香港, 2024年12月11日 – 在空置率高企及經濟疲弱下，香港商用物業及住宅市場今年持續調整，但隨著樓市全面「撤辣」，加上近期減息，已對物業交投起推動作用。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「展望2025年，市場仍將面臨供應過剩和經濟未明朗的挑戰。美國新任政府的經濟及利率政策也將左右香港住宅和物業投資市場的走勢。然而，預計2027年起新增寫字樓供應將顯著減少，寫字樓租賃市場有望逐步回暖。」

2024年整體甲級寫字樓空置率攀升至13.1%，為過去25年以來的新高，主要受到中環及其他地區新落成的項目影響。儘管如此，五大主要商業區中，四個地區的空置率保持穩定，其中三個更呈現改善跡象。

整體市場租金下跌8.6%，其中中環跌幅達12.0%，主要受區內新供應带来競爭加劇影響。

今年租賃活動略有好轉，尤其是下半年，帶動過去11個月的正淨吸納量達到110萬平方呎，超越十年平均每年670,000平方呎的水平。

金融、保險、地產及專業服務（FIREBS）行業仍然是市場上最活躍的租戶，佔新租賃成交的最大份額達61.7%。

此外，租戶規模需求有所增加。儘管租戶更注重成本控制，約28%的新租賃寫字樓面積小於5,000平方呎，另一方面，2024年仍有約33%的新租賃面積超過20,000平方呎，接近2019年疫情爆發前的水平，當中佔有17% 為租用面積50,000平方呎或以上的新租約，為2019年以來的新高。此趨勢主要受到大型企業的整合活動和工作場所需求的變化所推動。

仲量聯行港島商業部主管郭禮言（Sam Gourlay）表示：「發展商和業主可因應企業對寫字樓面積需求的變化，提供面積更大、更靈活的樓面選擇，預計樓面面積較大的新項目將持續吸引租戶的注意。展望2025年，我們預計寫字樓租賃成交將持續改善，年內可望錄得更多大宗租賃交易。租賃需求將持續改善，主要由保險，金融交易和資產管理行業帶動。然而，由於經濟仍疲弱和供應龐大，預計2025年租金將下跌5至10%。在空置率高企的市場環境下，業主需要提供更多優惠措施來吸引和留住租戶。」

明年預計將有近400萬平方呎的新私人寫字樓供應進入市場，空置率將進一步提高。不過，目前供應過剩的情況將在未來幾年逐步改善，預計2027年起新增寫字樓供應將顯著減少，2027年及2028年僅有少於150萬平方呎的寫字樓落成量。 
 

港元強勢下，今年北上及出境旅遊更見暢旺，導致本地消費力流失，加上旅客人均消費下降，阻礙了商舖市場的復甦。核心街舖的租金在2024年僅上升1.3%，與去年14.8%的增幅相比明顯放緩。優質商場的租金今年則下跌2.3%。

租賃市場也呈現兩極化趨勢，核心購物區一線街舖的租賃活動持續活躍，而二線街舖雖有較大的租金議價空間，卻仍難以吸引租戶。核心街舖空置率由去年底11.6%略微下降至本年底的10.5%，而優質商場的空置率則維持於8.9%。

儘管面臨多重挑戰，香港平均工資水平與鄰近城市相比仍相對較高，持續吸引非本地品牌進駐，以高消費力客戶為目標。與2023年相比，本年首次進軍香港的品牌總數按年增加41.8%。內地零售品牌佔全部新來港品牌約32%，連續兩年領先日本零售商(28%)，成為進駐香港市場最活躍的群體。

仲量聯行香港商舖部資深董事陳永慧表示：「我們預計，2025年的租賃需求將保持活躍，零售商將積極物色租金相對較低的優質地段，並爭取更佳的租賃條款。然而，當前零售業面臨瓶頸，加上可預期的線上銷售增加、及現存龐大的新優質商場空間，市場將承受更多下行壓力。因此，預計2025年核心街舖及優質商場的租金將下跌0至5%。」

陳永慧補充：「越來越多業主或會採取靈活的租賃策略來吸引和留住優質租戶，例如延長免租期（免租期一般為一至兩個月）、增加裝修成本津貼、以分紅形式計算租金及推出量身定制的優惠措施。由於現時不乏商舖供應，業主必須策略性管理租約並物色合適的租戶以提高出租率。」
 

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9月減息後，今年第三季投資物業市場氣氛顯著改善，帶動寫字樓及工業物業成交量略為回升。然而，美國大選後，新任政府的經濟及利率政策未明朗，導致投資者在2024年第四季度轉趨觀望，因此近月交投量再次下降。今年下半年，成交價達5,000萬港元或以上的商用物業總投資額為137億港元，較上半年減少2.9%。

由於利率高企和租金前景疲弱，今年主要商用物業的資本價格均錄得跌幅，甲級寫字樓的資本價格下降9.8%，核心區街舖回落1.6%，優質貨倉的資本價格則下跌7.4%。

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示：「今年施政報告提出先導計劃，鼓勵將酒店及其他商廈改裝為學生宿舍。當先導計劃正式推出後，乙級寫字樓與酒店將受投資者追捧。我們建議政府制定指引，界定學生宿舍營運商行業類別，以便銀行進行貸款評估，同時亦為乙級寫字樓改建為學生宿舍的程序作出清晰指引和誘因包括土地用途、牌照許可要求及提供其改裝豁免書安排。」

他指出：「展望未來，我們預計減息步伐將會放緩，延長地產市場的下行周期。由於高息貸款融資的壓力仍然持續，明年市場上料會有更多銀主盤放售。我們預期主要商用物業資本價格於2025年將進一步下跌5至10%，為投資者帶來有利的投資機會。」
 

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^{*初步數字；#截至11月}

儘管土地供應仍然重要，但在有限的財政預算下，政府必須優先處理更迫切的需求，例如改善基礎設施和推動創科經濟轉型。

仲量聯行評估及諮詢部主管區建強表示：「由於住宅銷售市場疲弱和投資成本高昂，發展商投地意欲低迷，地價持續受壓。政府應致力改善發展商的投資環境，以增加賣地收入。就此，我們提出以下三個方面的建議。」

賣地方面，政府可考慮在經濟低迷期間採取以下措施：

1. 減少賣地附加條款：

•  減少附加條款，例如提供政府、機構及社區（GIC）設施、道路施工等要求
  
  
• 豁免環境、社會及管治（ESG）設施、政府、機構或社區設施(GIC)、地面停車場等額外條款計入最大可建樓面面積
  
  
• 取消要求發展商在竣工後將若干樓面面積移交政府的條款，例如近期的元朗及屯門用地

2. 拆細地皮出售：

• 考慮允許大型發展用地分期支付地價，因為面積較大的地皮發展期及回本期較長，或會降低發展商的投資意欲
  
  
• 將地皮拆細出售可降低前期投資成本，從而提高更多發展商的投地興趣及中標機會

市建局招標的重建項目是土地供應的主要來源之一。為精簡土地分配，政府應檢討市建局的自置居所津貼，並將評估基準由7年樓齡單位的價值調整至10年樓齡或以上單位的價值，以反映樓價下跌，同時可助降低收購成本及提升項目在低迷市道中的利潤，避免市區舊樓重建陷於困局，未能推進。

區建強補充：「由於投資成本高昂且無利可圖，發展商對興建居屋單位的興趣持續下降。政府可考慮將居屋地皮重新規劃作公屋發展，以解決對公屋的迫切需求。」