Polski rynek inwestycyjny utrzymuje dobrą formę

Biura, magazyny, parki handlowe – te aktywa cieszyły się największym wzięciem na polskim rynku inwestycyjnym w 2025 r. Inwestorzy kupowali dużo, ale koncentrowali się na średnich i mniejszych projektach lub portfelach nieruchomości.

W trzecim kwartale 2025 r. inwestorzy utrzymali wysoki poziom aktywności z pierwszej połowy roku, czego dowodem była duża liczba transakcji, zwłaszcza w sektorach handlowym i biurowym. Pod nieobecność zachodnich funduszy inwestycyjnych, polski rynek staje się coraz bardziej atrakcyjny dla nieinstytucjonalnych graczy i inwestorów prywatnych z regionu CEE.

W sumie, w ciągu pierwszych dziewięciu miesięcy 2025 r. wartość inwestycji w Polsce przekroczyła 2,3 mld EUR (spadek o 9% rok do roku). W okresie tym zawarto jednak aż 91 transakcji – najwięcej od 2021 r. Dużą cześć z nich stanowiły akwizycje średniej wielkości aktywów biurowych i handlowych, a także duże transakcje sprzedaży i leasingu zwrotnego w sektorze przemysłowym, w tym rekordowy zakup dwóch fabryk firmy Eko Okna. Dużym wydarzeniem było także podpisanie wstępnej umowy sprzedaży (PSPA) imponującego portfela Resi4Rent (5300 lokali na wynajem).

– Rynek ma dobre perspektywy dalszego wzrostu w ciągu nadchodzących 12 miesięcy. Nabywcy z Europy Środkowo-Wschodniej, w tym silna grupa inwestorów prywatnych, zachęceni atrakcyjnymi zwrotami z inwestycji w większości sektorów, będą w 2026 roku aktywni na naszym rynku. Obserwujemy także pierwsze oznaki powrotu zachodnich podmiotów instytucjonalnych. Bez wątpienia przyciąga ich szeroki wybór wysokiej jakości aktywów w Polsce, zwłaszcza w obliczu stabilizujących się kosztów finansowania, a także fakt, że nasz kraj nadal oferuje konkurencyjne premie za ryzyko w porównaniu z innymi rynkami europejskimi – komentuje Marcin Sulewski, Head of Office Investment, JLL Polska.

Chociaż utrzymuje się wciąż stosunkowa niepewność co do warunków funkcjonowania globalnego handlu, polska gospodarka wykazuje się dużą odpornością dzięki swojej zdywersyfikowanej strukturze. Nasze prognozy wzrostu PKB na najbliższe lata również są optymistyczne. Rekordowe plany inwestycyjne – Centralny Port Komunikacyjny, elektrownia atomowa na Pomorzu, farmy wiatrowe na Bałtyku czy warte wiele miliardów euro projekty obronne dla wschodniej flanki NATO jeszcze przez lata będą napędzać wzrost gospodarczy Polski. Spodziewana dynamika zmian w sektorze produkcyjnym może stworzyć dodatkowe możliwości dla transakcji sprzedaży i leasingu zwrotnego. Transakcje te zapewniają inwestorom pewne, długoterminowe źródła dochodów, a producentom - cenną elastyczność kapitałową.

W ciągu mijających 12 miesięcy, największym zainteresowaniem inwestorów cieszyły się sektor biurowy i magazynowy. Eksperci JLL szacują, że w wolumen inwestycji w biura w 2025 r. zamknie się w granicach 1,3-1,4 miliarda euro. Na zakupy ruszyli zarówno inwestorzy nieinstytucjonalni (w tym podmioty prywatne), firmy kupujące nieruchomości na własny użytek, a nawet instytucje publiczne. Wszyscy wykorzystywali brak konkurencji i niższy popyt ze strony dużych funduszy zagranicznych. W rezultacie udział kapitału polskiego osiągnął w tym roku rekordowy, blisko 40-procentowy poziom. Duża liczba transakcji - ponad 40 - w połączeniu z pozytywną dynamiką rynku leasingowego w Warszawie, gdzie obserwujemy spadające pustostany i rosnące stawki czynszów w najlepszych lokalizacjach, pozwala przewidywać, że sektor biurowy będzie liderem rynku inwestycyjnego w nadchodzącym roku.

Największą transakcją sektora biurowego było nabycie przez Mennica Polska Group za 180 mln euro 50% udziałów w podmiocie będącym właścicielem Mennica Towers – prestiżowego kompleksu dwóch budynków, zlokalizowanych pomiędzy centralnymi stacjami metra w Warszawie (Rondo ONZ i Rondo Daszyńskiego). W ostatnich dniach miała miejsce kolejna znacząca transakcja na warszawskiej Woli. Czeski fundusz TRIGEA Real Estate Fund nabyła za prawie 130 min euro biurowiec Wola Centre od Hines. Na rynkach regionalnych największą aktywność odnotowano w Krakowie i Wrocławiu. Największym przejęciem poza Warszawą była sprzedaż przez Niam dwóch budynków w krakowskim kompleksie High 5ive firmie Stena Real Estate, co pokazuje ciągłe zaangażowanie inwestorów skandynawskich w polski sektor biurowy. Równie znacząca była sprzedaż drugiej fazy kompleksu Centrum Południe we Wrocławiu, gdzie Skanska sprzedała budynek funduszowi Investika Real Estate Fund i BUD Holdings, działających w ramach joint venture za 62 mln euro. Rosnące znaczenie inwestorów nieinstytucjonalnych wyraźnie pokazała największa transakcja w Łodzi, gdzie lokalny samorząd nabył od dewelopera za 160 mln PLN część kompleksu biurowego Bramy Miasta.

Sektor magazynowo-przemysłowy cały czas pozostaje motorem napędowym rynku inwestycyjnego w 2025 r. Rosnąca średnia wartość transakcji i duża liczba procedowanych umów odzwierciedlają umacniające się zaufanie inwestorów do tej klasy aktywów. Przemawiają za tym dane dotyczące wolumenów inwestycyjnych w tym sektorze, które od 2023 roku, rokrocznie charakteryzują się ponad dwudziestoprocentowym wzrostem. Eksperci JLL przewidują, że w 2025 roku wyniosą one około 1,5 miliarda euro. Obserwując zaawansowane transakcje na tym rynku, analitycy są zdania, że pierwszy kwartał 2026 może przynieść rekordowe wyniki wolumenów inwestycyjnych w sektorze magazynowo-przemysłowym. Dynamika wzrostu wolumenów inwestycyjnych w 2026 powinna wzrosnąć o co najmniej kilkanaście punktów procentowych. W 2026 roku dominacja kapitału zagranicznego nad kapitałem rodzimym będzie się utrzymywać nadal na wysokim poziomie.

– Godną uwagi tendencją, która pojawiła się w tym roku w sektorze nieruchomości przemysłowych jest rosnąca popularność transakcji typu sale and leaseback. Zarówno inwestorzy, jak i firmy coraz częściej korzystają z tego rozwiązania jako skutecznego sposobu na uwolnienie kapitału z posiadanych nieruchomości. Dla inwestorów transakcje sale and leasebackstanowią atrakcyjną okazję na ulokowanie kapitału w projekty gwarantujące długoterminowy najem i stabilność przepływów pieniężnych. Doskonałym przykładem tego trendu była rekordowa transakcja z kwietnia, w ramach której firma Eko Okna sprzedała dwie nowoczesne fabryki o łącznej powierzchni 264 000 m kw. spółce Realty Income. To największa umowa sprzedaży i leasingu zwrotnego w historii Europy Środkowej i Wschodniej – komentuje Sławomir Jędrzejewski, Head of Industrial Investment CEE, JLL Polska.

Drugą co do wielkości transakcją było nabycie przez Reico Long Lease Fund centrum dystrybucyjnego LPP w Bydgoszczy. Ten nowoczesny obiekt, oddany do użytku w 2022 r., ma powierzchnię ponad 100 000 m kw. Równie znacząca była kolejna transakcja sprzedaży i leasingu zwrotnego, w ramach której cztery aktywa przemysłowe zlokalizowane w Gliwicach, Stanowicach, Rybniku i Gorzycach zostały sprzedane Adventum International, węgierskiemu inwestorowi, który niedawno uruchomił nowy subfundusz skupiający się na inwestycjach przemysłowych.

W 2025 r. aktywność inwestorów w sektorze handlowym podtrzymała dobrą passę z ubiegłego roku i pozostała na wysokim poziomie. Choć ze względu na brak akwizycji dużych centrów handlowych, ogólny wolumen pozostał na umiarkowanym poziomie (eksperci JLL szacują, że parametr ten zamknie się w 2025 r. w granicach 800-900 milionów euro), liczba transakcji była imponująca. W ciągu tylko pierwszych dziewięciu miesięcy zrealizowano rekordową liczbę 31 transakcji zakupu, dorównując dobrym wynikom z 2020 r.

– Najbardziej poszukiwanymi rodzajami aktywów pozostały parki handlowe (w tym duże portfele) i wolnostojące sklepy spożywcze . Formaty te nadal cieszą się dużym zainteresowaniem rynku, tworząc zdrową konkurencję, która w powiązaniu ze spadającymi stopami procentowymi przełożyła się na obniżenie stóp kapitalizacji – pozytywny trend, który według naszych prognoz utrzyma się także w przyszłym roku. Pozostałe sfinalizowane transakcje dotyczyły małych i średnich centrów handlowych, co świadczy o zdywersyfikowanej aktywności inwestorów. Na transakcje dotyczące dużych centrów handlowych musimy poczekać do następnego roku, niemniej jednak również w tym segmencie obserwujemy zainteresowanie. W 2026 r. spodziewamy się ogłoszenia większej liczby transakcji portfelowych, dotyczących parków handlowych oraz wejścia na rynek nowych inwestorów. – komentuje Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, JLL Polska.

Największą transakcją odnotowaną w pierwszej połowie 2025 r. była sprzedaż portfela A-Centrum, składającego się z 10 parków handlowych o łącznej powierzchni najmu około 30 000 m kw. Grupa BHM sprzedała go firmie MY Park, nowemu czeskiemu inwestorowi na polskim rynku nieruchomości handlowych. W drugiej połowie roku największymi ogłoszonymi transakcjami były sprzedaż centrum handlowego Libero w Katowicach przez Echo Investment do estońskiego inwestora Summus Capital za około 103 mln euro oraz nabycie przez fundusze Ares Management i Slate Asset Management portfela 36 parków handlowych o wartości około 300 milionów od Trei Real Estate.

Zaufanie inwestorów do polskiego sektora mieszkaniowego umocniło się w trzecim kwartale 2025 r., a znaczące transakcje potwierdziły powrót płynności na rynek. Wydarzeniem bez precedensu było podpisanie wstępnej umowy sprzedaży (PSPA) przez TAG Immobilien (poprzez swoją polską spółkę zależną Vantage Development), dotyczącej nabycia działającego portfela Resi4Rent za około 565 mln euro (2,4 mld zł). Umowa ta, obejmująca ponad 5300 lokali na wynajem instytucjonalny w sześciu największych miastach Polski, ma zostać sfinalizowana do maja 2026 r., po uzyskaniu zgody organów antymonopolowych.

Sytuacja w zakresie finansowania stała się znacznie bardziej korzystna w związku z kontynuacją łagodzenia polityki pieniężnej w Polsce. Narodowy Bank Polski obniżył w tym roku swoją stopę referencyjną łącznie o 175 punktów bazowych, co znacznie zmniejszyło koszty finansowania dla inwestorów. Do znaczących operacji finansowych, które podkreślają poprawę koniunktury, należą: kredyt w wysokości 150 mln zł na przebudowę obiektu Lipowy Office Park na obiekt typu co-living przez firmę 1AM, 120 mln euro na portfel czterech projektów PRS firmy AFI oraz 100 mln zł dla firmy Speedwell na projekt Milestone PBSA w Warszawie.