El mercado de residencias para mayores en España

• España afronta un fuerte crecimiento de la población senior. El país contará con más de 13 millones de personas mayores de 65 años en 2035, consolidándose como uno de los mercados europeos con mayor crecimiento demográfico senior.
• Déficit estructural de oferta. El ratio de cobertura actual en residencias para mayores se sitúa por debajo del 5% de referencia recomendado, lo que implicará la necesidad de desarrollar cerca de 240.000 plazas adicionales hasta 2035.
• Elevada necesidad de inversión. Alcanzar niveles de cobertura adecuados requerirá entre 16.000 y 19.000 millones de euros de inversión en nuevos activos.
• Fuerte momentum inversor. El segmento Healthcare mantiene un sólido dinamismo inversor en Europa y España, con yields atractivas y un creciente protagonismo del capital privado.

Europa atraviesa una profunda transición demográfica que transformará las necesidades residenciales y asistenciales durante las próximas décadas. La población mayor de 65 años crecerá en más de 30 millones de personas en la próxima década, consolidando el envejecimiento como uno de los principales drivers estructurales del sector Healthcare

España destaca especialmente dentro de esta tendencia. Actualmente el país supera los 10 millones de habitantes mayores de 65 años y sumará aproximadamente 2,8 millones adicionales hasta 2035. Además, España se convertirá en el país con mayor esperanza de vida del mundo en 2040, alcanzando los 85,8 años.

Este crecimiento demográfico incrementará de forma significativa la demanda de soluciones residenciales adaptadas, especialmente en el segmento de residencias para mayores, donde las necesidades asistenciales y de atención especializada seguirán aumentando de manera sostenida.

El mercado español de residencias para mayores continúa presentando un importante déficit estructural de oferta. Actualmente, la ratio de cobertura se sitúa por debajo del 5% considerado como referencia para atender adecuadamente las necesidades de la población senior, y muy por debajo de otros países de su entorno.

Como consecuencia, España necesitará desarrollar cerca de 240.000 nuevas plazas hasta 2035 para alcanzar dichos niveles de cobertura recomendados, lo que requerirá de una inversión de entre 16.000 y 19.000 millones de euros.

Este desequilibrio entre oferta y demanda seguirá impulsando tanto el desarrollo de producto como la entrada de nuevos inversores y operadores especializados.

El sector Healthcare se ha consolidado como uno de los segmentos alternativos con mayor atractivo para el capital institucional. En España, los volúmenes de inversión crecieron un 217% en 2025, reflejando el creciente interés de los inversores por este segmento. Durante el primer trimestre del año, la actividad inversora se ha mostrado especialmente intensa, con un volumen de inversión en Healthcare que alcanzó los 471 millones de euros, lo que representa un incremento interanual superior al 1.000%.

El segmento de residencias para mayores continúa ofreciendo yields atractivas, situadas en torno al 5,25%, manteniendo spreads interesantes frente a otros productos inmobiliarios tradicionales.

En este contexto, el creciente protagonismo del capital privado será clave para financiar el desarrollo del sector y responder al importante déficit de oferta existente.

El mercado español de Healthcare, y especialmente el segmento de residencias para mayores, combina algunos de los fundamentales más sólidos del inmobiliario europeo: crecimiento demográfico estructural, demanda creciente, escasez de oferta y fuerte interés inversor.

Todo ello posiciona al sector como una de las principales oportunidades de crecimiento y consolidación dentro del mercado Living en España durante los próximos años.