De la obsolescencia a la oportunidad

El sector inmobiliario no es ajeno a los cambios que atraviesa la sociedad y evoluciona para poder dar respuesta a las nuevas demandas de los usuarios, cumplir con las exigencias normativas y adaptarse a las tramas urbanas actuales. Los inmuebles logísticos, comerciales, residenciales y de oficinas que los inquilinos requerían hace una década nada tienen que ver con los que se necesitan hoy en día. La adaptación de los activos a las nuevas demandas de los inquilinos se deja sentir en varios aspectos: la configuración del espacio, el estándar de sostenibilidad, la dotación tecnológica o la aportación de servicios, entre otras cosas. Los edificios que no se adecúan a estos requisitos corren el riesgo de quedarse obsoletos y, como consecuencia, fuera del mercado.

Si ponemos números a esta tendencia, según los datos recopilados por JLL, hasta 425 millones de metros cuadrados de espacio de oficinas podrían verse afectados por este fenómeno. El mercado europeo y el estadounidense son dos de los más expuestos: el 44% de los activos en riesgo de obsolescencia se encuentran en EE.UU., mientras que Europa suma el 34%.

Sin embargo, el sector inmobiliario ha mostrado una extraordinaria capacidad de convertir los retos en oportunidades para crear valor, convirtiéndose en un instrumento de dinamización económica para todos involucrados.

Así, los activos en riesgo de obsolescencia presentan una enorme oportunidad para que inversores, administraciones locales, propietarios, inquilinos y, sobre todo ciudadanos, se pueden beneficiar de ciudades más habitables y atractivas. Desde JLL estimamos que sería necesario destinar hasta 1,2 billones de dólares a nivel mundial para renovar edificios de oficinas envejecidos.

Cada edificio presenta sus particularidades y los propietarios dispuestos invertir en ellos deben ser conscientes de que no hay una única receta para la modernización de los inmuebles en riesgo de obsolescencia. Existen muchos condicionantes que entran en juego: la ubicación, las características estructurales del activo, la superficie, los usos económicos del área circundante, la regulación en vigor, etc.

Sin embargo, hay numerosos ejemplos de éxito que indican la dirección hacia la que el sector inmobiliario debe dirigirse para aprovechar la oportunidad de creación de valor derivada del riesgo de obsolescencia.

Quizás la solución más obvia sea el reposicionamiento de los activos. Un enfoque especialmente atractivo para los inmuebles en ubicaciones estratégicas en el CBD de las grandes urbes o en nuevos polos de talento dentro de las ciudades. Méndez Álvaro en Madrid es un ejemplo muy ilustrativo.

El reposicionamiento, principalmente, debe enfocarse en impulsar la calidad de los activos, en donde los altos estándares en sostenibilidad y tecnología son imprescindibles. En este sentido, el CBD de Madrid sólo cuenta con un 1% de activos de grado A que están disponibles. Actualmente, la ratio de desocupación de este tipo de inmuebles es de 4,3%, lo que demuestra la necesidad de actualizar el parque inmobiliario ubicado en zona prime.

Sin embargo, activos ubicados en zonas secundarias o de periferia, a menudo presentan retos importantes para mantener su actividad habitual y proteger su liquidez. En estos casos, es necesario plantearse el cambio de uso, lo que permite a inversores y propietarios maximizar la valoración del inmueble gracias a una mayor repercusión del metro cuadrado. Como ejemplo, cada vez son más las ciudades europeas que, empujadas por la insuficiencia de producto residencial, agilizan las reconversiones hacia usos más rentables o de mayor necesidad social.

Finalmente, actuaciones para evitar la obsolescencia que van más allá de lo que inversores y propietarios pueden abarcar son los proyectos de regeneración urbana. Allí donde existen agrupaciones de edificios en riesgo de obsolescencia, las administraciones han de ejercer de catalizadores de transformación e impulsar planes de usos mixtos que repercutan en beneficio de todos los involucrados. En España, el 22@ es un claro caso de éxito que debe servir de inspiración.

Si bien los beneficios de la modernización de activos para los inversores parecen claros, merece la pena detenerse en las ventajas para el resto de stakeholders la modernización del parque de oficinas en los principales mercados de occidente.

Para los inquilinos, la actualización de los espacios interiores de los activos les permitirá afrontar con mayor éxito los retos de los nuevos entornos de trabajo, potenciando su capacidad de atracción y retención de talento: El primero de ellos es la atracción y retención de arrendatarios. Según el estudio “Adaptando los edificios para el futuro”, realizado también por JLL, el 74% de las compañías están dispuestas a pagar una prima por instalarse en oficinas sostenibles, lo que les ayuda, a su vez, a cumplir sus objetivos de reducción de emisiones.

Esta disposición de las compañías a pagar más por espacios modernos es también un incentivo para que los propietarios acometan modernizaciones en sus activos. Además, la actualización de edificios permite ver reducida su exposición a posibles riesgos regulatorios derivados de la introducción de normas nacionales y europeas destinadas a descarbonizar la actividad económica y reducir las emisiones de gases contaminantes.

Las administraciones locales y los ciudadanos se beneficiarán directa e indirectamente de menores emisiones contaminantes –los edificios modernizados tienden a ser más eficientes en términos de consumo energético– y de la reurbanización y dinamización económica del entorno de los edificios de oficinas revitalizados o de los nuevos usos que propietarios e inquilinos den a los activos.

Un compromiso creativo y proactivo entre propietarios, promotores, socios capitalistas y entidades públicas permitirá que las inversiones necesarias se realicen no sólo más rápidamente, sino también de manera que el resultado sea mayor que la suma de sus partes.

*Artículo publicado originalmente en la revista Observatorio Inmobiliario