15 lat minęło: rewolucja, której nikt się nie spodziewał - eksperci firmy doradczej JLL podsumowują ostatnie 15 lat w polskim sektorze nieruchomości biurowych.

WARSZAWA, 18 września 2025 r. – Druga dekada XXI wieku była czasem bezprecedensowego boomu na krajowym rynku nieruchomości biurowych. Lata 2020-2025 pokazały jednak, że przyszłość potrafi być całkowicie nieprzewidywalna, a podaż, popyt, kultura pracy, sposób projektowania
i wykorzystywania biur mogą zmienić się diametralnie praktycznie z roku na rok. Eksperci firmy doradczej JLL podsumowują ostatnie 15 lat w polskim sektorze nieruchomości biurowych.

Lata 2010-2025 były bardzo ciekawym czasem dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. W okresie tym mieliśmy do czynienia z wieloma tzw. czarnymi łabędziami, czyli trudnymi do przewidzenia zjawiskami o bardzo dużej skali oddziaływania, wywierającymi wpływ nie tylko na środowisko biznesowe, ale na nasze życie codzienne. 15 lat temu świat powoli wychodził z globalnego kryzysu finansowego, który doprowadził do recesji w większości krajów na wszystkich kontynentach. Co dobre dla polskiej gospodarki, kryzys ten przyczynił się częściowo do napływu firm z sektora BPO/SSC do naszego kraju, ponieważ zachodnie korporacje zaczęły szukać oszczędności i przenosić część procesów biznesowych do tańszych lokalizacji.

– Druga dekada XXI wieku upłynęła pod znakiem boomu na biura w Polsce, na którym bardzo zyskały miasta regionalne, takie jak Kraków czy Wrocław. Rozwijały się też inne sektory – rosnąca konsumpcja napędzała sektor retail, rozbudowa infrastruktury drogowej była katalizatorem dla nowych projektów magazynowych. Wolumeny inwestycyjne osiągały rekordowe poziomy. Często wystarczało po prostu nie przeszkadzać, żeby biznes sam się nakręcał – komentuje Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy – Poland & CEE, JLL.

Kres tej prosperity położyła globalna pandemia Covid-19, która całkowicie zmieniła podejście do biur zarówno ich użytkowników, jak i deweloperów oraz inwestorów. Charakter, funkcja i sposób użytkowania powierzchni biurowych zmieniły się radykalnie – na szeroką skalę upowszechnił się model work from home, w ramach którego pracownicy przez cześć tygodnia pracy wypełniają swoje obowiązki, pracując zdalnie z własnych domów. Spowodowało to spadek zapotrzebowania na powierzchnie biurowe oraz zmianę strategii biznesowych najemców, którzy musieli przemodelować swoje dotychczasowe podejście do organizacji pracy. 

W ciągu ostatnich 15 lat na polskim rynku biurowym przybyło 9 milionów m kw. biur. W niektórych latach było to nawet 900 000 m kw. rocznie. To jednak już przeszłość - pandemia, zmiana modelu pracy, inflacja, koszty budowy i wykończenia, ograniczone dostęp do korzystanego finansowania bankowego i sytuacja rynkowa w regionach wpłynęły na znaczne obniżenie podaży, nawet o 80% w porównaniu do czasów przed pandemią. Średnio w Warszawie w nadchodzących latach deweloperzy będą dostarczać na rynek jedynie około 75 000 m kw. nowych powierzchni. Jeszcze w 2018 roku w budowie znajdowało się 125 projektów biurowych w całej Polsce. Dziś jest ich tylko 25.

Ograniczenie nowej podaży powinno pozytywnie wpłynąć na współczynnik pustostanów w Warszawie, który będzie pod presją zniżkową. Eksperci JLL zwracają uwagę na polaryzację między centrum stolicy a innymi lokalizacjami. Obecnie to w Śródmieściu i na bliskiej Woli skupiona jest aktywność deweloperów - tutaj najszybciej rosną czynsze i współczynnik pustostanów jest niższy niż w innych częściach miasta, takich jak np. Służewiec, gdzie wynosi on około 20%. Zlokalizowane w szerokim centrum nowoczesne biurowce będą w nadchodzących latach pierwszym wyborem potencjalnych najemców. To właśnie te projekty dysponują największym potencjałem do wzrostu stawek czynszowych w najbliższym czasie.

Ostatnie 15 lat to niebywały sukces regionalnych rynków biurowych, które bardzo rozwinęły się zarówno pod względem infrastruktury, jak i oferty. Na fali napływających inwestycji w sektorze usług dla biznesu (SSC/BPO), popyt był tak duży, że wynajmowało się praktycznie wszystko. Zatrudnienie rosło w nim lawinowo – w 2013 roku w tym sektorze pracowało około 100 tys. osób, dziś jest to aż 488 tys. – Od 2019 roku zaczęła się pojawiać rozbieżność między zapotrzebowaniem tych firm na biura, a tym co dostarczali deweloperzy, którzy rozpoczynali realizacje nawet w czasie pełnej pandemii. Ta luka jest przyczyną dzisiejszych wysokich pustostanów w regionach, które utrzymają się z nami kilka lat. Dziś współczynnik pustostanów w regionach to niebagatelne 17,5%. Spodziewamy się, że mogą one jeszcze nieznacznie wzrosnąć, a następnie rozpocznie się proces stabilizacji. Będzie on jednak postępował stopniowo – wg badania JLL pracownicy sektora BPO/SSC najrzadziej wykonują swoją pracę z biura w porównaniu z innymi białymi kołnierzykami. Spędzają oni w biurach tylko jeden dzień w tygodniu. Niemniej przykłady przyjmowanych strategii przez globalne korporacje, również te z sektora technologii, wskazują, że chcą one coraz częściej mieć swoich pracowników w biurze. Będzie się to przekładać również na wspominane centra usług wspólnych. – komentuje Mateusz Polkowski. 

A jak w ciągu ostatnich 15 lat kształtował się popyt na biura? W okresie tym najemcy na wszystkich rynkach kraju zawarli w sumie 16 000 umów najmu na ponad 16.5 miliona m kw. biur. Oczywiście pandemia wywołała spadek popytu - część firm zmniejszyła swoje biura średnio o 20-30%. Zmieniła się również struktura tego popytu - dziś około 50% wszystkich podpisywanych umów to renegocjacje. Najemcy często wolą pozostać w aktualnie zajmowanych obiektach. Jeśli już się decydują się na relokację, wybierają przede wszystkim najlepsze projekty w najbardziej dogodnych lokalizacjach. Szczególnie w Warszawie widoczny jest trend fly to quality, czyli przenoszenia się do biurowców oferujących wyższy standard, lepsze rozwiązania komunikacje, istotnym kryterium wyboru coraz częściej bywają też zaimplementowane w projekcie rozwiązania ESG. Co ważne, eksperci JLL obserwują w ostatnich kwartałach wzrost liczby ekspansji najemców, co jest dobrym prognostykiem dla rynku. Zauważalnym trendem jest także stopniowy powrót umów pre-let, szczególnie w Warszawie.

To, jak będzie się kształtował rynek nieruchomości biurowych w Polsce, zależy od strategii wykorzystania powierzchni biurowych przez najemców, które mocno zmieniają się z roku na rok. Dobrze widać to na przykładzie firm z zestawienia Fortune 100. W 2022 roku 30 proc. pracowało w pełni zdalnie, około 48% w systemie hybrydowym i jedynie 2% z biura. W 2025 r. politykę pracy hybrydowej realizowało 74% firm, ale aż 21% operowało w pełni z biura, a tylko 1% - w pełni zdalnie. Eksperci JLL zauważają podobny trend także na naszym rodzimym rynku. Pracownicy firm w Polsce spędzają w biurze średnio 2,4 dnia tygodniowo i odsetek ten utrzymuje tendencję wzrostową. Ponadto zmienia się też sposób użytkowania przestrzeni biurowych. „Klasyczny” mix open space i gabinetów odchodzi do lamusa. Dziś na znaczeniu zdecydowanie zyskują przestrzenie do pracy wspólnej, strefy socjalne, coworkingowe itp.

– Pracownicy coraz częściej wracają do biur, bo dziś już dla wszystkich jest jasne, że praca hybrydowa nie jest w stanie całkowicie zastąpić pracy z biura, dającej możliwości bezpośredniej wymiany doświadczeń, budującej relacje między pracownikami, pobudzającej kreatywność. Lepsze, lepiej zlokalizowane projekty przejmują najemców z obiektów starszych, nierzadko przestarzałych. Nasz sektor biurowy z pewnością nie wróci już do tempa szybkiego wzrostu z lat 2010-2020. Niemniej jednak rosła będzie jakość nowych projektów, które będą bardziej dopracowane, nowocześniejsze i lepiej skomunikowane. A na wysoką jakość zawsze jest popyt – podsumowuje Mateusz Polkowski.