仲量聯行：資產價格跌影響信心 經濟需政府提振

澳門及香港，2025年2月19日 – 仲量聯行今天發佈的《澳門物業市場回顧及2025年展望》指出，受外圍經濟疲弱的影響，澳門物業價格持續調整。縱使租金表現較好，但頑固的高息環境持續，投資氣氛薄弱，物業買賣於2025年仍存在挑戰。

根據澳門博彩監察協調局公佈的數字顯示，2024年澳門博彩業收益合共約錄得約2,267.8億澳門元，按年上升23.9%，約回復至疫情前的77.5%。2024年首三季貴賓市場收益約為407.7億澳門元，按年上升25.5%，在整體市場佔比約24.1%。

2024年首三季澳門本地生產總值錄得約2,853.4億澳門元，按年上升11.5%。根據按支出計算的本地生產總值顯示，升幅主要由貿易淨出口、固定資本形成及私人消費支出所帶動，分別按年上升26.4、7.9%及5.8%。政府最終消費支出則按年下跌10.1%。其中住戶於外地消費支出增至107.1億澳門元，按年上升13.6%。

根據澳門旅遊局數據，2024年首十一個月的訪澳旅客人數錄得約3,188.8萬人次，按年上升26.2%。統計暨普查局數據顯示，內地旅客則佔訪澳旅客總人數的70.4%，香港旅客則佔訪澳旅客總人數的20.5%，台灣旅客有顯著增長，按年上升69.1%。截至2024年11月底，澳門的酒店客房供應量為42,285間，較去年底減少3,263間，下跌7.2%，主要由倫敦人原「喜來登酒店」翻修工程所致；酒店累計入住率錄得86.1%，住客平均留宿時間約1.7晚。

2024年澳門就業情況基本已達至充分就業，根據澳門統計局數字顯示，澳門總體失業率及就業不足率分別回落至1.7%及1.5%，回復至疫情前的水平。外地僱員繼續增加，截至去年年底澳門的外地勞工人數約183,304人，較2023年底上升6,643人，增加幅度約3.8%。財富收入和存款方面，2024年第三季澳門總體收入中位數達18,000澳門元，較去年底上升2.9%；截至2024 年11月底本地居民存款約為7,608.9億澳門元，較去年底上升7.9%。

仲量聯行澳門評估及諮詢部董事黃嘉良指出：「澳門經濟保持總體穩定、持續恢復向好態勢，各種政策促進本地經濟結構多元化轉型，但現時本澳經濟發展較側重旅遊娛樂行業，其他民生行業經營受壓。澳門缺乏外來資金，在高息環境下物業投資趨向謹慎，加上美國新任政府的經濟及利率政策將可能會影響澳門物業市場的走勢，因此市場信心和預期修復緩慢。展望2025年，預料本地發展商及投資者將會伺機在市場上放售更多物業，以緩解高息貸款融資的壓力，投資回報率亦會逐漸修復。」

澳門財政局數字顯示，2024年共錄得3,057宗住宅買賣成交，按年微升4.9%，預售樓花共有230個單位成交。年中有新盤開售後市場成交增多，但該勢頭未能於下半年持續，成交量仍處於歷史低位。

2024年只有2個工程項目獲發在建樓宇(樓花)預先許可，合共只有2,072個住宅單位可銷售供應，可供應住宅市場的建築面積約238,505平方米，主要由位於澳門半島的明珠都匯項目所提供。截至2024年第三季，澳門在建至竣工階段的工程共有2,140個單位，住宅市場短期內可供應落成的建築面積約145,012平方米，主要有鎧御、蘇豪薈、東方國都、半山壹號、翰林．雋峰、YOHO​​​天璽・湖等項目。

澳門住宅物業租賃市場穩步上揚。根據仲量聯行澳門物業指數，2024年高級住宅租值較按年上升2.5%，中小型住宅租值則按年上升13.7%。資產表現則受高息環境影響呈相反方向，2024年高級住宅資產價格按年下跌11.4%，中小型住宅資產價格則按年下跌9.7%，投資回報率均微升至2.0%及2.3%。

黃嘉良表示：「澳門住宅價格自疫情後開始深度調整，自高位回落普遍已超過兩成，部份單位的下跌幅度更高達三成。發展商在面臨高昂的融資成本時，唯有繼續採取積極的定價策略，希望促銷樓盤。然而物業價格大幅回落，近年購入住宅物業的業主在帳面上損失慘重，即使自住物業亦影響其他投資及消費意欲，加上住屋階梯供應充足，住宅市場未見有殷切需求。現時有部份二手私人住宅的價格與近年經濟房屋開售的價格差距收窄，在私人住宅市場價格調整的情況下，私樓單位較有吸引力，而經濟房屋的需求也相應減少。但公共房屋一般可獲銀行提供較高的按揭比例，但私人樓宇根據按現時指引最高只獲樓價七成的按揭貸款，政府應考慮市民可負擔的情況下合理地提高貸款成數，以減少民生經濟及物業市場進一步惡化，帶動私人市場樓價回暖亦有助解決大量的經濟房屋存量供應。」

澳門住宅表現及2025年預測

2024年首十一個月共有4,103家新公司在澳門註冊成立，按年下跌12.7%。寫字樓市場繼續受到成本節約型搬遷需求主導，整体租賃需求仍相對有限，多數租戶在續租時可獲得租金減免。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2024年整體寫字樓租值按年下跌4.5%，甲級寫字樓租值則較去年底下跌6.0%。根據統計局資料顯示，截至2024年第三季澳門寫字樓空置率約為12.0%。

銷售市場方面，寫字樓成交價格在高息環境的影響下持續尋底。根據仲量聯行澳門寫字樓指數，2024年整體寫字樓資本值按年下跌10.9%，甲級寫字樓資本值則按年下跌8.0%，整體寫字樓及甲級寫字樓的回報率分別為3.0%及3.2%。

早年有部份政府辦工大樓落成及遷出私人市場，寫字樓租金和價格已深度調整，隨著時間這部份供應已逐漸被市場消化，我們觀察到2024年下半年的寫字樓租金、價格和空置率開始靠穩。展望2025年，我們預計寫字樓租戶的租賃策略尚未出現較大調整，租賃需求短期內相對穩定並將持續改善。然而，政府現時尚有在建中的辦工大樓將來不久將來落成，屆時有寫字樓面積重新投放私人市場，倘若實體經濟未有釋放出更多的積極因素，澳門寫字樓市場仍然存在較大的去化壓力。

澳門寫字樓租售表現及2025年預測

在消費降級和本地居民外遊增多的情況下，2024年首三季零售業銷售總值仍只有錄得約534.8億澳門元，按年下跌16.9%。根據澳門統計局數字顯示，鐘錶珠寶、皮具及百貨商品等銷售額都錄得雙位數的跌幅，只有超級市場貨品錄得輕微升幅，按年上升0.7%。即使政府推出「全城消費大獎賞」等活動措施促進社區經濟，但提振成效仍有待評估。

根據仲量聯行澳門商舖指數，2024年一線商舖受惠於旅遊業復甦，租值與去年持平，資本值則按年下跌9.4%。截至2024年底，一線商舖回報率約為2.4%。商用物業貸款在2024年十一月底的拖欠比率增至4.8%，為近年高位，商舖銀主盤放售增多。期內位於寰宇天下有一籃子商舖成交，投資回報率達百分之四。

澳車北上及出境旅遊暢旺，導致本地消費力流失，加上旅客人均消費下降，阻礙了零售業的復甦。展望2025年，隨著澳門旅遊業向好，加上未來將有更多的大型活動在澳門舉辦，預料零售商將積極物色較優質的地點，當中不乏首次來澳發展的品牌。商舖市場將保持兩極化勢態，旅遊區一線商舖的租賃活動持續活躍，而民生商舖則繼續受壓。

澳門零售物業2025年預測