Com rendas 38% a 75% inferiores às de outras cidades europeias, Porto compete cada vez mais pelos retalhistas internacionais

A JLL apresentou o estudo pan-europeu “European Retail City Profiles”, que analisa 16 cidades estratégicas na rota de compras da Europa, com o objetivo de apoiar os retalhistas na definição dos seus planos de expansão. Antuérpia, Barcelona, Berlim, Bruxelas, Dublin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburgo, Lisboa, Londres, Madrid, Milão, Munique, Paris, Porto e Varsóvia foram incluídas no relatório, que traça o perfil de cada cidade em termos de localizações de retalho, indicadores económicos, performance operacional e dinâmica de procura.

O Porto destaca-se como o destino mais competitivo para a instalação de lojas na Europa, com uma renda prime de €1.020/m2 anuais, a mais baixa entre todas as cidades analisadas. Este valor, que é apurado para a Rua de Santa Catarina, fica entre 38% a 75% abaixo das rendas praticadas na maioria dos destinos europeus, que variam entre os €1.650/m2 ao ano de Bruxelas e os €4.090/m2 anuais de Munique. Acima deste leque de valores surgem os três destinos de topo no comércio europeu, nomeadamente Milão, Paris e Londres, onde as rendas prime atingem níveis praticamente incomparáveis, na ordem dos €20.000/m2 a €21.000/m2 ano.

A competitividade da cidade no contexto europeu em termos de rendas, aliada ao forte dinamismo turístico – que bateu recordes com 7,4 milhões de visitantes em 2024 -, ao aumento de residentes estrangeiros e a uma base de consumo em expansão (vendas a retalho estimadas em €11.000 milhões em 2025 e a crescer 3,8% ao ano até 2029) tem vindo a atrair um número crescente de retalhistas internacionais.

“O Porto está a afirmar-se como um destino-chave de retalho, impulsionado por um turismo robusto, uma população metropolitana em crescimento e uma cidade que tem beneficiado de uma forte regeneração urbana. Os retalhistas estão a capitalizar este ambiente e, com rendas bastante competitivas face às congéneres europeias, o Porto está a atrair cada vez mais lojistas estrangeiros, a par dos diversos retalhistas nacionais já presentes na cidade”, começa por explicar Andreia Almeida, Head of Research da JLL.

“Há uma crescente procura pelas localizações prime como a Rua de Santa Catarina ou a zona da Ribeira e Avenida dos Aliados, as quais têm registado um forte crescimento da procura e ocupação de espaços comerciais. Para os próximos anos, perspetiva-se a entrada de mais marcas internacionais, incluindo operadores já presentes em Lisboa que procuram alargar operações para o Norte, bem como o reforço de marcas nacionais. Este movimento deverá intensificar a competição por espaços de qualidade, diminuir a disponibilidade e gerar uma tendência de subida das rendas a longo prazo”, diz ainda Andreia Almeida.

O estudo destaca ainda várias aberturas recentes, sobretudo nos segmentos de moda e lifestyle, como as lojas da Carolina Herrera (Rua das Carmelitas) e Mango Teen (Santa Catarina), e no setor de luxo, como Minotti (Avenida da Boavista) e o showroom da Bentley (Ramalde). A oferta de lazer e restauração também se tem ampliado, com a chegada da Fujifilm House of Photography, uma nova Starbucks outlet e uma Padaria Portuguesa na zona dos Aliados. O segmento discount/low-cost continua igualmente ativo, com aberturas da Normal (Rua de Santa Catarina) e da Action, no Focus Park (Vila Nova de Gaia).

Em Lisboa, a renda prime para o comércio, apurada para o eixo da Rua Augusta e Rua Garrett, atinge os €1.740/m2anuais, valor 71% superior ao do Porto, mas mantendo-se particularmente competitivo no contexto europeu. Além do Porto, entre todas as cidades avaliadas, Lisboa só apresenta rendas ligeiramente superiores às de Bruxelas e Antuérpia (cerca de +5%), mantendo-se claramente abaixo das demais – com valores 28% a 57% inferiores face à maioria dos centros europeus (com exceção de Milão, Paris e Londres).

“Apesar de ter rendas superiores ao Porto, Lisboa continua a praticar valores muito competitivos quando comparada com outras capitais europeias, com a vantagem de ser um destino cosmopolita, com grande notoriedade internacional, uma base de consumo diversificada e um turismo em expansão”, acrescenta Andreia Almeida

A capital recebeu 8,5 milhões de visitantes em 2024, dos quais 6,5 milhões internacionais. As vendas de retalho deverão alcançar €19.400 milhões este ano – 29% do total nacional – e prevê-se um crescimento médio anual de 3,7% até 2029. O interesse das marcas internacionais permanece elevado, tanto para novas entradas como para expansões, o que deverá pressionar a disponibilidade de espaços e suportar uma tendência de subida das rendas.

O dinamismo comercial persiste, com novas aberturas sobretudo na moda e acessórios. Lisboa tem sido palco de grandes flagships – como a nova loja Zara do Rossio, uma das maiores a nível global – e continua a atrair marcas nacionais e internacionais como a Brownie, Parfois, Pandora e New Era, particularmente na Baixa e no Chiado. As marcas de luxo mantêm a Avenida da Liberdade como morada preferencial, enquanto os operadores discount/low-costcontinuam a crescer fora das zonas prime, incluindo em centros comerciais.

O relatório da JLL demonstra que os retalhistas globais mantêm um elevado nível de atividade na Europa, apesar das pressões inflacionistas e das condições macroeconómicas dos últimos anos. Nos primeiros nove meses de 2025, foram inauguradas 219 lojas nos 16 mercados estudados – apenas 11% abaixo do valor excecional registado em 2024. As novas entradas e primeiras lojas físicas representaram 26% das aberturas, demonstrando o foco contínuo dos retalhistas em mercados inexplorados, para obterem um crescimento lucrativo e diversificação das fontes de receita.

“Porto e Lisboa estão muito bem posicionados para captar novos retalhistas internacionais e beneficiar dos planos de expansão das marcas já presentes no país. Há um apetite robusto dos retalhistas para reforçar a sua pegada física na Europa, olhando para cidades menos saturadas, mas com bons níveis de consumo privado, turismo sólido e custos de ocupação mais baixos. As cidades portuguesas reúnem todos estes fatores, com rendas 20% a 75% abaixo da maioria das cidades europeias, mas com perspetivas de crescimento de vendas semelhantes”, termina Andreia Almeida.