【居抜きオフィスとは？】メリット・デメリットとオフィス移転を成功させるポイント

居抜きオフィスとは前の入居者が使用していた造作物をそのまま引き継ぎ、使用する形態のオフィスである

居抜きオフィスとは、賃貸オフィスに入居する際に、前の入居者（会社）が使用していた設備機器・内装といった造作物などを撤去せず、残置物として使用する形態のオフィスのことをいう。

オフィスにおける具体的な残置物とは、例えば以下のようなものが挙げられる。

• カーペット

• ブラインド

• パーティション

• カウンター

• 書類棚

• デスク

• 配線（床下を含む）　など

一般的な賃貸オフィスでは、入居者は退去の際に上記のような設備・内装といった造作物を撤去するなど、入居前の状態に戻す「原状回復」の義務を負う。

居抜きオフィスではこの原状回復を退去時に行わず、次の入居者はそのまま引き継ぐ形で入居するのが最大の特徴である。

一方、設備や造作がすべて取り除かれた状態の物件は「スケルトンオフィス」などと呼ばれる。

居抜きオフィスには、最大のメリットである「低コスト」と「スピード」を享受できる企業が適している。代表的なのは創業間もないスタートアップやベンチャー企業だ。限られた資金を事業成長や採用に集中させるため、内装工事費や什器購入費といった初期投資を大幅に削減できる点は大きな魅力となる。

また、事業拡大に伴う増員で急遽オフィスが必要になった企業や、期間限定のプロジェクトでオフィスが必要な企業にも向いている。ゼロから工事を行う場合に比べ入居までのリードタイムを短縮でき、ビジネスチャンスを逃さず即座に業務を開始できるからだ。加えて、既存のレイアウトや内装に違和感がなく、独自性よりも実用性を重視する企業であれば、居抜きオフィスの恩恵を最大限に活用できるだろう。

居抜きオフィスと他の形態のオフィスには、それぞれ以下のような違いが見られる。

一般的な賃貸オフィス

従来の賃貸オフィスは、天井や床・壁だけの内装や設備がない状態で契約するのが一般的だ。内装設計や工事、オフィス家具の購入など、入居にかかる初期費用は居抜きオフィスと比較すると高額になる可能性が高く、入居までに要する期間も長くなる傾向にある。

一方で、自社のブランディングに合わせてレイアウトやデザインをゼロから自由に構築できる点は最大のメリットといえるだろう。

退去時には借主の費用負担で、入居時の状態に戻す原状回復工事が必須となる点が、居抜きオフィスとの決定的な違いである。

セットアップオフィス

居抜きオフィスと似た形態に「セットアップオフィス」があるが、セットアップオフィスでは設備・内装などがあらかじめ備えられており（物件によって程度が異なる）、その導入費用を貸主（物件のオーナー）が負担するのが大きな違いとなる。

契約から入居までの工事期間の短縮、工事費用・什器購入費などを削減できる点は共通しているが、居抜きオフィスでは引き継いだ残置物の修繕費用が借主負担となる点や、セットアップオフィスではレイアウトの変更などを自由に行えず貸主と協議が必要な点など、いくつか相違点があり、検討時には両者の違いを把握しておく必要がある。

参照: JLLproperty.com　※上記は一般的な例であり、物件により賃貸条件等が異なる場合もある

レンタルオフィス

個室の専有スペースと、会議室やラウンジなどの共有スペースで構成されたオフィスを指す。デスクやネット環境が完備されており、PC一つで即座に業務を開始できる点は居抜きと共通している。

違いは契約の柔軟性と規模感だ。レンタルオフィスは月単位での短期契約が可能で、1名から少人数での利用に適している。また、清掃や備品補充も運営会社が行うため管理の手間がない。居抜きオフィスのような「一区画の賃貸契約」よりも、身軽かつ低リスクに拠点を構えられるのが特徴である。

サービスオフィス

サービスオフィスには、レンタルオフィスの機能に加え、有人受付や秘書業務、電話代行といったビジネスを支援する「人的サービス」が付帯しているのが特徴だ。

居抜きオフィスが「空間と設備」を引き継ぐのに対し、サービスオフィスは「ハイグレードな環境と業務サポート」が提供される。一等地の住所や来客対応の質を重視する企業に向いているが、その分コストは割高になる。内装や設備の維持管理をすべて運営側に任せられる点も、自社で管理が必要な居抜きオフィスとは大きく異なる点だ。

居抜きオフィスでは内装工事の必要がないため初期費用が安く抑えられる傾向がある

居抜きオフィスには、通常のオフィス賃貸と比較してどのようなメリットがあるのだろうか？

移転の検討から業務開始までの時間を短縮できる

一般的な賃貸オフィスへの入居にあたっては、賃貸借契約締結後に内装工事や備品の搬入を行うが、計画や見積もりなどを含めると作業が完了するまでには数カ月以上の長期間を要することがある。

居抜きオフィスではこういった期間を大幅に短縮できるため短期間での移転が可能になる。

入居時の内装工事費と退去時の原状回復費用を削減できる

一般的なオフィスでは、床はもちろん場合によっては天井や壁なども含め入居前に内装工事を行う必要があるが、居抜きオフィスでは前テナントから内装造作物を引き継ぐため、その分の内装工事が不要になるため初期費用が安く抑えられる傾向がある。

セットアップオフィスでは内装の大部分や受付・応接室などの什器を貸主（物件オーナー）が用意することが多く、借主は身軽に動けるかわりに、賃料・共益費等の賃貸条件が一般のオフィスより高くなりがちだ。

一方、居抜きオフィスの内装や什器は貸主が負担したものではないため、セットアップオフィスよりも低い賃料で募集されることが多い。

「建築費高騰に対する居抜きオフィスの財務的メリット」の解説記事を読む

工事中の賃料負担を軽減できる

通常の賃貸では内装工事期間中も賃料が発生するが、実際はこの期間には新オフィスは使用できない。居抜きなら工事期間がなく即稼働できるため、旧オフィスとの二重家賃負担を最小限に抑えることができる。

賃料負担が相対的にセットアップオフィスよりも低い

セットアップオフィスでは内装の大部分や受付・応接室などの什器を貸主（物件オーナー）が用意することが多く、借主は身軽に動けるかわりに、賃料・共益費等の賃貸条件が一般のオフィスより高くなりがちだ。

一方、居抜きオフィスの内装や什器は貸主が負担したものではないため、セットアップオフィスよりも低い賃料で募集されることが多い。

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レイアウトや内装に制約がある

居抜きオフィスではレイアウトがすでに決まっており、自社の想定する用途に合っていない場合も多く、業務に支障をきたす可能性がある。そうなると最終的に自社負担でレイアウトを変更しなくてはならない点に注意が必要だ。

設備が劣化していることがある

引き継いだ設備が経年劣化のために使えない・すぐに故障する場合も考えられる。その場合は修理・購入費用の負担が発生するため、契約前に、各設備の使用期間や状態を把握しておく必要がある。

物件数が限られている

従来のオフィス移転では什器や設備は移転先のオフィスへ持っていくことが想定され、そのまま残していくケースは少ない。物件オーナー側も標準的な原状回復の契約を選ぶことが多く、居抜きを許容しているオフィスはそもそも少なく、退去期日までに後継テナントを見つける必要があり、地方ではさらに物件数が限られる可能性がある。

原状回復費用を見込んでおく必要がある

原状回復の対象や範囲、費用については物件ごとに異なる。オフィスは経年劣化も原状回復の対象となることが多いため、入居時にかなり老朽化している居抜きオフィスの場合、退去時にどこまで経年劣化を含めた原状回復が必要なのか確認しておくことが不可欠だ。

契約期間の自由度が低いケースがある

居抜きオフィスでは、契約締結までの期間が短い・入居のタイミングが限定されるなどの制約が設けられていることがある。検討が不十分なまま契約せざるを得ない状況は避けたいが、すぐに業務が開始できるメリットと契約期間の自由度が低いというデメリット、どちらが自社にとって影響が大きいかを冷静に比較し、すみやかに決断することが求められる。

居抜きオフィスへの入居は、通常の賃貸借契約に加えて「造作物の譲渡」に関するテナント間の手続きが発生するため、臨機応変に進める必要がある。以下、一般的な流れを示した

ステップ1：物件情報の収集と選定

居抜き物件はそもそもテナントの退去に際して、貸主側が「退去期日までに後継テナントが見つかれば居抜きを認める」ものであり、後継テナントが見つからなければ原状回復工事を行うことになる。そのため、賃貸市場において居抜きが可能なタイミングが短いがゆえ、退去が決まった直後の「非公開物件」として扱われることも多い。そのため、JLLのような豊富なネットワークと物件情報を持つ仲介会社へ早めに条件を伝えたりして情報収集する姿勢が重要だ。

良い物件は即座に埋まる傾向にあるため、エリアや予算、必要な座席数などの条件を事前に固めておき、迅速に動ける準備を整えたい。

ステップ2：内見と造作物の状態確認

内見ではレイアウトの使い勝手に加え、デスクや空調などの劣化状況を細かくチェックする。特に重要なのが「何が譲渡対象になるか」を確認することだ。リース契約中の物品が含まれていないか、あるいは故障している設備がないか、「造作譲渡リスト」と現物を照らし合わせて精査する必要がある。後々のトラブルを防ぐため、不明点は必ずこの段階で確認する。

ステップ3：入居申し込みと審査

入居の意思が固まったら申込書を提出し、オーナー（貸主）による入居審査を受ける。居抜きの場合、前テナントの退去日と新テナントの入居日を隙間なく繋げることが求められるため、スケジュール調整が非常に重要だ。入居審査と並行して、造作物の譲渡が無償か有償かといった最終的な条件交渉も行われる。

ステップ4：契約締結（賃貸借・造作譲渡）

オーナーとの「賃貸借契約」に加え、内装・設備の所有権を引き継ぐための「造作譲渡契約（または資産譲渡契約）」を締結する。ここで最も注意すべきは、将来退去する際の「原状回復義務」の範囲だ。前テナントが設置した造作も含め、原状回復の義務を新テナントが引き継ぐ契約（特約）が一般的であるため、内容を十分に理解した上で契約するべきだろう。

ステップ5：引き渡し・開業準備

契約手続き完了後、鍵の引き渡しを受ける。大規模な内装工事は不要だが、必要に応じて専門業者によるクリーニングや、社名サイン（看板）の架け替え、セキュリティ設定、ネットワーク配線工事などを行う。これら最低限の準備が整えばすぐに業務を開始できる。什器や家具が揃っているため、引っ越し作業が大幅に簡素化されるのが強みだ。

居抜きオフィスへの移転を専門家に相談する

居抜きオフィスへの入退去ではそれぞれ次のような失敗が想定される。事前に十分な対策を取り、思わぬ費用負担やトラブルを避けるようにしたい。

入居時に気をつけるべきポイント

居抜きオフィスへの移転・入居では以下のような点で失敗する可能性がある。

• レイアウトが自社の用途に合っていない／変更できない
• 譲受した残置物の修繕や廃棄・買い替えが発生する
• クリーニングが不十分で自社で手配しなければならない　など

上記のようなケースでは、せっかくコスト削減のために居抜きオフィスを選択したのに、結局さまざまな費用が発生し、費用対効果が低下してしまう。

退去時に気をつけるべきポイント

居抜きオフィスから退去する際にも、いくつかのハードルがある。

• 後継テナント（原状回復責任者）の確保ができず、残置物を譲渡できないまま退去期日を迎える
• 後継テナントが見つかっても、オーナーが居抜きによる退去を承認しない
• 退去時の原状回復費用について入居時に十分確認していなかったため、予想よりも高額になった

こういった注意点を通常の業務をこなしながら担当者がすべて解消するのは負担が大きいが、専門家に仲介や支援を依頼すれば、豊富な知識と経験・実績に基づいてステークホルダーとの意見調整や手続きを進めることができる。スムーズな入退去ができ、思わぬ費用発生などのトラブルも回避できるためおすすめの方法である。

居抜きオフィス入退去のサポートを受ける

さくらインターネット

さくらインターネットは、2021年に850坪から85坪へ、約10分の1という大幅な縮小移転を行った。とはいえ、これは次なる移転への「仮住まい」という扱いであり、オフィス縮小によってオフィス什器の数などを一気に減らし、身軽な状態で新たなオフィス戦略を仕掛け直すタイミングを計ったという。

次の移転を見据え、移転先は内装造作に極力費用をかけない居抜き物件を選択した。オフィスの床面積縮小と居抜きオフィスの活用で圧縮したコストを、次のオフィスの立地条件やビルのグレードアップに活かした好例といえる。

昨今、会社の規模や業態の変化・働き方改革によるワークスタイルの変化などによるオフィス移転を検討する企業は少なくないが、その中でも大幅なコスト削減が見込める選択肢として、居抜きオフィスの需要が高まっている。

居抜きオフィスの賃貸契約は、一般的な賃貸オフィスと比べて期間が限られていたり、原状回復をはじめ費用負担の条件も複雑なことが多いため、専門家のサポートを利用すると安心かつ効率的である。

JLLでは独自の豊富な物件情報の中からクライアントに最適な居抜きオフィスを見つけ、豊富な知識と実績によりトラブルを回避してスムーズに移転が完了するまでのサポートをワンストップで行っている。

居抜きオフィスへの移転を検討している企業はぜひ相談していただきたい。

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