JLL Italia: 3,5 miliardi di investimenti nel primo trimestre 2026

Milano, 23 aprile 2026 – Nel primo trimestre 2026 il mercato immobiliare italiano ha mostrato volumi di investimento complessivi pari a 3,5 miliardi di euro, includendo investimenti diretti, acquisizioni di terreni e operazioni di share deal.

La performance è risultata in crescita di oltre il 20% rispetto allo stesso periodo del 2025, distinguendosi come migliore primo trimestre degli ultimi cinque anni.

Secondo le analisi di JLL, società leader nei servizi professionali e nella gestione degli investimenti per il settore immobiliare, questo risultato vede una crescente diversificazione per asset class, strategie e profili di capitale, in un contesto di crescente peso delle operazioni value add con cambio di destinazione d’uso.

Nel corso del Q1 2026 i capitali internazionali hanno rappresentato oltre il 60% dei volumi complessivi, mentre si è confermata la rilevanza della componente di investitori Private– tra cui UHNWI, family office e holding familiari – che hanno partecipato a circa il 16% delle operazioni, incidendo per il 12% dei volumi totali, per un controvalore superiore ai 400 milioni di euro, concentrato principalmente nel settore uffici, seguito da retail e living.

Retail: il settore guida il mercato grazie a operazioni strategiche e domanda selettiva
 

Il settore Retail ha chiuso il primo trimestre 2026 con circa 1 miliardo di euro di investimenti, pari a circa il 30% del totale. La componente out-of-town si conferma preponderante, rappresentando circa l'80% dei volumi, sostenuta da tre operazioni di rilievo: l'acquisizione delle quote di un importante outlet nell'hinterland milanese, l'acquisizione dell'intero capitale sociale della proprietà del nuovo distretto commerciale "Waterfront" di Genova e l'acquisizione del 31% della European Outlet Mall Venture (EOMV), che include due rilevanti outlet in Italia.

Anche il segmento high street si è mostrato dinamico in termini di numero di transazioni, concentrate principalmente tra Milano e Roma, con operazioni di rilievo riguardanti asset a uso misto retail-office. Si registra inoltre una crescente attività su città secondarie come Torino e Napoli, dove l'interesse degli investitori si è orientato verso asset con ticket più contenuti, ma con posizionamento strategico all'interno di snodi commerciali urbani in evoluzione.

I rendimenti netti prime si sono compressi al 4% per l'high street, mentre registrano tassi stabili per il segmento out-of-town: 6,5% per i centri commerciali, 7% per i retail park e 6,25% per stand-alone supermarket.

Hospitality: crescita sostenuta e ruolo guida delle riconversioni
 

Il comparto Hotels & Hospitality mostra una performance sostenuta dal consolidamento della domanda internazionale e dalla crescente propensione verso operazioni value-add. Nel Q1 2026, gli investimenti diretti hanno raggiunto circa 400 milioni di euro, a cui si aggiungono ulteriori 200 milioni di euro derivanti da operazioni di riconversione — prevalentemente da uffici a immobili alberghieri.

Il mercato urban si conferma particolarmente dinamico, con operazioni che spaziano dalla trasformazione di edifici a uso direzionale in hotel – focalizzate soprattutto su Roma e Milano e spesso localizzate in aree centrali o semicentrali – all’acquisizione di strutture ricettive già operative, sia nelle fasce economy che upscale. In questo contesto, nel trimestre si distinguono sia città prime che good secondary, che hanno visto una vivace attività transazionale e dimostrano ancora un forte appetito degli investitori per il mercato italiano.

Parallelamente, la domanda si mantiene molto elevata nelle principali destinazioni turistiche, come il Lake District, Puglia e la Sicilia, dove il segmento luxury è ancora in fase di sviluppo.

Resta elevato anche il dinamismo nelle località balneari, Ostelli e nel comparto open air.

Office: volumi in crescita e ruolo centrale delle riconversioni
 

Nel primo trimestre 2026 il settore office ha registrato circa 690 milioni di euro di investimenti, considerando la destinazione d’uso corrente.

Si consolida l’orientamento verso strategie value-add: oltre un terzo degli investimenti (37%) è stato allocato su operazioni di riconversione che ridefiniscono il potenziale degli asset attraverso nuove destinazioni d'uso, principalmente alberghiera, PBSA e residenziale.

Parallelamente, permane una domanda mirata per prodotti core di alta qualità, con la clientela privata particolarmente attiva nelle location prime del CBD.

Milano ha guidato l’attività del trimestre con volumi intorno ai 260 milioni di euro, di cui circa il 40% ha riguardato asset da riconvertire a destinazioni quali residenziale, alberghiero e data center. D’altra parte, le transazioni di puro office sono state attribuibili ad asset mixed-use nel CBD, ma anche transazioni Core plus relative ad asset in location periferiche. Gli investimenti core in CBD continuano a essere dominati da family office e buyer privati, mentre una timida ripresa si inizia a vedere anche per le location secondarie dove comunque viene richiesto un risk premium significativamente più elevato. Il prime yield si è mantenuto stabile al 4%.

Roma mostra segnali positivi con circa 300 milioni di euro di transazioni. Rimane significativo il peso delle operazioni value-add finalizzate alla conversione (prevalentemente alberghiera) che hanno rappresentato circa il 50% dei volumi. D’altra parte, si è registrata una significativa operazione nel CBD di un asset mixed use, a prevalenza office che ha contribuito all’elevato volume del quarter nella Capitale. Il mercato della zona EUR registra una lieve ripresa grazie ad alcuni venditori che stanno rivedendo le proprie aspettative creando così condizioni favorevoli per investitori alla ricerca di divident yield più elevati.

I rendimenti prime si sono compressi al 4,5%.

Industrial & Logistics: fondamentali solidi e ritorno dei capitali core
 

Il settore Industrial & Logistics italiano conferma la sua rilevanza strategica nel mercato immobiliare, con circa 430 milioni di euro investiti nel primo trimestre 2026, rappresentando il 12% del volume complessivo di investimenti immobiliari del periodo.

Il mercato ha mantenuto un forte dinamismo, con un elevato numero di transazioni che conferma il continuo interesse dei capitali internazionali. Rispetto all’anno precedente, si è registrata una prevalenza di operazioni dal taglio mediamente più contenuto rispetto al significativo backlog di operazioni a portafoglio che ha caratterizzato l’inizio del 2025. Rimane e si conferma quindi l’appetito selettivo degli investitori, con una buona profondità di mercato, nonostante un volume complessivo inferiore di circa il 30% rispetto al Q1 2025.

La composizione degli investimenti per profilo di rischio rivela una chiara preferenza verso asset core, che hanno rappresentato il 40% dei volumi trimestrali, mentre risulta particolarmente significativa l'incidenza delle acquisizioni da parte di end user, pari al 30% del totale. I prime yield si sono stabilizzati al 5,3%, dopo la lieve compressione registrata nel Q4 2025, confermando l'attrattività del settore per gli investitori.

Sul fronte occupier, il mercato ha mostrato segnali estremamente positivi con un assorbimento particolarmente dinamico nel trimestre, confermando la solidità dei fondamentali del settore che continua ad attrarre interesse anche da parte degli investitori, con diverse operazioni di rilievo attualmente in fase avanzata di negoziazione.

Living: focus sul PBSA, BTR e BTS
 

Il mercato del Living Multifamily e Residential nel Q1 2026 ha registrato investimenti complessivi pari a quasi 270 milioni di euro, considerando la destinazione corrente degli asset. Di questi, il PBSA è stato il protagonista, considerando operazioni in forward purchase, per un totale investito pari a circa 100 milioni di euro, con transazioni registrate a Milano e Padova. Sempre a Milano si sono registrate operazioni relative ad asset BTR e BTS che hanno contribuito ai volumi complessivi.

I rendimenti prime sono stabili al Q1 2026, attestandosi al 4,5% per il Multifamily, al 5% per il PBSA.

Healthcare: forte crescita grazie al peso di operazioni di portafoglio
 

Dopo i risultati positivi del 2025, continua a crescere il settore Healthcare, che ha chiuso il trimestre con circa 230 milioni di euro di investimenti nel primo trimestre 2026. Quasi l’80% dei volumi ha riguardato un’operazione M&A relativa all’acquisizione delle quote di un portafoglio di RSA.

La domanda rimane guidata principalmente da investitori specializzati, che puntano su strutture sanitarie d'eccellenza e residenze per anziani in posizioni strategiche, e i rendimenti prime sono stabili attorno al 5,75%.

Data Center e Special Purpose: interesse selettivo e focus su operazioni strategiche
 

Nel complesso il settore alternative ha registrato circa 500 milioni di euro di investimenti. In particolare, il comparto data center registra un crescente interesse, con operazioni per oltre 300 milioni di euro di investimenti. Di particolare rilievo è stata l'acquisizione di terreni strategici nell’hinterland milanese da parte di operatori internazionali.

“Il mercato degli investimenti immobiliari in Italia ha aperto il 2026 con una performance solida e ben diversificata, totalizzando 3,5 miliardi di euro nel primo trimestre. Si conferma il ruolo centrale del settore Retail, protagonista del trimestre, seguito dall’ Hospitality, sostenuto da operazioni core e da progetti value-add e di conversione” commenta Alberico Radice Fossati, Country Leader e Head of Capital Markets di JLL Italia. “L’attenzione crescente verso comparti in trasformazione come PBSA, Healthcare e Data Center, conferma la capacità del mercato italiano di offrire opportunità per una platea di investitori sempre più sofisticati. Inoltre, la presenza di capitali privati e family office accresce il grado di selettività e profondità del mercato. Per i prossimi mesi, il mercato italiano si confronterà con sfide di scenario e sarà fondamentale la capacità degli operatori di adattare le strategie per cogliere opportunità sostenibili e resilienti nel tempo.”