Perspectivas del mercado Living en EMEA, 2026

Los sectores living abarcan soluciones de vivienda en alquiler institucional a gran escala en los segmentos de multifamily, vivienda unifamiliar, coliving, vivienda asequible, residencias de estudiantes (PBSA), senior living y residencias de mayores. El mercado en EMEA presenta una gran diversidad: desde mercados multifamily consolidados y core en los países nórdicos y Alemania, hasta focos de alto crecimiento de PBSA en el sur de Europa o la reciente oleada de operaciones corporativas (M&A) en residencias de mayores británicas. El sector living representó el 30% de la inversión inmobiliaria directa en 2025, consolidándose como el mayor sector en EMEA por segundo año consecutivo.

• Crecimiento de la inversión. Tras aumentos del 34% en 2024 y del 22% en 2025, se espera un crecimiento medio anual estable del 10‑15% en 2026. Los volúmenes de transacciones se verán respaldados por grandes transacciones de plataformas, la recuperación de los mercados core maduros y una mayor certidumbre tras la compresión de las rentabilidades (yields) y la aceleración del crecimiento de los capital value.

• Diversidad sectorial. El crecimiento de las residencias de estudiantes superará al del multifamily tradicional, impulsado por la fortaleza de Europa continental. Los inversores buscan mercados emergentes con una demanda elevada, especialmente en el sur de Europa. Se prevé un aumento de las estrategias de vivienda asequible y de segmento medio, lideradas por inversores con un enfoque en el impacto social.

• Capital activo. El capital core tendrá un papel destacado en 2026, tras el aumento del capital desplegado y la previsión de lanzamiento de nuevos fondos especializados en living. Las instituciones se han sentido atraídas por operaciones sobre activos en explotación (standing stock), mientras comienzan a observarse señales de crecimiento en la actividad inversora más allá de los inversores paneuropeos que tradicionalmente dominaban el mercado.

• Descenso de la oferta. Se prevé que las entregas de vivienda habrían caído un 5% en 2025 y podrían volver a descender en 2026. La reducción habría sido más intensa en las ciudades (-11% en 2025). La baja oferta afectará especialmente a mercados urbanos con alta demanda y escasez estructural de oferta, como Dublín o Madrid.

• Foco operativo. El crecimiento de las rentas se estabilizará por debajo del 5% en 2026, a medida que los propietarios respondan a los retos de asequibilidad para los inquilinos. Los inversores priorizarán la reducción de costes y el mantenimiento de la ocupación, mientras los gobiernos tratarán de reformar la regulación para facilitar la inversión y la nueva oferta.

La inversión en living se ha impulsado por el repunte de grandes transacciones. El volumen privado aumentó un 22% hasta 62.200 millones de euros en 2026. Las operaciones superiores a 500 millones de euros aumentaron más del doble (+118%) respecto a 2024, alcanzando el nivel más alto desde 2021. Las transacciones corporativas crecieron un 168%, las adquisiciones de activos en explotación un 20%, mientras la inversión anticipada (forward), todavía limitada por los elevados costes de desarrollo, cayó un 22%.

Dos tercios del incremento del volumen transaccional procedieron del Reino Unido, con 22.000 millones de euros (37% del total EMEA). Dinamarca aportó el 13% del crecimiento gracias a la entrada de capital internacional atraído por el PBSA. Mercados maduros como Alemania comienzan a recuperar actividad, aunque todavía por debajo de niveles históricos. La regulación restrictiva en países como Irlanda y Países Bajos ha limitado la inversión, aunque los cambios regulatorios en ambos países apuntan a mayor actividad en 2026.

La inversión en living se está diversificando a medida que nuevos subsectores ganan tracción y atraen capital internacional. El subsector con mayor crecimiento, residencias para mayores, aumentó un 165% interanual hasta alcanzar unos 14.400 millones de euros de inversión. Las cotizadas estadounidenses del sector sanitario han sido capaces de adquirir activos a gran escala, respaldadas por un sólido rendimiento y un crecimiento sostenido de sus cotizaciones.

La inversión en residencias de estudiantes aumentó un 52% en 2025. Por primera vez, la actividad en Europa continental superó al Reino Unido, con un crecimiento del 65% frente al 11% registrado en el mercado británico. Inversores experimentados están expandiéndose hacia nuevos mercados con dinámicas favorables. El crecimiento de la inversión en los últimos cinco años ha sido mayor en mercados con menor tasa de cobertura privada y fuerte demanda de estudiantes internacionales, especialmente en Portugal, Italia y España.

Los subsectores más pequeños, normalmente más dependientes de inversión forward, registraron descensos interanuales. Se espera que la vivienda asequible y de gama media crezca en 2026 mediante diversas estructuras subvencionadas, lo que ayudará a los inversores de impacto social a superar dificultades de viabilidad y responder al aumento de la demanda.

La inversión de compradores internacionales está creciendo a un ritmo superior al del capital doméstico, con un aumento del 55% en 2025, frente al 2% de crecimiento en operaciones domésticas. Los inversores procedentes de América representaron aproximadamente un tercio del volumen total, debido a la expansión de inversores en living en Reino Unido y España.

La actividad transfronteriza dentro de Europa alcanzó los 6.900 millones de euros, un incremento interanual del 19%, aunque todavía un 63% por debajo del promedio registrado entre 2018 y 2022. Existen señales de mayor actividad por parte de grandes propietarios cotizados europeos, pese a que sus cotizaciones bursátiles siguen deprimidas. Tras tres años de ausencia, la alemana Vonovia regresó al mercado a finales de 2025 y con previsión de mayor actividad en 2026.

La captación de capital está ganando impulso a medida que mejoran la actividad inversora y el sentimiento del mercado. El número de nuevos fondos orientados al sector living aumentó un 47% en 2025, situándose también un 4% por encima de los niveles de 2023, según el análisis de fondos de JLL y Preqin. Las estrategias value-add representaron la mayoría de estos vehículos, especialmente orientadas a nueva vivienda y vivienda asequible. Se espera un repunte de la actividad core en 2026, a medida que inversores institucionales y compradores paneuropeos incrementen su actividad.

La construcción residencial se ha desplomado debido al incremento de los costes de construcción y de financiación, lo que ha reducido la inversión tanto de compradores particulares como de inversores. Las viviendas terminadas cayeron un 11% en 2024 y se espera que disminuyan otro 5% en 2025 y 2026, reflejando el impacto de estos factores junto con procesos de desarrollo y planificación cada vez más complejos.

Los retos para desarrollar se intensifican en las ciudades. En 2024, en las 20 principales ciudades europeas, la nueva oferta residencial cayó un 11%, en línea con el descenso a nivel nacional. Las estimaciones para 2025 apuntan a una nueva caída del 11% en las viviendas terminadas, lo que supondría el nivel más bajo de oferta nueva desde 2015.

El stock institucional desempeña un papel cada vez más relevante en la nueva oferta, en un contexto de escasez de vivienda en alquiler y disfunciones en el mercado de compraventa. Sin embargo, en los 16 principales mercados de inversión en living, los aproximadamente 7,5 millones de viviendas propiedad de inversores representan apenas el 10% del parque de alquiler o el 3% del parque total de viviendas. Este déficit ha atraído nuevos fondos y estrategias orientadas al desarrollo, lo que apunta a mejoras de la oferta en el largo plazo.

El crecimiento medio de las rentas en nuevos contratos de alquiler se aceleró a finales de 2025, cerrando el año en 5,2%, frente al 5% registrado en 2024. De cara al futuro, el crecimiento se moderará por los problemas de asequibilidad de los inquilinos. Las rentas en las ciudades europeas exigen una proporción de ingresos mayor que nunca. A finales de 2025, esta cifra alcanzó el 31,9%. Aproximadamente el 30% de las ciudades europeas requieren más del 40% de los ingresos para pagar el alquiler —lo que cumple la definición de sobrecarga de vivienda de la UE—, con el 60% superando el umbral de asequibilidad del 30%.

La presión sobre la asequibilidad ha llevado a muchos gobiernos a replantear sus regímenes de alquiler. Algunos países, como Suecia e Irlanda, buscan estimular la inversión en nueva oferta. A finales de diciembre, la Comisión Europea publicó el European Affordable Housing Plan, que incluye diversas estrategias para mejorar la oferta y la asequibilidad. El plan reconoce la importancia del capital privado a largo plazo y busca garantizar un mejor acceso a la financiación y un marco más favorable para la inversión privada en vivienda.