西九文化區須重定發展方向

西九文化區管理局獲政府批准出售住宅發展項目，並可保留從發展商興建的住宅項目全部收益，預期可獲足夠資金營運約十年，以解財困。不過，長貧難顧，文化區如何能自負盈虧，又不完全倚賴政府資助，仍是疑問。政府及社會務須重新思考文化區的發展方向，避免成為長期包袱。

事實上，近年不少博物館均出現資金短缺的問題，據英國藝術基金6月公布的研究報告顯示，三分之二的受訪英國博物館董事憂慮基金短缺，需要10%至20%的額外資金以保持營運穩定。美國不少博物館倚賴的傳統捐助模式，近年也備受捐贈者減少的挑戰。

管理局以賣地換取營運資金的確能舒緩文化區的財政壓力。若樓市表現好，享有維港景的住宅地皮不難以樓面地價每方呎逾2萬元售出，落成後住宅呎價可高達4至5萬元。但現時市況低迷，相信地皮只能以遠低此價格出售，浪費這些貴重地皮。按管理局計劃於2026年始推出住宅地皮招標，若香港利息於明年逐步回落，龐大的住宅存貨逐漸被消化，地皮確有機會以較高價格出售，但未必能重回樓市高位，需待樓市重拾升軌始有轉機。

而且，文化區僅有3幅住宅地皮，悉數售出後如何繼續獲得收入，支付營運開銷屬一大疑問。政府宜給予文化區較大的發展彈性，始能令它有機會自給自足。

文化區面靠維港，毗鄰交通樞紐，以藝術發展為主軸，其實有利配合發展獨特的住宅及零售項目。現時文化區以餐飲地舖為主，若略為增加區內商舖面積，在規劃佈局上提供彈性或鼓勵措施，善用海濱長廊，可發展如東京銀座、南青山或麻布台之丘等獨幢商店，吸引潮牌及國際品牌設立旗艦店，獨特的建築物配合區內藝術文化氣息，將雙得益彰。此類租客承租力強，可以為文化區帶來長遠的收入。

香港豪宅價格之高於全球名列前茅，若政府在住宅發展條款上能給予更多彈性，鼓勵創新的設計，在招標出售地皮時，把建築設計考慮在中標條款內，除了可以為維港兩岸帶來新地標外，也有助發展商日後以更高的價格出售住宅，有利地皮以較高的價格出售。

此外，政府亦應大力加强文化區與九龍站，高鐵站及尖沙咀的連接，興建舒適的行人路，優化室內泊車設施，人流和車流貫通無阻，始能令此區生生不息。

文章由仲量聯行估價諮詢部資深董事區建強撰寫。