会計基準変更の影響測定【第3回】

※以降、リース会計基準（現行のもの）を「現基準」、リース会計基準（2024年9月公表のもの）を「新基準」と記載します。

まず、現基準と新基準におけるSLB会計の概要を比較します。

新基準のSLBについては、当社見解です。

現基準・新基準比較（概略）

これ以降はセールアンドリースバックで利益生じるケースを想定

これ以降は現基準のファイナンスリースを想定

上記につき、解りにくい部分を以下で説明します（売買で利益が出ることを前提としています）

1. 現基準では、土地の経済的耐用年数が無限であるため、SLBの場合も土地はオペレーティングリース扱いとします。そのため、売買価格を土地分/建物分に分けて、土地分の利益は一括認識し、建物分利益は長期前受収益に計上することになります。

2. 新基準でフルペイアウトに該当する場合、法的に売買契約であって所有権が移転したとしても、会計上は建物の売買は成立したとみなさず、金銭消費貸借契約と認識します（土地は会計上も売買成立したとみなします）。したがってリースバック期間中の賃借料を、土地分、建物分に適切に振り分けて、土地分はリース料、建物分は支払利息処理をします。また、リースバック期間終了時に建物につき「契約の義務が終了した」とみなされるため、借入金返済の代わりに建物が引き渡されたと認識します。

対象不動産等の設定は次の通りとします（前回と同じです）。下記の通り「利益が出るケース」で説明します。

①築30年のRCオフィスビルと土地（自社使用中）

②土地簿価:100億円、建物簿価:22億円

③売買価格：250億円

④リースバック条件：期間　５年／20年、年間賃料10億円（リースバック期間5年のケースでは、当該期間終了後1年間の賃借を継続し、合計20年間賃借し続けるという設定にしています）

⑥借入金利2.0％、割引率2.0％、インフレ率０％

【シミュレーション結果（概略）】

※C/FとP/Lは20年間の推移を示し、BSは実施時と20年経過時の数値比較とします(0年度期末日に売買実施としています)。

年度C/F（Cash Flow）

（単位：百万円)

年度P/L（Profit and Loss Statement）

（単位：百万円）

実施時BS（Balance Sheet）

（単位：百万円）

LB終了時BS（貸借対照表）

【結果のみかた】

（1）キャッシュフローは当然のことながら、全ケースで同じとなります。

（2）損益について、累計数値は同じとなります。リースバック期間5年の場合、現基準/新基準の差異は大きくありませんが、20年の場合は現基準では当初に利益が発生するのに対し、新基準ではリースバック期間終了時に利益が発生するという大きな違いがあります。

（3）貸借対照表については、現基準では20年の場合、新基準では5年の場合にリース資産（新基準では使用権資産）が計上されます。

【シミュレーション結果】

リースバック期間が短期（現行のオペレーティングリースに該当）の場合、現行基準、新基準ともに「単純売却＋単純リース」となり、実施時の損益は同じとなりますが、新基準では５年間の使用権資産/リース債務を計上するという差異が生じます。

リースバック期間が長期（現行のファイナンスリースに該当）の場合は、前段での説明の繰り返しになりますが、現行基準では建物分利益が長期前受収益に計上されてリースバック期間中で償却されることになり、新基準では会計上は売買が成立しないこととなって大きな違いが生じます。特に新基準になると、法律上、税務上は売却したにも拘わらず、会計上はアセットライト効果が出ないことになります（実態としてはアセットライトになっています）。

SLBを検討する際のポイントの一つに「利益の一部繰り延べができる」ということがありますが、新基準になるとその「効果」がなくなってしまいます。

新基準適用前に実行したSLB取引の会計が、適用後に修正されることがない（使用権資産/リース負債の計上については適用される）ことから、タイミングを考慮に入れた選択肢を検討することを提案します。

今後SLBを検討する際にはこのようなことを認識して実施時期、リースバック期間の長短も含めた詳細な検証を行うことが重要となります。

JLLでは不動産に関する広範にわたる豊富な知識・経験はもちろん、上記のような会計的サポートも行っています。

今回のシリーズでは説明しきれなかった事項を含め、何なりとお問い合せ下さい。

※本稿で言及しているシミュレーションは一定の条件のもと行っています。また、その正確性を保証するものではありません。