仲量聯行料未來10年亞太區凍倉投資額將達50億美元

香港，2022年8月17日 – 鑑於凍倉新供應短缺、現存設施陳舊、加上消費者的需求因網購雜貨盛行而快速轉變，亞太區凍倉投資預期在未來10年將急增五倍。香港對凍倉的投資需求也見顯著上升。

根據仲量聯行預測，亞太區凍倉投資額在2032年可望達至每年50億美元，以應對 2021 年至2028年期間區域整體凍鏈市場12% 的年複合增長率。

仲量聯行分析得出結論，指凍倉投資較乾貨倉庫等更傳統的物流投資落後3至4年。 2021年，仲量聯行在亞太地區追蹤了480億美元的物流投資。 然而，有更詳盡的分析表明，凍倉資產的資本部署大約為 10 億美元，佔該行業總投資的 4.3%¹。

對於投資者而言，投資凍倉的門檻仍較傳統物流資產為高。凍倉一般是按照客戶需求而設計，並經多層的監管。他們往往需要較高的建築成本，而該成本較乾貨倉庫高出2至3倍。然而，隨著全球物流資產收益率受壓，驅使投資者考慮更專門的倉庫資產，包括凍倉設施。

仲量聯行亞太區物流及工業主管Tom Woolhouse表示：「亞太區的凍倉行業流通量一向不足，但隨著物流回報率下降、投資者數目不斷增加、以及消費者行為變化更大，最終將改變投資者的看法。鑑於該行業已準備好在區域內實現長期的強勁增長，加上需要持續投資相關設施以滿足需求，我們預計凍倉將在未來幾年成為一個獨立的資產類別。」

目前，凍倉的容量無法滿足亞太區當前或未來需求，仲量聯行預計需要 5 億立方米的新供應來填補現有缺口。這種容量的落差是現有存量的兩倍之多。

此外，由於工業製凍設備需要消耗高電力，因此現存設施在加裝更環保功能時面臨著越來越大的壓力。仲量聯行估計， 現有10% 到 15%的甲級凍倉需要升級以滿足消費者的需求。

仲量聯行亞太區資本市場投資者資訊及策略主管Pamela Ambler指出：「由於大部分凍倉市場由中小型企業營運，其效率不高，導致亞太區越來越多陳舊的凍倉設施，這為投資者創造重大機遇。這情況顯示行業不僅需要全新的投資來滿足需求，同時需要適應設施因老化而需要更換。我們相信投資者深厚的資金池足以應付。」

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示：「凍倉仍然是工業地產中最搶手的地產類型，它們具防禦性，且回報率高於其他的地產類型。由於市場上新增的凍倉供應有限，無法滿足疫情下由電子商貿崛起所帶來的激增需求，我們預計未來12至18個月凍倉仍將是投資者的重點關注。」

未來十年，隨著收入增加和城市化加速發展，凍倉的興起將成為亞太區獨特的資產類別。仲量聯行預計， 2020 年至 2025 年，整個亞太區的家庭個人可支配收入總額將增加約 24%²。據仲量聯行分析，目前澳洲、中國及印度對凍倉的需求最為強勁，而自新冠疫情爆發以來，東南亞已經新增了 7,000 萬名網購消費者。自 2020 年，中國、印度和印尼等眾多市場在網購雜貨已實現雙位數的增長。

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¹資料來源 : MSCI Real Capital Analytics (RCA) data
²來源: 牛津經濟研究院