El mercado de oficinas en Madrid y Barcelona cierra 2025 como el tercer mejor año desde 2020, con 856.000 m2 contratados

El año 2025 cerró como el tercer mejor año en contratación de oficinas desde 2020, con operaciones de alquiler que suman más de 856.000 m2, según los datos de take-uprecopilados por JLL. Así, el mercado de oficinas en Madrid y Barcelona registra una demanda sólida y saludable, que se sitúa un 7% por encima de la media de la última década en Madrid, y un 5% en Barcelona.

Precisamente en Barcelona, la superficie contratada creció en el último año un 13% respecto al año 2024: se cerraron alquileres con una superficie combinada de 321.000 m2, la segunda mejor cifra desde 2020. Por zonas, el Distrito 22@ concentró el 44% del total contratado, seguido del distrito financiero y del centro de la ciudad que, entre ambos, acumularon un 38%. La tasa de disponibilidad se sitúa para este año en un 8,8% en la Ciudad Condal que, tras sumar 180.890 m2 de nuevos espacios de oficinas, cuenta con un stock de 8.427.115 m2.

Madrid, por su parte, cerró el año con 535.000 m2 alquilados, el mejor tercer año desde la pandemia en términos de arrendamientos de oficinas. El Central Business District (CBD) y la almendra central concentraron el 42% de la demanda; frente al 45% de las áreas descentralizadas, fuera del anillo de la M-30.

La capital cuenta actualmente con un stock de 16.519.705 m2 —de estos, 157.449 m2llegaron al mercado en 2025— y una tasa de disponibilidad del 9%.

Adriana Gorri, directora de Leasing Advisory de JLL España, explica: “El mercado de oficinas de Madrid y Barcelona goza de buena salud, con una demanda sólida y estable por encima de la media de la última década. La mayor estabilidad macroeconómica facilita y agiliza la toma de decisiones corporativas y esto tiene un efecto positivo en la actividad de arrendamiento; especialmente en activos de Grado A que facilitan la captación de talento y reducen la rotación de personal”.

En las dos principales ciudades españolas, la combinación de escasez de oferta de calidad y un entorno de demanda cada vez más selectiva continúa ejerciendo presión al alza sobre las rentas, reforzando el atractivo del segmento prime.

En Madrid, las rentas prime registraron un incremento interanual del 7,3%, alcanzando los 44,00 €/m²/mes, impulsadas por una demanda sostenida de espacios de alta calidad, una oferta limitada en ubicaciones estratégicas y el creciente interés de compañías nacionales e internacionales por activos bien posicionados.

Barcelona mostró una evolución igualmente positiva, con las rentas prime cerrando 2025 en 31,5 €/m²/mes, lo que representa un crecimiento del 5% interanual. Este avance refleja la resiliencia del mercado barcelonés, en un contexto de progresiva absorción de producto prime, apoyada en la preferencia por edificios eficientes, bien comunicados y alineados con los nuevos estándares ESG.

La ubicación y la calidad de las oficinas –espacios modernos, tecnología avanzada, etc.– son los dos factores que impulsan la demanda en las dos principales ciudades españolas. Así, el 50% de toda la superficie arrendada en 2025 se produjo en inmuebles de Grado A; pero con diferencias por ciudades.

En Madrid, la absorción de Grado A acumulada en el año representó el 37% de la demanda total en Madrid, por encima del promedio de cinco años (32%) y, por tanto, con un elevado potencial de crecimiento en los próximos años ante las nuevas entregas estimadas. Un indicador aún moderado dado la falta de producto de calidad.

En Barcelona la cifra es 24 puntos porcentuales superior a la de la capital: la contratación de oficinas de Grado A en Barcelona a lo largo de 2025 representó el 61% de la demanda total, superando el promedio del 50% del último lustro. El crecimiento respecto al año anterior del 13% se debe a la mayor oferta de calidad disponible, en comparación con Madrid que es más ajustada.

Además, los clientes e inversores cada vez valoran más edificios que incorporan certificaciones ambientales (LEED, BREEAM) ya que permiten reducir significativamente los costes operativos y alinean la empresa con objetivos de sostenibilidad corporativa. Así, los inmuebles con alguna certificación de sostenibilidad acumularon el 37% de los arrendamientos totales.

La consultora inmobiliara internacional lideró el mercado de contratación de oficinas y participó como asesor en 148 operaciones de arrendamiento con una superficie combinada de más de 130.000 m2.

Entre las operaciones más relevantes en Madrid destacan Ericsson (13.400 m²) y Revolut (4.658 m²), asesoradas por JLL en las zonas de Centro Ciudad. En Barcelona, mención especial a las operaciones de Revolut (2.581 m²), Amplifon (2.346 m²) y la ocupación propia de Banca March, todas asesoradas por JLL en zona centro y el 22@.

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