España necesita a las SOCIMI

Contribuyeron de manera decisiva a la profesionalización y transparencia del sector inmobiliario –no olvidemos que son entidades cotizadas sujetas a los exhaustivos controles de los reguladores bursátiles–. Además, han sido capaces de canalizar el ahorro de las familias en vehículos líquidos y transparentes y han captado importantes flujos de capital institucional de grandes inversores. No olvidemos que este último era su objetivo de partida y que fueron muy necesarias como medida adicional para contribuir a la recuperación de un mercado que arrastraba las graves consecuencias de la crisis financiera de 2008. 

Esta liquidez ha sido instrumental para la modernización del parque inmobiliario español, que, a su vez, da soporte a la economía real del país generando un bien social: las compañías que crecen necesitan ocupar oficinas de calidad, los retailers buscan evolucionar y adaptarse a la omnicanalidad con parques logísticos modernos y sostenibles, los turistas se alojan en hoteles que por su calidad e instalaciones marcan la diferencia, y los consumidores acuden a centros y parques comerciales para sus actividades de ocio y de consumo. El desarrollo y gestión de estos activos, tal y como lo concebimos hoy en España, habría sido imposible sin el concurso de las SOCIMI.

El objeto de las SOCIMI nunca fue contribuir a mejorar el acceso a la vivienda, incrementar su oferta o ejercer como regulador del precio de alquiler. No. El sector residencial no está en el ADN de estos vehículos de inversión, por mucho que ahora se les pretenda relacionar.

Existen iniciativas puntuales de inversores y gestores que han hecho un esfuerzo por buscar el encaje y, mediante este tipo de vehículos, apostar por intentar solucionar los graves problemas habitacionales que padece nuestro país. Y aquí incluimos también sectores como las residencias de estudiantes, el nuevo maná que está atrayendo talento de todo el mundo y que podría permitirnos convertirnos en una potencia mundial en el sector educativo, si no lo somos ya, al menos en Europa.

Desde el punto de vista de su fiscalidad, los beneficios derivados de su actividad no se quedan en el balance de estas compañías, sino que revierten a sus accionistas en forma de dividendo; por supuesto sujetos a la correspondiente tributación. Esto genera un círculo virtuoso y un marco de incentivos para la reinversión y la continua modernización de un parque inmobiliario que da respuesta a las necesidades sociales de los españoles. Esta ventaja fiscal no es sustancialmente distinta a la que disfrutan estos vehículos en cualquier otro país desarrollado.

El éxito de las SOCIMI no solo descansa en los fundamentales sólidos del mercado local o en su gestión profesionalizada. También lo hace en la seguridad jurídica y en el marco legal estable. El equilibrio de ambos factores, como si de una balanza se tratase, permite a España disfrutar de todas las ventajas anteriormente descritas.

Sin embargo, si uno de los pesos de la balanza se desplaza, el statu quo se altera por completo. Y corremos el riesgo de que así sea.

Las recientes especulaciones en torno a la modificación del régimen fiscal de las SOCIMI –sin, por ahora, consenso suficiente para su aprobación– lejos de contribuir a solucionar algunos de los retos del mercado inmobiliario español, solo lograrán agravarlo.

El capital que canalizan los vehículos de inversión inmobiliaria cotizadas es fundamental para la economía española y para el desarrollo de múltiples tipologías de activos. 

Sin embargo, en un mundo interconectado, con libertad de circulación de capitales y con inversores cada vez más globales, el dinero institucional tiene múltiples posibilidades a la hora de decidir dónde destinan sus recursos. Y la experiencia nos ha enseñado que el capital fluye hacia países con una legislación estable y con incentivos a la inversión. El recién anunciado acuerdo entre los dos partidos del actual gobierno de coalición para modificar la tributación de las SOCIMI rema en la dirección contraria. 

De aprobarse esta modificación, es difícil imaginar que el capital internacional mire con buenos ojos, no solo a la inversión inmobiliaria en España, sino también a la inversión en otros sectores. No debemos perder de vista el posible efecto contagio en sectores como el energético, el financiero, el turístico o el de las infraestructuras, altamente dependientes de la inversión internacional para su desarrollo local y la generación de empleo.

Pero el problema no se quedaría aquí. España tiene la suerte de contar con grandes vehículos, especialmente aquellos cotizados en el mercado continuo, con exposición internacional. No sólo por la composición de su capital, sino también por su estructura societaria y los activos que gestionan en múltiples países.

Así, no es de extrañar que algunas de las mayores SOCIMI de España hayan anunciado respectivamente “planes de contingencia en defensa de sus accionistas, clientes y empleados” y reevaluar “la ubicación de sus actividades”.

De concretarse estos planes, podrían suponer un enorme perjuicio para el mercado español, que vería como sus buques insignia analizan opciones para competir en igualdad de condiciones con vehículos domiciliados en otros países de nuestro entorno. Entre estas alternativas sería lógico suponer que el traslado de la sede social a países más amigables para la inversión esté sobre la mesa.

Por tanto, el impacto negativo que esta modificación podría tener es de doble vertiente. Por un lado, en el más que probable éxodo de algunas SOCIMI, y sus principales accionistas, a otros países, y un aislamiento del mercado español de la inversión inmobiliaria. Por otro lado, de concretarse la modificación, también será una oportunidad perdida: el mercado inmobiliario español, fruto de sus fundamentales, se encuentra actualmente en una posición inmejorable para captar capital internacional. La economía real funciona, el consumo se mantiene y los tipos de interés se han moderado. Y si a esto sumamos que otros países europeos como Alemania atraviesan una situación más delicada y que el tipo de cambio entre el dólar y el euro ofrece un atractivo punto de entrada a inversores estadounidenses en Europa, estaríamos tapiando la ventana de oportunidad que hasta ayer estaba claramente abierta.

El sector inmobiliario es fundamental para el desarrollo de la economía, palanca de la modernización de todas las industrias del país. Es interés del Gobierno, administraciones, inversores y ciudadanos apoyar el crecimiento y desarrollo de estas industrias. La iniciativa o globo sonda lanzado ayer no rema en esa dirección.

*Artículo publicado originalmente en El Confidencial