仲量聯行：香港地產市場復甦之路仍滿途荊棘

香港, 2023年7月11日 – 香港年初起全面通關後，商舖市場顯著回升。然而，全球和中國內地經濟疲弱，以及加息等因素繼續影響本港其他地產市場的復甦步伐，尤以住宅、投資及土地市場尤甚。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示：「香港地產市場最壞的情況已過去，但復甦之路仍然漫長，未來將受到5大因素左右：加息、人才缺失、政府政策、本地經濟增長及內地經濟復甦步伐。我們預期今年下半年商用物業的租賃及買賣交投將較過去6個月增加，可是，在市場恢復信心前，租金及價格走勢仍會較波動，各類地產市場也將表現各異。」

(左至右) 研究部資深董事鍾楚如，估價部資深董事區建強、資本市場部主管陳國章、香港主席曾煥平、商業部執行董事嚴威程及商舖部主管唐偉樂

通關後，寫字樓總租賃交投量於上半年增加13.8%，恢復至2019年底疫情爆發前的73%水平。不過，期內錄得負吸納量326,000平方呎，主要因部分具規模的樓面重投租賃市場，整體空置率由去年底的12.2%升至12.6%。

中環的寫字樓租賃需求主要來自資產管理、私人銀行、金融服務及基金，至於商務中心、金融服務、消費品牌及保險業則活躍於灣仔／銅鑼灣及香港東，九龍東則吸引專業服務機構及科技租戶。

整體寫字樓租金於上半年回落2.1%，中環寫字樓租金則下跌2.6%。相反，尖沙咀因優質寫字樓樓面有限，租金微升0.3%。

仲量聯行商業部執行董事嚴威程表示：「展望市場前景，政府多項吸引人才政策將有助支持寫字樓租賃需求。未來半年，整合辦公室及提升寫字樓質素的租賃活動將繼續支持租賃需求。由於寫字樓租金較2019年高位回落 約30%，加上業主所定的租賃條款更具彈性，租戶較以往願意作出地產決定。儘管新供應將推高空置率，我們預期寫字樓租金下半年只會下跌0至5%，市況會繼續趨向穩定。」

香港甲級寫字樓市場指標 – 變化%

商舖市場直接受惠於通關。今年首五個月，零售業總銷貨額錄得按年21.0 % 的升幅。租賃交投回升，尤其消費旺區，令核心街舖空置率由去年底的16.6%跌至６月底的13.7%。街舖租金於去年下跌10.6%後，今年上半年回升8.2%。

租賃交投仍繼續由中價至大眾品牌及餐飲業主導，部份高檔品牌正逐漸重投市場。短期而言，餐飲業、藥房、大眾時裝及生活品牌，以至體驗性零售料將繼續成為租賃需求的主要來源。

仲量聯行香港商舖部主管唐偉樂表示：「年底前將有約400萬平方呎的新零售樓面落成，全數新項目均坐落於非核心購物區。龐大的新供應將為商場構成空置壓力，發展商應當採取較靈活的租務策略，透過豐富租戶組合及重新定位，以提高預租率及增強競爭力來吸引消費人流。」

同時，商舖市場另一挑戰是出境旅遊的數字遠超入境旅客，令本地消費流失，減慢零售業銷貨額的增長。而人民幣貶值將吸引更多本港居民北上消費，和不利吸引內地旅客訪港。

他預期，下半年核心街舖及優質商場的租金升幅將為5%以內。

香港主要零售指標 – 變化%

借貸成本增加下，投資者對物業投資更趨保守。上半年成交價為5,000萬港元或以上的商用物業投資總額較去年下半年減少1.8%至178億港元。

受惠於通關效應及租金回升，商舖物業買賣交投錄得輕微增長，而其他商用物業的成交額均下跌。商舖買賣佔商用物業買賣交投總額約43.5%。其中，投資者對核心街舖重拾興趣，令價格於去年下跌7.6%後回升2.4%。

下半年商舖物業將繼續吸引投資者。仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示：「另類資產包括長者房屋及人才公寓，將同樣吸引投資者目光。隨著政府推出措施吸引人才來港，將有利人才公寓發展，發展模式預計與共居空間類似。」

他預期，由於將有更多不良資產因業主財困而以較低的叫價在市場放售，下半年投資市場的成交總額有望回升。

香港投資市場指標 – 變化%

按息上升、龐大住宅新供應及內地買家未重投香港樓市的重重因素下，中小型住宅價格第一季上升4%後，第二季按季回落1.2%。

豪宅價格於上半年微升1.3%，而積壓的住屋需求及新供應增加，令成交價為2,000萬港元或以上的豪宅買賣交投急增96.6%。

仲量聯行香港主席曾煥平表示：「香港樓市正經歷自2008年以來最長的調整期，並尚未見底。」

樓價於過去20個月從高位下跌最多至15.9%，值得注意的是，目前左右市況的因素均不利於樓市復甦。加息、股市波動、外圍經濟疲弱及新出生率及結婚數字減少，影響住屋需求。同時，內地經濟復甦步伐較預期緩慢，也對香港樓市帶來的幫助有限。

他補充：「根據以往下行周期的觀察，目前的市況並不能支持樓價持續回升。鑑於現時樓市面對的不利因素，是次下行周期將較以往的周期更漫長。政府應撤銷冷卻樓市措施，尤其是印花稅方面的措施，並取消壓力測試，賦予銀行彈性自行評估按揭風險。政府亦應該優先發展公屋，調整居屋二手市場的措施。」

展望樓市，他相信，按息增加將令樓市添壓。內地人才流入則主要有助支持住宅租賃市場，預期中小型住宅價格下半年將下跌5%至10%，豪宅價格則跌幅會限於5%之內。

香港住宅市場指標 – 變化%

於過去財政年度，數幅政府地皮以低於市場預期的價格出售或流標，導致從賣地及補地價所賺取的土地收入大幅收縮。2022/23年財政年度政府相關收入佔總收入11.3%，2021/22年財政年度則佔20.6%。

賣地表現欠佳同時亦令有關土地用途轉換的標準補地價金額水平受到關注。政府於2021年為修改地契及換地公布一套標準金額計算補地價。然而，過去數季地價明顯回落，標準地價中的樓面地價水平卻仍停留於2021年高位(除古洞北、粉嶺北新發展區外)。

例如，啟德住宅地皮於去年底以每平方呎樓面地價6,138港元售出，重返2014年的水平；但按標準補價金額價目表，發展商在區內轉用途發展住宅，修契後的標準金額為每平方呎9,290 港元，較啟德住宅地皮的中標價高出51.4%。此價格差距會令發展商對運用標準金額基制進行改變土地用途而卻步，政府亦將難以透過此機制加快補地價步伐，最終將影響市區重建速度。

仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強表示：「賣地及補地價收入持續減少令政府總收入下跌，導致重要基建及項目將缺乏資金應付持續上升的建築成本。一些交通基建工程或會因而影響竣工，尤其與北部都會區及交椅洲人工島的相關項目。由於這些工程屬香港未來發展的關鍵，若竣工日期延遲，將削弱私人投資者的信心，而私人發展商的有限度參與亦會進一步影響政府推進這些發展項目。因此，政府應更適時及定期根據政府賣地表現就標準金額水平進行檢討以確保非私人及私人土地價格水平相近。」