A promoção imobiliária cresce em Portugal com 41.770 novas habitações licenciadas, um aumento de 21% em relação a 2024, impulsionado por incentivos públicos

A promoção imobiliária está a crescer em Portugal, com 41.770 novas habitações licenciadas, o que representa um aumento de 21% em termos homólogos, segundo se conclui do relatório Market 360 da JLL. Este crescimento deve-se, entre outros fatores, ao programa Simplex Urbanístico. O aumento da oferta reflete a forte procura no mercado, ao mesmo tempo que destaca o compromisso do governo em aumentar, de forma eficiente e sustentável, a disponibilidade de habitação.

O mercado residencial português confirmou, em 2025, uma trajetória de expansão, apoiada em condições financeiras mais favoráveis, incentivos governamentais e uma forte procura estrutural. Em simultâneo, o mercado de promoção e reabilitação urbana demonstrou um elevado dinamismo, com novos projetos de grande dimensão a reforçar particularmente a transformação urbana de Lisboa e do Porto.

No segmento residencial, o volume de transações aumentou 14% em termos homólogos até ao terceiro trimestre de 2025, com um montante transacionado estimado em 40,8 mil milhões de euros para o ano completo. Lisboa registou preços médios de venda na ordem dos 5.200 euros por metro quadrado, mais 10% em termos anuais, enquanto o Porto alcançou os 3.700 euros por metro quadrado, mais 14% em termos anuais.

O crescimento da atividade foi fortemente impulsionado pelo mercado de crédito, que registou um aumento de 34%, com um total de 23,3 mil milhões de euros em novos empréstimos (excluindo renegociações). A taxa média de juro desceu para 3,41%, o que representa uma descida de 96 pontos base face ao ano anterior. Destaca-se também o impacto da garantia pública que possibilita o financiamento a 100% para jovens compradores, tendo sido responsável por mais de 5 mil milhões de euros em novos créditos, representando aproximadamente 27% do total nacional.

Apesar do aumento da oferta, com as licenças de construção a crescerem 22% em 2025 e as conclusões de obra 6% até ao terceiro trimestre do mesmo ano, o mercado continua a evidenciar um desequilíbrio estrutural entre a oferta e a procura, especialmente no segmento da habitação acessível.

No mercado de promoção e reabilitação urbana, 2025 ficou marcado por operações de grande dimensão. No Porto, destaca-se um projeto residencial na zona do Amial, com 33.000 metros quadrados de área e um investimento superior a 140 milhões de euros, cuja construção deverá iniciar-se no final de 2026. Em Lisboa, mais concretamente na zona entre os Olivais e o Parque das Nações, está prevista a construção de um empreendimento com 42.000 metros quadrados e 460 novos apartamentos, representando um investimento de cerca de 200 milhões de euros.

O investimento em promoção e reabilitação urbana concentrou-se maioritariamente em projetos de reabilitação (84%), refletindo uma estratégia focada na regeneração e qualificação do edificado existente.

A descida das taxas do BCE criou condições mais favoráveis ao acesso à habitação, reforçando a capacidade de compra das famílias. Contudo, persistem desafios estruturais: custos de construção elevados, processos administrativos complexos e oferta insuficiente para a classe média continuam a exercer pressão sobre os preços e as rendas.

No mercado de arrendamento, as rendas médias mensais contratadas atingiram 19 euros por metro quadrado em Lisboa e 15 euros por metro quadrado no Porto, refletindo a forte procura por parte de agregados familiares que não conseguem transitar para a compra de habitação. O segmento build-to-rent (construção para arrendamento) apresenta potencial de crescimento, embora enfrente constrangimentos fiscais e regulatórios que limitam a sua expansão. Ainda assim, começam a surgir modelos alternativos, incluindo soluções de flex living e novos projetos municipais de habitação acessível.

Para 2026, prevê-se que o mercado residencial e de promoção e reabilitação urbana se mantenham apoiados em fundamentos macroeconómicos estáveis e numa procura estrutural elevada. Prevê-se igualmente um interesse crescente por parte dos investidores institucionais. Neste contexto, a escassez de produto adequado poderá reforçar o potencial de valorização dos ativos bem localizados e de qualidade.