친환경 미래의 길을 열어가는 한국

• 임차인 중 70% 이상이 순환 원리에 기반한 지속가능한 핏아웃을 최우선 사항으로 지적

• 지속 가능성에 대한 수요 증가로 거의 절반의 임차인은 임대인에게 지속가능한 파트너쉽을 요구할 것으로 예상

탈탄소화를 향한 글로벌 트렌드를 의식하는 국내 기업들이 환경 위기에 대응하기 위한 적극적인 행보를 보이면서, 국내 오피스 시장의 친환경 전략에 관심이 쏟아지고 있다. 기업들이 녹색 경영에 본격적으로 관심을 갖게 되면서, 저탄소 오피스 공간을 위한 협력 기반 파트너십이 임차인들에게 있어 우선 사항으로 자리 매김되고 있다.
 

급격히 오르는 연평균 기온으로 인해 기후 변화의 심각성이 대두되면서 국내에서는 지속 가능성에 대한 정치적 및 대중적 관심이 급증하고 있다. 특히, 부동산은 국내 탄소 배출의 60% 가까이 차지하고 있어, 건설 환경의 환경 친화적 대응이 필수적으로 인식되고 있다. 

이에 정부는 2018년에 "2050 탄소중립 달성을 위한 녹색건축 활성화 방안"을 발표하고, 2050년까지 온실 가스 배출량을 88.1% 감소하겠다고 선언한 바 있다. 해당 정책은 에너지 효율 등급에 따른 취득세 감면과 같은 인센티브를 포함하고 있다. 이에 서울시도 2030년까지 온실 가스 배출량을 32.8% 절감하겠다고 밝히며, 제로 에너지 건물 (ZEB) 실현 및 2050년까지 1,532개의 공공 건물에 대한 친환경 리모델링을 시행할 계획임을 발표하였다.

이러한 정부 및 지자체 측 기후 중립 선언에 발맞추어, 상업용 부동산 업계에서도 친환경 인증을 받은 건물의 공급이 꾸준히 증가하고 있다. JLL의 연구에 따르면, 서울 내 그린 인증을 받은 오피스는 최근 5년간 (2019년 ~ 2023년) 21%에서 45%로 두 배 이상 늘어난 바 있다. 

기업들도 환경 친화적 전략에 관심을 가질 수밖에 없는데, 이는 기업의 사회적 책임을 묻는 소비자들의 증가와 ESG 성과지표를 준수하는 글로벌 투자자들의 요구에 기인하고 있다. SBTi (Science-based Target Initiative, 과학 기반 감축 목표 이니셔티브)에 가입한 국내 기업 수는 2021년에 비해8배 이상 증가한68개가 2024년 1분기에 집계된 바 있다. 

이러한 기업들의 인식 변화로 인해, 임차인들은 환경 친화적인 건물 운영 전략과 관련 인증제의 유무를 필수 요건으로 검토하기 시작하고 있다. JLL의 ESG 관련 설문조사에 따르면, 국내 임차인 중 80% 이상이 2030년까지 100% 그린 인증 포트폴리오를 원한다고 밝힌 바 있다.

이 외에도, 자산 소유주들이 그린 프리미엄의 투자적 가치를 인식하면서 녹색 전략에 큰 관심을 보이고 있다. ESG 정책과 관련 요구사항이 점점 엄격해지는 상황에서, 자산 소유주들은 매각 전에 잠재 매수인에게 경쟁력 있는 자산을 선보이고자 친환경 인증을 획득하고자 한다.
 

녹색 인증된 오피스에 임차하는 것 외에도, 기업들은 사무실 운영 전략을 통한 탄소 감축 방안에 관심을 보이고 있다. 불필요한 종이, 일회용 플라스틱 사용 줄이기와 같이 사무실 내 그린 에티켓을 통한 업무 환경 개선도 이에 포함된다. 설문조사에 따르면, 임차인 10명 중 6명에게 에너지, 수자원 및 폐기물 관리를 통한 탄소 감축이 핵심적인 친환경 전략으로 인식되고 있음. 조명 전력 절약이나 에너지 효율성이 높은 IT기기 도입도 이 관점에서 고려될 수 있다.

이러한 업무공간 운영전략 외에도 건물 리모델링이나 녹색 핏아웃 또한 탄소 배출 감소에 효과적인 수단으로 임차인들에게 인식되고 있다. 설문조사에 따르면, 10명 중 7명 이상의 임차인들이 에너지 순환 기법에 기반한 환경 친화적 건물 설계를 탄소 감축을 위한 최우선 방안으로 택한 바 있다.

그러나 10명 중 6명의 임차인들은 지속 가능한 건물 리모델링이나 핏아웃에 소요되는 비용 문제를 우려하고 있다. 이는 유동성이 부족한 고금리 시장에서 더욱 큰 부담으로 다가올 수 있다. 서울시는 친환경 건축물을 장려하기 위해서, 무이자 융자를 지원하는 건물에너지효율화 사업 (Building Retrofit Program, BRP)을 도입하였다. 다만, 해당 사업은 현재 예산 부족 등의 이유로 공공 건물이나 오래된 건물에 우선적으로 적용되고 있기 때문에, 상업용 부동산 업계와 지자체 사이의 지속적인 대화가 이루어져야 할 것이다.

앞서 언급한 정부 지침을 넘어서, 임차인과 임대인 간의 협력 구조는 지속 가능성 달성에 있어 중추적인 역할을 하는 것으로 나타났다. 임차인들은 임대인 측 녹색 협력을 요구하게 되고, 거의 절반 이상의 임차인들이 친환경 계획에 협력할 의사가 있는 임대인만을 찾게 될 것으로 전망된다.

임대인-임차인 간의 협력을 더욱 촉진하기 위해, 그린 리스와 같은 혁신적인 비즈니스 모델이 주목받고 있다. 그린 리스는 일반적인 임대 조건 외에도 자산의 지속 가능한 운영을 위한 조항을 포함하고 있다. 그린 리스는 임차인 중 5분의 2 이상에게 최우선 사항이며, 2030년까지 3분의 1 이상의 임차인들은 그린 리스에 동의할 의사가 있는 임대인과만 임대차계약을 맺을 것으로 예상된다.

국내 그린 리스 제도는 서구 국가와 비교했을 때 아직 초석 단계에 불과하며, 비용 분담 방식과 임대 조항의 법적 구속력에 대한 논쟁이 지속되고 있다. 하지만 최근 국내 대형 자산운용사에서 그린 리스를 시도한 사례는 그린 리스의 잠재력과 그에 대한 국내 시장의 관심을 입증하고 있다.

사회의 다양한 분야에서 환경에 대한 경각심이 커지고 있는 바, 국내 부동산 시장은 지속 가능성과 관련하여 근본적인 변화를 겪고 있다. 서울 오피스 시장의 펀더멘털은 당분간 견조할 것으로 예상되는 가운데, 성숙하고 독립적인 투자 기준으로서 ESG를 적극적으로 연구하고 발전시킬 것이 요구된다.

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