仲量聯行：香港建築成本較亞太區平均水平高逾六成

• 香港建築成本溢價遠超區內基準： 受土地嚴重短缺影響，本港工業及物流設施的建築成本正逼近甚至升穿每平方米2,500美元，較亞太區平均水平高逾60%。高昂的造價正日益左右投資者在各大主要城市的資本配置決策。
• 亞太區建築成本通脹居高不下：預計2027年亞太區投標價格升幅將達3.8%至4.7%，與北美（3.2%至4.2%）看齊，並拋離歐洲（2.2%至3.5%），進一步凸顯亞太區的高成本發展環境。隨著成本呈結構性上漲，發展商與投資者必須持續重新審視項目的可行性。
• 中東衝突波及亞太區：亞太區高度依賴中東能源及建材，使其更易受地緣政治衝擊影響，相關影響範圍已遠超直接衝突地帶。

香港，2026年10月22日 – 仲量聯行最新發佈的《2026年全球建築成本指數》報告指出，亞太區建築成本的攀升速度已與北美看齊，並超越歐洲，正重塑房地產市場的資本規劃、發展可行性及資產可行性。亞太區建築成本通脹持續高企，預計2027年成本升幅將達3.8%至4.7%；而北美為3.2%至4.2%，歐洲則為2.2%至3.5%。

在香港，相關影響尤為顯著。放眼全球，工業及物流資產本屬最具成本效益的建築類型之一，平均造價為每平方米1,010至1,560美元；然而，香港同類設施的建築成本現已逼近甚至升穿每平方米2,500美元(相等於每平方呎約1,823港元)，較亞太區平均水平高出逾60%。究其原因，土地供應緊絀、地盤條件複雜、垂直建築要求以及嚴格的監管框架，共同將發展成本推高至全球基準難以反映的水平。

新加坡亦面臨類似挑戰，其工業及物流建築成本最高已達每平方米1,750美元。面對主要門戶城市成本居高不下，促使發展商及租戶重新評估其在亞太區的投資、製造及物流佈局，包括研究其他區域市場或拓展跨境物流網絡，而非被動承擔高昂成本。

仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示：「儘管建築成本壓力席捲整個亞太區，但香港面對的成本環境尤為複雜，這反映出其作為全球土地供應最緊絀的城市之一，在發展建設上的結構性限制。在當前的高成本環境下，嚴謹的成本規劃是維持項目可行性的關鍵。發展商及租戶應在規劃初期便引入即時成本數據，並在整個發展週期內定期覆核可行性。在部分情況下，採取翻新、重新定位或資產提升策略，往往比推展新建項目更具成本效益。」

港星兩地面對的挑戰，實為亞太區宏觀結構性趨勢的縮影。報告指出，建築成本通脹由多重因素交織而成，包括中東地緣政治動盪衝擊能源及建材供應鏈、技術勞工嚴重短缺、主要門戶城市土地供應緊張，以及數據中心和先進製造設施擴張帶動專業建築需求急增。

仲量聯行亞太區項目發展服務部主管Matt Bennion指出：「展望2027年，以地緣政治動盪為首的諸多因素，正令亞太區發展商面臨極其嚴峻的成本環境。供應鏈脆弱、勞工結構性短缺，加上AI熱潮引發對技術設施的強勁需求，共同形成的成本壓力已超越不少西方市場。寄望成本回落而延遲推展項目，已不再是明智之舉。企業必須採取更靈活的風險管理及供應鏈協作模式，方能確保項目持續可行。」

儘管地緣政治動盪波及全球建築市場，但仲量聯行研究顯示，持續的中東衝突對亞太區的影響尤其顯著。亞太區高度依賴中東的能源及建材，加上供應鏈較長且更複雜，令其成本壓力較歐洲及北美市場更為劇烈。

由於中東供應受阻，加上既有的產能限制，鋼材、鋁材及水泥等高耗能建材在亞太區的價格持續攀升。此外，區內大量建材需經由中東貿易樞紐轉運，供應鏈網絡頻頻受阻且運費高企，導致項目預算持續承壓。

仲量聯行亞太區Work Dynamics研究董事Shweta Choudhari表示：「能源價格波動、運輸受阻及建材漲價，正直接推高區內的投標價格。越來越多承建商將地緣政治的不確定性視為永久性的風險溢價納入報價中，而非視作短期波動。我們預測的3.8%至4.7%建築成本通脹率，正正提醒發展商及投資者必須及早部署，以應對這些疊加壓力。」

過去五年，亞太區主要經濟體的建築成本升幅大幅拋離消費物價通脹，導致宏觀經濟指標與項目實際可行性之間出現日益明顯的落差。以澳洲為例，自2021年起，其建築成本的攀升速度約為消費物價指數（CPI）的1.5倍；新加坡及日本亦出現類似分化，建築成本通脹約為整體通脹的1.5至2倍。

這種落差意味著，即使央行成功壓抑消費物價通脹並可能放寬貨幣政策，建築項目依然面臨沉重的成本重擔。若發展商僅依賴CPI來估算成本升幅，或會持續低估實際開支增長，最終導致項目中途需重新審視投資測算，甚至蠶食投資回報。

區內勞工成本壓力同樣嚴峻。2020年至2026年間，亞太區主要市場的建造業工資上升8%至35%，升幅持續高於CPI及建材通脹。人口結構轉變、技術工種培訓不足，加上數據中心及先進製造業等技術行業對勞工競爭激烈，令技術工人掌握極大的議價能力。

Choudhari補充：「勞工短缺在亞太區已演變成結構性轉變，而非短暫干擾。技術工種的缺口正日益擴大，變相推高建築成本下限，即使日後建材價格回落亦難以隨之下調。」

面對高成本環境，亞太區的市場領先者並未因此暫停資本部署，反而將資本集中投放於回報更豐厚的優質資產。他們引入著眼於長遠營運表現的全生命週期價值模型，並擴大現有資產組合的翻新規模，以避開新建項目的高昂成本。

Bennion表示：「亞太區的建築成本已攀升至全球頂峰，業主理應妥善規劃而非盲目等待成本回落。要在亞太區持續獲取回報，業主必須從項目啟動首日便運用即時數據測試可行性，並在每個設計及採購階段反覆檢討。同時，若翻新及重新定位策略在成本、速度及減碳效益上優於新建項目，便應積極加以考慮。」

為何亞太區建築成本通脹高於其他地區？

預計2027年亞太區投標價格將上升3.8%至4.7%，這主要歸因於多重因素的疊加效應：區內極易受中東供應鏈及能源中斷波及；技術勞工嚴重短缺（自2021年起工資已上升8%至46%）；香港及新加坡等門戶城市一地難求；以及數據中心和先進製造設施擴張帶動專業建築需求急增。上述結構性壓力在亞太區遠比北美或歐洲市場嚴峻。

亞太區發展商應否延遲新建項目，等待成本回落？

不應。研究表明，亞太區的建築成本基準已永久性上移，且遠超全球平均水平。由於地緣政治供應鏈脆弱、勞工短缺及土地匱乏等挑戰均屬長期結構性問題而非周期性質，成本大幅回落的可能性微乎其微。盲目延遲項目，反而會令發展商承受持續加劇的成本上漲風險，其升幅或超過任何潛在下降。

為何中東衝突對亞太區建築成本的影響特別大？

儘管中東本土市場首當其衝，但亞太區高度依賴中東的能源及建材，加上大量物資需經由中東貿易樞紐轉運，漫長且複雜的供應鏈令任何干擾都會直接轉化為長期的成本上漲。儘管遠離衝突地帶，亞太區鋼材、鋁材及水泥等高耗能建材的漲幅，依然超越了歐洲或北美市場。

為何亞太區主要市場的建築成本通脹高於消費物價通脹？

過去五年，澳洲、新加坡及日本的建築成本通脹約為CPI的1.5至2倍。這是因為建築業面臨技術勞工短缺、專門建材需求及供應鏈複雜化等行業專屬壓力，而這些因素並未反映在一般消費物價指數中。這意味著，即使央行成功抑制CPI，宏觀經濟指標也無法如實反映建築項目正面臨的嚴峻成本壓力。

亞太區投資者及租戶應如何相應調整資本規劃？
 

企業必須摒棄單一時點的可行性假設，改為在整個項目週期內反覆審視投資測算。最佳實踐方案包括：在可行性研究初期便納入地區專屬的成本數據；採用以風險為本的採購策略，以鎖定價格波動較大的工程項目；將資金集中於具高增值潛力板塊中的優質增值型資產；擴大現有物業組合的策略性翻新；以及審慎衡量門戶城市的成本溢價，積極探索次級市場的替代方案。