Po kiepskim początku 2025 roku, w II połowie widać ożywienie po stronie popytu. W ciągu nadchodzących 12 miesięcy kupujący będą mogli przebierać w szerokiej ofercie i zaciągać kredyty hipoteczne na nowych, korzystniejszych warunkach. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują 2025 r. na krajowym rynku mieszkaniowym i prognozują najbardziej istotne trendy w 2026 roku.

Średnia cena mieszkań w ofercie, liczona dla 6 największych rynków łącznie ustabilizowała się, a w II połowie roku uległa nawet niewielkiej obniżce. W skali roku odnotowano wzrost średniej ceny o 3-4%. W poszczególnych miastach sytuacja była jednak zróżnicowana - w Łodzi w skali roku spodziewamy się spadku średniej ceny o 2%, a w Trójmieście wzrostu o 5%.

- Wyhamowanie wzrostu cen - a w niektórych miastach nawet ich korekta - wynika ze spadku sprzedaży mieszkań oraz zaostrzenia konkurencji. Co więcej, wejście w życie ustawy o jawności cen we wrześniu 2025, nie przemawiało za podniesieniem cen, a raczej pokazaniem korzystnych ofert, co miało na celu przyciągnięcie klientów do zakupu. Wcześniej jawność cen ofertowych była indywidualną decyzją każdego dewelopera, a strategie sprzedaży często opierały się na elastycznym zarządzaniu cenami, promocjach i selektywnym monitorowaniu konkurencji. Ustawa wprowadzająca większą transparentność cenową zmobilizowała sektor do adaptacji i wdrożenia standardów znanych z innych branż – komentuje Anna Karaś, Senior Consultant, JLL Polska.

– W 2026 roku spadek kosztów kredytu względem lat poprzednich zmobilizuje część potencjalnych klientów do realizacji odłożonego w czasie zakupu mieszkania. Popyt nieco wzrośnie, jednak nie na tyle, aby deweloperzy zaczęli dynamicznie podnosić ceny mieszkań. Oferta jest wciąż wysoka, dlatego spodziewamy się, że w 2026 roku średni wzrost cen w poszczególnych miastach wyniesie od 2 do 3% rok do roku, czyli będzie zbliżony do inflacji – prognozuje Aleksandra Gawrońska, Director, Head of Residential Research, JLL Polska.

Inwestycje mieszkaniowe, na które zostaną złożone wnioski o pozwolenie na budowę od 1 stycznia 2026 roku, będą musiały posiadać miejsca doraźnego schronienia (MDS), co zapewne podniesie koszty ich całościowej realizacji. Pierwsze projekty z MDS mogą teoretycznie pojawić się w sprzedaży w drugiej połowie 2026 roku, ale zdecydowana większość nowej podaży w 2026 roku będzie realizowana na podstawie wniosków złożonych przed końcem 2025 roku. W przypadku Warszawy i Trójmiasta wpływ na koszty będzie widoczny na większą skalę zapewne w 2027 roku, a w Poznaniu czy Łodzi prawdopodobnie jeszcze później ze względu na ogromny zapas niewykorzystanych pozwoleń.

W sierpniu 2025 r. Prezydent RP podpisał ustawę o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw, zakładającą rozwój budownictwa publicznego. Państwo zrezygnowało zatem ze wspierania zakupów mieszkań na własność na rzecz mieszkalnictwa społecznego i komunalnego. Zgodnie z deklaracją, rocznie ma powstawać ok. 25 tys. takich mieszkań. Przyszłość tego programu jest ściśle uzależniona nie tylko od finansowania budżetowego w kolejnych latach, ale również od determinacji spółek i samorządów oraz od dostępu do grantów, niezbędnych do minimalizowania kosztów kredytów i utrzymania niskich czynszów przy jednocześnie wysokich kosztach realizacji.