La contratación de espacios flex de oficinas crece un 21%

La contratación total de espacios de oficinas flexibles en Madrid y Barcelona alcanzó 50.720 m² en el año 2022. Los cerca de 29.710 m² arrendados en Madrid y los 21.013 m² de Barcelona representan un crecimiento del 21% frente al total contratado de 42.080 m² en este tipo de espacios durante 2021. Según las estimaciones de la consultora inmobiliaria internacional JLL estas cifras confirman la recuperación progresiva y el interés creciente hacia este modelo.

Además, la contratación de espacios flexibles por parte de operadores flex ya representa, en conjunto, el 6% de la contratación total de oficinas de Madrid y Barcelona; que a cierre de 2022 alcanzaba 841.119 m².

El stock de espacios flexibles en Madrid es del 1,7% y en Barcelona se sitúa cerca del 3%. La Ciudad Condal ha experimentado un auge de aperturas de espacios de este tipo durante los últimos años.

Adriana Gorri, responsable de Markets de JLL España, explica: “Entre las ventajas que se observan en los modelos flex está el mayor control del gasto, la posibilidad de adaptar los espacios a la creciente movilidad de los trabajadores y al teletrabajo, una mayor retención de talento y mejora de la eficiencia. Además, cada vez hay más demanda de espacios de oficinas flex en ciudades secundarias. Los operadores buscan ubicaciones cercanas a polideportivos, centros comerciales, centros urbanos y allí donde se encuentren los clientes, convirtiéndose en una oferta clave para los nuevos modelos de trabajo”.

Los principales operadores, tanto en Madrid como en Barcelona, concentran casi el 80% del mercado de espacios flexibles. Destacan por su cuota IWG (Regus, Spaces, HQ y Signature) que acumulan una cuota del 24% en Madrid y del 21% en Barcelona, WeWork que ha alcanzado un 6% y un 13% en Madrid y Barcelona respectivamente; Utopicus opera con un 9% en la capital y un 11% en la Ciudad Condal. First Workplaces, Lexington y Loom House, por su parte, rondan entre el 5% y 8% de cuota media en ambas ciudades.

Respecto a la localización de los espacios flexibles, en Madrid más del 80% de los espacios tienen ubicaciones céntricas, bien en el distrito financiero (Central Business District, CBD por sus siglas en inglés) o en la zona secundaria. En Barcelona, por su parte, el distrito financiero y el centro de la ciudad representan el 62% del total de la oferta flex.

Para los próximos años, JLL prevé un crecimiento de la oferta flex en ubicaciones céntricas en las dos urbes dado que es donde se concentra gran parte de la demanda sin perder de vista las zonas secundarias y periféricas donde se genera demanda de superficies medianas, para las que una solución flexible es más atractiva que el alquiler tradicional.

Desde el punto de vista de la demanda de espacios flexibles, y tomando como referencia las operaciones intermediadas por grandes consultoras, se han contratado 3.318 puestos de espacios flex entre Madrid y Barcelona, superando en un 143% el total contratado del 2021. La capital ha copado el 52% de ellos, mientras que la Ciudad Condal ha registrado el 48% restante.

Algunas operaciones que destacan son la contratación de 120 puestos en Loom Ferreteria (22@) por Rover; Lenovo, que renovó 80 puestos en Barcelona City Centre (First Workplaces) o Fintya, que contrató 79 puestos en Utopicus Paseo de la Habana de Madrid.

Por sectores, aquellos que más han despuntado en los últimos meses en la contratación de este tipo de espacios han sido el energético, el sector tecnológico y el segmento de servicios profesionales, con especial protagonismo de las aseguradoras.

Asimismo, existe una tendencia ascendente en el número de puestos contratados en espacios flexibles, así como en la duración de los acuerdos de alquiler. Cabe destacar que los clientes corporate ganan peso en la demanda de espacios flex, movilizando como tendencia de mercado los Space as a Service (SpaaS), oficinas privadas totalmente personalizadas para el cliente en formato flexible.

De igual manera, se observa que los operadores, una vez que tienen asegurada la demanda de una parte del espacio, abordan nuevos proyectos flex. El sector es un segmento maduro en que la demanda y la oferta comienzan a alinearse, a diferencia de años precedentes, en los que la disponibilidad de espacios flexibles no se correspondía con la demanda real de los mismos.

Los propietarios e inversores de inmuebles cada vez valoran más positivamente la incorporación de espacio flexible en sus activos. Por eso es cada vez más común que los nuevos proyectos de oficinas, además de áreas de servicios comunes, planteen la incorporación de oficinas flexibles. Esta presencia de espacios flexibles puede encontrarse con el operador flexible como inquilino tradicional, pero también a través de acuerdos de gestión o, con menor frecuencia, bajo gestión directa del propietario del inmueble.

Así, un edificio con oficinas flexibles abarca un rango mayor de potenciales inquilinos, y es capaz de acompañar al mismo durante mayor parte de la vida operativa del proyecto empresarial. Además, en el caso de que el propietario, directamente o través de terceros, gestione el espacio flexible, la rentabilidad obtenida puede ser potencialmente mayor. Esto genera un mayor volumen de peticiones de asesoría y consultoría flex por parte de propietarios, lo que pone de manifiesto el interés por estudiar la incorporación de espacios flexibles a sus carteras.

Entre las razones que impulsan a las compañías a optar por espacios flexibles destacan la búsqueda de un espacio de trabajo durante un periodo acotado -en contraste con los tradicionales contratos de larga duración-, crear oficinas para equipos pequeños, buscar una mayor eficiencia evitando la inversión inicial que requiere la apertura de una oficina tradicional o el desembarco de una compañía en nuevas geografías. Además, los espacios flexibles ofrecen una mayor previsibilidad de los costes -una cuota fija al propietario del espacio- frente a la variabilidad de los gastos operativos en una oficina tradicional.

Durante el 2022 JLL ha abarcado una cuota de mercado del 30% en operaciones intermediadas de inquilinos en espacios flexibles. La cuota de la compañía en el mercado de Madrid se ha mantenido constante. Además, cabe destacar que el asesoramiento por parte de JLL en este tipo de operaciones en Barcelona despuntó en el segundo trimestre hasta copar un 92% de cuota de mercado.

Todo ello refleja el buen momento del sector de los espacios flexibles, que ofrece beneficios para propietarios e inquilinos y muestra buenas cifras de ocupación, contexto que seguirá consolidándose con fuerza en los próximos meses.