서울 오피스 공실률, 2009년 이래 역대 최저 수준

2022년 07월 20일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아가 최근 발행한 ‘2022년 2분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 2022년 2분기 서울 A급 오피스의 공실률은 3.9%로, 2009년 3분기 3.3% 공실률을 기록한 이후, 최저 수치를 보인 것으로 조사되었다.

이번 분기 서울 A급 오피스의 공실률은 지난 분기 대비 약 1.6%p 하락한 3.9%로 자연 공실률 보다 낮은 공실률을 보이며, 매우 활발한 임차 수요가 있음을 재차 증명하였다.

도심 권역은 전분기 대비 약 1.72%p하락한7.1%의 공실률을 기록하였는데, 이전 수요가 약 74%로 가장 큰 비중을 차지하였다. 작년까지 한자릿수의 비중을 차지했던 정보통신업, 운수 및 창고업이 이번 분기에는 각각 20%를 기록하며 가장 많은 비중을 차지하였는데, 강남 권역 내 임차 가능한 면적이 줄어들면서 강남의 수요가 타 권역으로 이동하였다.

여의도 권역은 전분기에서 약 절반 가량 하락한 3.7% 공실률을 기록하며 자연 공실률보다 더 낮은 공실률을 보였다. 파크원은 2020년 공급 이후 매우 빠르게 공실을 해소해 타워1의 경우 현재 약 5% 공실만 남은 상태이다.

강남 권역의 공실률은 약 0.4%로, 약 10년 만에 최저치를 기록했던 지난 분기와 유사한 수준을 보였다. 공실이 없는 상태에서 공급도 제한적인데 임차 수요는 오히려 더욱 더 견조해져 강남 내 임차 경쟁은 심화되는 상황이다. 2022년 2분기에 케이스퀘어 강남2 빌딩이 강남 권역에 준공되어 약 6,634평의 오피스 면적이 공급되었지만, 준공 이전 공실이 전면 해소되어 권역의 공실률에는 전혀 영향을 주지 않았다.

서울 오피스 시장은 3대 권역 모두 2023년까지 신규 공급이 없을 예정이다. 임차 수요에 비해 공급량이 부족하여 당분간 임대인 우호적인 시장은 계속될 것으로 보인다. 도심의 경우, 올해 말에는 자연공실률 수준의 공실률을 기록할 수 있을 것으로 예상되며, 여의도와 강남 또한 계속해서 공실률이 하락할 것으로 추측된다. 특히 강남의 공실이 매우 제한적임에 따라 강남 혹은 판교의 넘치는 임차 수요가 도심과 여의도로 이전하는 현상도 관찰될 것으로 전망된다.

서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료^(주1)는 약 111,300원/평으로 다시 한번 역대 최고 임대료를 경신하였다. 3대 권역의 공실률이 5% 미만으로 접어들며 전분기 대비 8.5%, 전년 대비 15.0%로 매우 가파른 폭으로 상승하였다. 이는, 평균 렌트프리 기간이 지난 분기 2.6개에서 이번 분기 1.8개 수준으로 감소한 것에 기인하였는데, 2014년 3분기 이후 약 8년 만에 최저 수준이다.

도심의 월 평균 실질임대료는 약 112,100원/평으로, 전분기 대비 10.7%, 전년동기 대비 13.9% 상승하였다. 지난 분기 10만원 대를 기록한 후 한 분기 만에 11만원 대로 진입하였다. 공실이 5% 미만 수준으로 접어든 교보생명빌딩, 그랑서울, 센터원 등 도심의 많은 빌딩들이 렌트프리를 줄인 것에서 큰 영향을 받았다.

여의도 권역의 월 평균 실질임대료는 약 93,700원/평으로 조사되었는데, 전분기 대비 11.9%, 전년동기 대비 22.3% 상승하여 3대 권역 중에서도 가장 가파르게 상승했다. 현재 여의도 A급 빌딩들은 대부분 제로 공실률을 기록 중으로, 역시 임대인들이 인센티브 수준을 크게 낮췄다.

강남의 월 평균 실질임대료는 가장 높은 약 122,500원/평으로, 전년대비 4.4%, 전분기 대비 11.8% 상승하였다. 강남의 평균 렌트프리는 1개 미만 수준으로 진입하였다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은, “임대인 우호적인 시장 상황을 고려했을 때, 명목 임대료가 빠르게 상승하고 인센티브도 줄어들 것으로 예측된다. 물가 상승률이 가파른 추이를 보이며 현재 3대 권역 모두 공실률이 한 자릿수이며, 2023년 하반기까지 신규 공급이 전무해 임대료 인상의 압박을 벗어나기 쉽지 않을 것으로 보인다.”라고 말하였다.

임대인에게 임차인 선택 기준에 있어서 기업의 신용도 혹은 기업 인지도뿐만 아니라, 높은 임대료를 지불할 여력이 있는지 여부가 주목받을 것으로 전망된다. 다만, 현재 급격한 금리인상과 증대되고 있는 실물경제의 성장의 불확실성이 향후 오피스 공실률 감소와 임대료 상승에는 부담으로 작용할 가능성이 높아지고 있다.