El sector del Self Storage en España se prepara para una gran fase de consolidación impulsada por el capital institucional

El mercado del Self Storage (conocido en nuestro país como el sector de los trasteros) en España se encuentra en un punto de inflexión. Según los datos recopilados por la consultora inmobiliaria internacional JLL, el sector presenta una fragmentación extrema que, sumada a unos fundamentales sólidos, lo posiciona como el próximo objetivo para las operaciones de fusiones y adquisiciones (M&A) en el inmobiliario europeo.

Actualmente, el ecosistema español está compuesto por más de 650 operadores que gestionan aproximadamente 1.300 centros y 1,95 millones de m² de superficie bruta alquilable (SBA). Sin embargo, el control está muy disperso: los 25 principales operadores representan apenas el 4% del total de empresas, aunque gestionan el 46% del SBA total.

Esta radiografía sectorial subraya un gran potencial de crecimiento. Mientras que mercados maduros como el Reino Unido disponen de 0,083 m² de espacios de Self Storagepor habitante, España se sitúa en 0,040 m², ligeramente por debajo de la media europea (0,044 m²), lo que indica un amplio recorrido para el crecimiento del mercado fuera de los focos tradicionales de Madrid y Barcelona.

El interés de los inversores en el segmento del Self Storage en la región EMEA ha experimentado un crecimiento exponencial. Las interacciones de JLL con inversores dispuestos a destinar capital a este segmento se ha multiplicado, entre 2022 y 2025, por 10,8, reflejando un interés creciente por el Self Storage. Además, el informe elaborado por JLL dest aca la entrada de capital value-add en el mercado español a través de firmas como BC Partners (CABE), PGIM (Zebrabox) o Crossroads (Boxinfiniti), lo que precede a una fase de institucionalización del mercado.

David Onrubia, responsable del área de Activos Alternativos de JLL España, explica que “España ofrece una oportunidad significativa de profesionalización y consolidación para inversores que buscan retornos de doble dígito en un asset class con enormes vientos de cola.
El sector de Self Storage vivirá un fuerte dinamismo en los próximos años. Con un mercado fragmentado, la entrada de capital value‑add y una evolución hacia estrategias que combinan tanto el activo inmobiliario como la gestión operativa, los próximos ejercicios viviremos una fase intensa de consolidación inorgánica, donde las grandes plataformas absorberán operadores más pequeños para ganar escala”.

Además, la convergencia de rentabilidades (yields) entre el Self Storage y activos tradicionales como el Residencial (Multifamily) en otros mercados más maduros se presenta como uno de los indicadores más claros de la institucionalización del sector. En el Reino Unido, el mercado europeo más maduro, el diferencial entre ambos activos ha pasado de 250 puntos básicos en diciembre de 2019 a tan solo 75 puntos básicos a finales de 2025, un cambio que refleja que el Self Storage comienza a ser percibido por el capital institucional como un activo sólido y con bajo riesgo.

Y es que la demanda de Self Storage está en gran parte vinculada a hitos que no dependen del ciclo económico –mudanzas, divorcio, menor espacio en las viviendas– y se ve reforzada por el auge del teletrabajo y el e-commerce.

Por otro lado, el encarecimiento de la vivienda y la tendencia hacia apartamentos más pequeños consolidan al trastero como una necesidad estructural. La estabilidad de la ocupación y los flujos de caja constantes permiten proyecciones financieras más seguras, atrayendo capital con mayor aversión al riesgo.