根據美國國稅局(IRS)的規定，1031交換是一種稅務遞延交易，財產所有人通過協議以一項或多項資產交換性質和/或特性相似的其他資產。在這種情況下，該財產不會產生收益或損失，所有人也無需就此交易支付資本利得稅。
不動產可根據多種因素進行分類，包括地理位置、樓齡、設施等。雖然存在一些判定這些分類的一般準則，但並無統一標準。
甲級辦公大樓通常為全新或近期翻修的建築，位於大城市的熱門地段，如中央商業區。內部裝修一般具備高端設計，租戶區域與公共空間均採用優質建材和精緻裝潢。
乙級物業常位於中央商業區以外區域。這類資產通常比甲級項目樓齡較高，在設施、建築材料和內部裝修方面屬於中等水準。
丙級物業比甲級和乙級物業樓齡更高，通常位於郊區或需求較低的地區。丙級物業的優勢包括具有競爭力的租金水平和較高的出租率。
請在此查看我們可供選購的不動產項目。
抵押貸款應計利息的定期比率。這可能與實際支付利率不同。
貸款上已產生但尚未支付的利息。在允許任何本金減少前，應計利息會加入本金餘額中，通常必須支付。
浮動利率貸款是指在貸款期限內利率不固定的債務。浮動利率通常與現有指標（如十年期美國國債、倫敦銀行同業拆借利率LIBOR）掛鉤，並根據貸款條款定期調整。
一種利率定期調整的抵押貸款（例如，每月、每半年或每年調整一次）。利率以高於公布的指標利率（如十年期美國國債或倫敦銀行同業拆借利率LIBOR）的一定點數表示。
請參閱平均每日房價
在一段時間內還清貸款本金的還款計劃；定期付款包括逐漸增加的本金部分和隨時間減少的利息部分。
請參閱變動利率房貸
可用空間與總可出租空間的比率，計算方式為總可用平方英尺除以總可出租平方英尺。
在特定時期內正在市場上推廣為可供租賃的總空間量。它包括任何可用空間，無論該空間是空置、已被佔用、可供轉租或將在未來日期可用。
當日總收入除以當日已出租客房總數。這項指標通常用於酒店，但也可能用於醫療保健不動產。
預期所有已排定和未排定的本金付款完成所需的時間。商業抵押貸款證券(CMBS)的平均年期通常與可比較的國庫券（通常是內插值計算的國庫券）進行比較，以確定商業抵押貸款證券的預期收益率。
應用於評級為BB+及以下的商業抵押貸款證券(CMBS)類別或分層的術語。也被稱為BIG或非投資級別證券。
一種法律實體，旨在將可識別資產（如抵押貸款）和/或個別借款人與較大資產池中的破產影響隔離開來。例如，借款人可能會將選定的抵押貸款隔離在破產隔離實體中，這些貸款將用於商業抵押貸款證券(CMBS)。因此，如果同一借款人的其他抵押貸款違約，隔離資產的現金流將不會被破產法院中斷或扣押，從而確保商業抵押貸款證券持有人能持續獲得現金流。另請參閱特殊目的實體。
按單一共同屬性對貸款進行的分組。例如，發行人可能會談論符合期限區間的貸款（意指所有貸款具有相同或幾乎相同的平均年期）。
描述為特定租戶量身打造的不動產，其結構特點、系統或改善工程專為該租戶的需求而設計。客製化建造可以由租戶租賃或擁有。在租賃的客製化建造中，租戶通常會簽訂長期租約。
（又稱氣球貸款）一種只需按月支付利息的抵押貸款，直到最終的抵押貸款付款日或一次性付款日，屆時需全額償還本金。
購買商業不動產資產的個人、團體、公司或實體。
針對特定貸款的條款，保護貸款人免受提前還款的影響。該條款明確規定了提前還款保護的具體條件：可能是禁止提前還款、罰金點數、收益維持、解除擔保或在貸款期限內的組合條件。
交易債務和權益資金的市場。包括債務和權益的私募資金來源以及有組織的市場和交易所。另請參閱一級市場。
定義為當年的淨營運收入(I)除以不動產的評估價值(V) [I/V = R]。它是衡量和/或基準一個不動產基於當前表現的價值的指標。資本化率也作為投資者期望的指標。另請參閱初始資本化率和復歸資本化率。
現金流量在證券和個別不動產層面均需檢視。在證券層面，商業抵押貸款證券(CMBS)的持有人以連續、明確的方式接收來自抵押貸款池的所有本金和利息現金流。提前還款或延長到期日會改變這些現金流，因此可能對某些證券持有人如何及何時收到其連續性付款產生重大影響，從而影響債券的總收益率。在資產層面，會仔細檢視商業抵押貸款證券交易中每個個別不動產的現金流，以計算該不動產產生足夠收入來償還貸款的能力。
對不動產投資的短期回報，定義為收到的現金流除以投入不動產的現金權益；以百分比表示。也稱為權益收益率(EYR)。
中央商業區的縮寫。（另見：中央商業區）。
中央商業區（CBD）和郊區的指定是指在都會統計區域（MSA）內的特定地理區域，描述該處發現的不動產開發水平。中央商業區的特點是在給定都會統計區域最大城市內的高密度、組織良好的核心區域。
請參閱商業抵押貸款證券。
通常定義為法律協議當事方之間的信函，聲明某些協議中未明確涵蓋的行為將會或不會採取。這類意向聲明通常處理只對特定當事方重要而不涉及協議其他簽署方的事項。特別是對於商業抵押貸款證券(CMBS)而言，安慰函是獨立審計師的信函，用以保證註冊聲明和招股說明書中的信息準確編製，且自編製以來未發生重大變化。
以商業不動產抵押貸款池作為抵押的證券，其中所有來自抵押貸款的本金和利息以特定順序或方式流向證券持有人。
在一段時間內減免或降低總付款金額，用作吸引或留住租約中租戶的激勵措施。優惠條件可以包括在租約期間的一部分時間內減免或免除租金、高於市場標準的租戶裝修補貼和工程說明書。在租賃中使用優惠條件是對當前市場狀況的回應，但建築物租約中存在優惠條件會使淨現金流和債務償付比率的計算更加困難。
作為貸款機構和最終投資者之間的連接或管道的金融中介機構。貸款管道以標準化承保參數發放貸款或從第三方合作機構購買貸款，一旦累積了足夠數量，便將這些貸款匯集起來，在商業抵押貸款證券(CMBS)市場上出售給投資者。另請參閱不動產抵押投資管道(REMIC)。
在特定時期內開始建造的建築物（另見：交付量）。
建築物內已經或能夠合併為單一連續空間的區域。
在商業抵押貸款證券(CMBS)交易中指定的一方，擁有批准和指導特殊服務商對特殊服務貸款採取某些行動的權利。
允許零售租戶在另一主要租戶離開不動產時取消其租約的條款。
由發行人（發行人擔保）或第三方提供的擔保，用於支付因拖欠付款和止贖導致的損失，最高至擔保金額。擔保人的評級通常要求至少等同於證券的最高評級。這是一種信用增強形式。
為借款人提供增加、解除或替換抵押品彈性的抵押貸款。這些貸款通常具有較低的貸款成數(LTV)和較高的債務償付比率(DSCR)要求。
所有付款由租戶信用擔保的貸款，該租戶通常是具有投資級信用評級的全國性或區域性公司。信用租戶承擔幾乎所有的所有權義務，因此向出租人或業主支付的租金不受任何抵消或扣除的影響。
抵押貸款或信託契據中的一項條款，其中一項抵押貸款的抵押品也作為其他抵押貸款的抵押品。因此，如果一項抵押貸款的抵押品在償還債務時不足，則其他抵押貸款的抵押品也可能被要求（但僅在出現此類不足的情況下）。由交叉擔保不動產支持的商業抵押貸款證券(CMBS)具有較低的拖欠風險；因此交叉擔保為結構增加了價值。同一業主的一組不動產可能同時具有交叉違約和交叉擔保特性。這是一種信用增強形式。
抵押貸款或信託契據中的一項條款，依此條款，一項貸款文件中的條款違反或違約將自動觸發其他抵押貸款的違約。同一業主的一組不動產可能同時具有交叉違約和交叉擔保特性。這是一種信用增強形式。
當所有欠繳的款項都已支付且貸款付款已經恢復正常時，拖欠的抵押貸款被稱為已矯正。
已經被租戶撤離但租戶仍在支付租金的零售空間。參見熄燈條款。
貸款應付款項，包括本金、利息及貸款協議所規定的其他費用。
指物業淨營運收入或淨營運現金流對以該物業作抵押的貸款償債支出的比率。償債覆蓋率衡量抵押物業支付每月債務的能力；較高的比率更為理想。償債覆蓋率低於1.0表示該物業的現金流不足以支付債務。
當貸款違反任何抵押合約的條款與條件時，即被視為違約。
一種提前還款方式，將抵押貸款的擔保品替換為政府債券（如國庫券），以複製貸款剩餘期限的預定現金流。換言之，貸款解除保證未來現金流不會因提前還款而受到干擾，並有效將擔保品的信用評級提升至美國政府的信用評級。借款人的貸款解除成本為剩餘貸款餘額與替代貸款的政府證券成本之間的差額。
借款人需要支付的抵押貸款利息金額低於未償還本金餘額應付利息金額的差額。這筆金額通常會計入抵押貸款的未償還本金餘額中。
由借款人設立的儲備基金，用於支付未來物業維修費用。亦稱為重置儲備基金。
貸款逾期至少30天未付。通常當貸款拖欠超過90天時，貸款機構有權開始進行法拍程序。
在特定時間內完工的建築物。要被視為已交付，該物業必須已取得使用執照。
建築物完工並獲得使用執照的日期。
透過勞力、資本和企業家精神將未開發土地轉變為改良後物業的公司、實體或個人。
由大樓業主或房東直接出租的空間，而非由另一位承租戶（或承租戶的經紀人）試圖轉租已租賃空間所提供的空間。
應用於物業每年現金流的比率，用以確定一系列現金流的淨現值。基於週期加權平均資金成本或房地產投資所需的回報率。
支付給特殊服務機構的「處理費用」，用於使貸款恢復正常或清算問題貸款或法拍物業。也可包括逾期費用、修改費用和貸款管理費用。這些費用在每筆商業不動產抵押貸款證券（CMBS）交易中協商確定。
參見「償債覆蓋率」。
涉及檢查物業及評估商業不動產抵押貸款證券交易中相關物業的財務記錄，構成證券化的基礎。盡職調查保護投資者免受不道德和不專業行為的影響，被視為證券法的基石。
一種貸款協議，隨著物業營運績效能夠支付額外債務，原始本金餘額可能通過追加貸款而增加。績效追加貸款適用於預期因翻新、重新招租或重新定位等因素而在短期內提升績效的物業。績效追加貸款明確規定特定的重新調整標準，如最低償債覆蓋率，在某些情況下還包括最低貸款成數。
由於物業中存在危險物質，如石棉、多氯聯苯、氡氣或滲漏的地下儲存槽（LUSTS），使抵押貸款貸款人面臨的責任和損失風險。商業不動產抵押貸款證券中的物業需要至少通過第一階段環境評估。然而，即使物業目前沒有環境問題，評級機構有時也會實際上「預估」物業可能面臨無法滿足未來環境標準的風險。另見「第一階段環境場址評估」。
一種貸款或投資條款，允許貸款人/投資者在某些事件發生時，除了正常利率外還能獲得基於股權的回報。這通常涉及貸款人/投資者在再融資或銷售時獲得不成比例的收益份額。
請參閱「現金回報率」。
由借款人和貸款人共同持有的存款帳戶，為關鍵營運或資本支出提供準備金。典型的信託帳戶用於房地產稅、保險、租戶裝修、租賃佣金、必要的結構維修或環境整治，或更換準備金。也稱為「保證金帳戶」。
已獲得使用執照並可供租戶使用的建築物面積。不包括已規劃、在建或正在翻修的建築物空間。
營運支出與營運收入之間的比率。
租約條款，規定業主承擔費用的最高金額；超過規定金額（即「上限」）的費用由租戶按各自佔用空間比例分攤支付。
給予借款人在抵押貸款合約終止後的一段時間，通過再融資或出售物業來償還抵押貸款，或自動延長原抵押期限的條款。為避免物業進入法拍程序而產生額外費用，服務機構可能會給有到期一次性還款的借款人提供延期。
借款人可能無法及時為一次性還款抵押貸款再融資的風險，因此需要將證券的存續期延長至預期期限之外。
一家政府贊助企業（GSE）或政府的「企業工具」。房利美是一家準私營公司，其股票可交易。它不接受政府補貼或撥款，並像其他公司一樣納稅。房利美購買和集合傳統抵押貸款，即那些未受聯邦住房管理局（FHA）、退伍軍人管理局（VA）或農民住房管理局（FmHA）擔保的貸款，但也從FHA購買抵押貸款，然後使用抵押貸款組合作為抵押品發行證券。房利美是第一個由可調利率抵押貸款支持的抵押貸款集合機構，並通過互換計劃創建了第一個以多戶住宅抵押貸款作為抵押的轉付證券。房利美證書持有人獲保證全額並及時支付本金和利息。
聯邦存款保險公司監管商業銀行（BIF）和儲蓄機構（SAIF）的保險基金，並確保零售金融機構的生存能力和流動性。聯邦存款保險公司也是某些銀行的主要監管機構，而貨幣監理署則是其他銀行的監管機構。
住房和城市發展部（HUD）的一個分支機構，負責為住宅抵押貸款提供保險。
商業不動產抵押貸款證券交易中最低級別或分券，在其他級別受影響前首先承擔抵押貸款組合的信用損失。
一種設計靈活多用途的建築類型，可結合辦公（企業總部）、研發、準零售銷售，以及工業、倉儲和配送等用途。典型的彈性用途建物為一層或兩層，至少一半的可租面積用作辦公空間，天花板高度不超過16英尺，並設有某種形式的車輛進入門，即使該門可能被玻璃封閉或密封。
由拖欠超過90天未付款觸發的程序，貸款機構接管借款人已違約的抵押物業的所有權。服務機構可代表貸款機構從借款人手中接管物業。
酒店業主支付給大型酒店集團的費用，使業主能夠掛上該特定集團（如希爾頓、假日酒店等）的旗幟，並從該集團的廣告和預訂網絡中受益。費用為總收入的4%至7%。
一家政府贊助企業（GSE）或政府的「企業工具」。房地美是一家準私營公司，其股票由聯邦住宅貸款銀行持有，受住房和城市發展部（HUD）監管。在聯邦住宅貸款銀行委員會（FHLB）的指導下，房地美負責從儲蓄貸款協會購買抵押貸款，以增強其在單一家庭抵押貸款（即非政府機構支持的抵押貸款）二級市場中的作用並提供流動性，然後使用抵押貸款組合作為抵押品發行證券。租金費率包含所有營運開支，如水電、電力、清潔服務、稅金和保險。
參見「全包式租賃」。
包含所有營運開支的租金，如水電、電力、清潔服務、稅金和保險。
隸屬於住房和城市發展部（HUD）的政府相關機構，在借款時使用美國政府的「充分信用」。金融機構房貸國家協會對由核准的貸款機構（儲蓄機構、商業銀行和抵押貸款銀行）最初發行、集合抵押貸款並以抵押貸款作為證券擔保的證券提供擔保。藉此，金融機構房貸國家協會支持聯邦住宅管理局（FHA）抵押貸款市場以及來自退伍軍人管理局（VA）和農民住房管理局（FmHA）的抵押貸款。金融機構房貸國家協會為轉付證券提供擔保，但不發行它們，並且只會擔保底層抵押貸款由FHA、VA或FmHA擔保或保險的集合。
防止零售租戶在租約到期前撤空空間（即使繼續支付租金），因為空置的店面對鄰近零售店的營運有不利影響。
應用於第一年收入的資本化率。另見「資本化率」和「續期資本化率」。
由幾個機構組成，為住宅房地產貸款提供二級市場，包括房利美（聯邦國家抵押貸款協會「FNMA」）、房地美（聯邦住宅貸款抵押公司「FHLMC」）和金融機構房貸國家協會（政府國家抵押貸款協會「GNMA」）。
業主支付所有建築費用的租賃結構。也稱為「全包式租約」或「總租金租賃」。
在一定時期內已佔用空間的總變化，只計算已被佔用的空間，而不計算租戶騰空的空間。總吸納量與租賃活動不同，租賃活動是指在特定時期內所有租賃空間的總和。除非另有說明，總吸納量包括直租和轉租空間。
未開發土地的租賃，僅涵蓋土地本身而非該土地上的改良設施或建築物。換言之，土地和建築物是獨立的實體，且分別擁有。也稱為「租賃權」。
在一定時期內某一特定區域現有建築面積規模的變化，通常由於新建築物的建造而產生。
請參閱「政府贊助企業」。
CMBS 用語，指的是對預估物業收入或現金流的下調，此現金流用於計算債務服務覆蓋率。折價率是一種計算物業「壓力測試」債務服務覆蓋率的方式。
門檻收益率是一種收支平衡債務服務計算，用於確定抵押物業在到期需要再融資時可承受的最高利率。此計算基於當前淨營運收入及短期（少於五年）的僅付息貸款。門檻收益率通常用於回答：如果利率達到「災難水平」時，所有貸款是否能在到期時再融資？亦稱為收支平衡債務服務分析。
超額攤銷指透過將所有預定的本金和利息分配給特定級別，來實現房貸抵押證券(CMBS)中某一級別或個別物業貸款的加速清償。
請參閱 信託帳戶
借款實體董事會中的非關聯個人。某些實體行為（如宣布破產）需要獨立董事的投票，從而使實體免受關聯主要人員的不良控制。這通常是特殊目的實體(SPE)和破產隔離結構的關鍵組成部分。
用於輕工業或重工業製造、研發或倉儲空間的不動產，包括辦公/倉儲空間及多功能彈性空間。
由特殊機構使用的不動產，例如大學、醫院或政府機構。由於此類不動產是為特定用途設計，即使外觀可能與其他類型不動產相似，也可能難以改作他用。
CMBS中的一個分券，由所有基礎抵押貸款的利息支付流中超過證券票面利率的部分組成。這些超額利息作為單獨的分券出售，價格僅為類似信用評級證券或級別的一小部分。純利息收益權分券對貸款提前還款和延期極為敏感，因為這些分券的存續期可能因這些事件而大幅變動，因此價格波動相對較高。
通常由借款人購買的選擇權，限制利率在一個周期或終身內的特定最大水平。此選擇權保護借款人免受利率上升的影響。通常由借款人購買的選擇權，可將利率限制在特定的最高水平，可適用於定期或整個貸款期間。此選擇權保護借款人免受利率上升的影響。
借款人的利息支付總額少於證券應計利息的差額部分。
利率上限是一種金融工具，保護持有者免受利率上升的影響。當預期短期利率上升時，通常會使用此工具。上限通常與指數利率掛鉤。相反地，利率下限則與長期票據一起使用。這些工具通常被資金管理者用於在短期利率下降時期獲取較高的回報率。
在無特定期限的國庫券可用時，基於兩種類似期限的國庫券利率計算出的假設國庫券利率。例如，若四年期債券的定價以國庫券為基準，由於沒有四年期國庫券，其價格將設定在三年期和五年期國庫券利率的大約中點。
被评级为三A、双A、单A和三B的投资被认为是投资级，因此适合于受监管的机构投资者。最低投资级评级为BBB-。評級為AAA級、AA級、A級和BBB級的投資屬於投資級，因此適合受監管的機構投資者。最低的投資級評級為BBB-。
請參閱企業擔保
(業主代表) 在業主/房東與租戶之間的典型租賃交易中，代表業主/房東利益的經紀人被稱為業主代表。
所有具有財務租賃義務的空間。包括所有已出租空間，不論該空間目前是否由租戶佔用。已出租空間也包括正在提供轉租的空間。
商業不動產業主與貸款人達成的協議，將租金直接轉付給貸款人的安排。這與標準安排不同，標準安排中租金直接支付給業主，業主再將抵押貸款付款轉給貸款人。在房貸抵押證券(CMBS)交易中，租約轉讓下的租金將直接支付給服務機構。
房東支付給經紀人的費用，以吸引租戶至該物業。業主支付給經紀人，用以引薦租戶到物業的費用。
為租賃物業進行改良的費用，通常由租戶支付。
在特定時期內，某建築物或市場中已簽署租賃合約的面積總量。包括直接租賃、轉租和現有租約的續租。也包括在計畫中、施工中或翻新中建築物的預租活動。
一種信用增強形式，是第三方為商業抵押貸款的延遲付款和法拍造成的損失承擔責任的債務。發行信用狀的第三方的信用評級通常至少要等同於證券的最高評級。
請參閱倫敦銀行同業拆放利率
請參閱低收入住宅稅收抵免
出售違約抵押貸款，或先前作為貸款抵押的銀行收回物業(REO)。另請參見 銀行收回物業(REO)。
衡量資產（如CMBS）在二級市場上交易的便捷性和頻率的指標。流動性與成交量相關；特定資產（如CMBS）的未償還量和持續發行量越大，流動性通常也就越高。
請參閱信用狀
抵押貸款發放時的本金金額與物業當前評估價值之間的比率。這個比率通常向潛在借款人表示為貸款機構願意融資的價值百分比。該比率不是固定的，會因貸款機構、借款人的信用記錄、物業類型、地理位置、規模和其他變量而異。
一項規定，賦予受託人對CMBS交易中相關物業總收入的控制權。物業業主只能獲取扣除開支後的現金流，這些開支包括債務服務、稅款、保險和其他營運支出。
在貸款生效初期的一段時間內，借款人無法提前還清抵押貸款。禁閉是一種貸款初期的一段時間，在此期間借款人不能提前償還抵押貸款。鎖定期是一種贖回保護形式，因為它防止提前償還。提前償還保護形式，因為它阻止提前償還。
銀行在倫敦相互拆借資金的短期（一年或以下）利率。常用作浮動利率融資的基準。LIBOR期限通常為一個月、兩個月、三個月、六個月或一年。
物業市場租金與實際支付租金之間的差額，反映市場條件的變化。例如，如果一個物業以每月10,000元出租一年，而類似物業的當前市場租金為每月10,500元，則租賃損失為每月500元。
給予業主建造或重建低收入住房的稅收抵免。為了獲得抵免，物業必須符合以下條件之一：a) 至少20%的單位由收入不超過該地區中位收入50%的個人居住，或 b) 至少40%的單位由收入不超過該地區中位收入60%的個人居住。因美國國稅法典第42條授權此抵免，故也稱為第42條物業。
請參閱貸款價值比
根據當前市場水平定期調整資產估值或資產未來現金流。在下跌或疲弱市場中，這可能會因預期未來收入流減少而導致當前價值下調，例如現有租約的租金高於市場中新租約的租金（即建築物中有幾個高於市場價格的租約即將終止）。在強勢或上升市場中則相反。此術語可適用於CMBS或任何受價格變動影響的證券的價值。
地理邊界
無需反饋意見地理邊界，用於劃定相互競爭並構成普遍接受的主要競爭區域集合的核心區域。市場是特定建築類型的，是非重疊的連續地理區域，其累積總和與整個區域的邊界相符（另見：區域）。市場可進一步細分為次級市場（另見：次級市場）。
代表債券持有人負責服務CMBS交易中作為抵押品的抵押貸款的機構。主要服務機構的責任根據服務協議而異，通常包括收取抵押貸款付款並將資金轉給受託人、向受託人墊付任何逾期款項、向債券持有人提供貸款績效報告，以及將所有不良貸款或成為銀行收回物業的貸款轉交給特殊服務機構。另見 特殊服務機構。
支付給主要服務機構的主要報酬，每月以貸款為單位從貸款利息中支付。基本費用按同期本金金額計算，並按特定交易適用的費率計提。此外，該費用可能包括借款人就非特殊服務貸款支付的所有承擔費和修改費、滯納金和類似費用。
在第一順位抵押之後發放的次級貸款，以借款人的所有權益而非抵押物業本身作為擔保。借款人以其在物業中的權益作為貸款的抵押品。「夾層」一詞暗示暫時性債務，但長期第二抵押貸款在技術上也屬於夾層債務。
按時間順序整理從貸款池中的現金流，對CMBS交易中證券化的貸款池（包括氣球到期）的現金流進行時間順序整理，並在交易中的各個分券間進行分配。包括到期氣球付款，這些現金流在CMBS交易中被證券化，並在交易的各個級別中分配的過程。
一棟擁有五個或以上居住單位或公寓的建築物。多戶住宅物業通常被區分為高層建築、低層建築或花園具有五個或更多住宅單位或公寓的建築物。多戶住宅物業通常分為高層、低層或花園式公寓。公寓。
同時容納多個租戶的建築物。通常，多租戶建築的設計和建造可以適應不同的平面圖和設計，以滿足不同租戶的需求（另見：租賃）。
請參閱淨現金流
由美國不動產投資受託人全國委員會(NCREIF)編製的多個指數，基於主要由養老基金股權房地產提供的商業不動產表現數據。常用作不動產投資績效的基準。
當貸款的預定利息支付少於按照特定利率計算的應計利息時，這種差額會加到未償還的本金餘額中。因此，隨著貸款的進行，貸款的本金餘額會隨時間增加。這被稱為負攤銷，通常發生在可調整利率抵押貸款(ARM)中，當借款人償付貸款的能力不足以支付應付利息時。
在特定時期內已佔用空間的淨變化。除非另有說明，淨吸納量包括直接租賃和轉租空間。
定義為租金收入的總收入減去營運支出、租金優惠、租戶改良等。在疲弱或下降的市場中，淨有效租金可能為負值。
物業獲得的營運總收入減去營運支出以及租戶改良、租賃佣金和儲備金，但不包括抵押貸款付款。可表示為：淨現金流 = 淨營運收入 - (租戶改良 + 租賃佣金 + 資本修繕)。
物業獲得的營運總收入減去營運支出，但不包括抵押貸款付款、租戶改良、更換儲備金和租賃佣金。淨營運收入通常用作計算債務服務覆蓋率的基礎。
不含租戶在使用辦公空間時可能產生的特定費用的租金率。此類費用預計由租戶直接支付，可能包括清潔費、電費、水電費、稅金、保險及其他相關費用。
請參閱違約通知。
律師聲明書，確認依據破產法第105條，若發生破產情況，某實體的資產不會與其關聯實體的資產進行實質合併處理。此為特殊目的實體(SPE)及/或破產隔離結構的重要組成部分。
三淨租約是一種租賃方式，租戶除了支付約定的租金外，還需額外承擔房地產稅、費用及維護費用。(CMSA詞彙表)
未能按照貸款協議規定支付本金和/或利息的貸款。這包括支付金額低於抵押貸款要求的全額本金和利息的貸款。
由受託人或抵押貸款機構在公共記錄上發布的通知，以啟動涉及公開拍賣抵押財產的法拍程序。違約通知書也包括有權獲知借款人對主要合約(如土地租賃)違約的情況。
見淨營運收入。
實際被租戶佔用的空間。不包括已租賃但目前未被租戶實際佔用的空間。
主要設計用於商業用途的物業，從大型多租戶建築到按照租戶特定需求建造的單一租戶建築皆屬此類。
允許在指定期間內提前償還全部或部分貸款而無需支付費用或罰款的條款，該期間早於貸款的預定到期日。
主要由銀行使用的術語，用於識別通過抵押貸款法拍程序收回的列入帳冊的不動產。銀行使用「其他」擁有不動產這一術語，以區別於銀行擁有的不動產，後者通常是企業不動產資產。不過，業界通常使用REO一詞來指法拍不動產。另見擁有不動產(REO)。
一種信用增強形式，其中用於擔保證券的抵押品的未償本金餘額超過了應付給債券持有人的未償證券本金。
持有特定建築或物業所有權的公司、實體或個人。
由特定物業或物業組合作為擔保的單一貸款，被分割成數個較小的部分。每個部分在不同的商業抵押貸款證券化交易中證券化，並按其相對於大額貸款的規模比例獲得預定的利息和本金支付。每個同等順位部分享有同等法律待遇，若發生違約，則按比例獲得淨清算收益的一部分。
抵押貸款利息的定期支付利率。這可能與計息率不同。
通常用於大型零售店的租約，租金支付包括基本租金加上超過約定額度的營業額的一定百分比(「超額租金」)。這些百分比通常為營業額的百分之一到百分之六。
由環境顧問撰寫的報告，評估物業及其周圍土地，以確定環境危害的存在或潛在存在。分析檢查任何地下水污染、多氯聯苯、廢棄的油漆和其他化學品處置、石棉或各種其他潛在污染物。第一階段環境現場評估提供審查並建議是否需要進一步調查(第二階段環境現場評估)。後者將確認或否認環境危害的存在，如發現危害，將建議應採取的額外審查和/或緩解措施。
已宣布未來將開發但尚未開始施工的建築物狀態。
見可能最大損失。
法律合約，規定主要和特別服務商在管理商業抵押貸款證券化交易中的責任和義務，包括必要的墊款。
在建築物竣工日期或取得使用執照日期前已租出的空間數量。
借款人全部或部分償還的本金超過或早於抵押貸款的預定付款時間。大多數情況發生於借款人以較低利率再融資或由於物業價值資本升值時。
貸款文件中要求借款人對抵押貸款的任何提前還款支付罰金的條款。大多數提前還款溢價的結構為收益維持或罰金點數。
借款人在到期日前償還剩餘本金或支付超過預定付款金額的風險，從而縮短貸款期限。為降低提前還款風險，商業抵押貸款通常包含贖回保護條款。
建築物價格(無論是銷售價格或要價)除以可租賃建築面積(RBA)計算得出。
在交易所發行新證券的市場。一級市場包括發行人和首批購買發行證券的買家。
由私營部門發行的抵押貸款支持證券，包括管道機構、銀行、儲貸機構和其他金融機構。這些證券也稱為非機構證券，不由房利美、房地美或吉利美等機構提供擔保。
向符合特定資產淨值和/或收入標準，且被視為老練投資者(如保險公司)的機構投資者進行的證券私人銷售。私募配售證券通常豁免於1933年《證券法》的註冊要求。投資者可以審查私募配售的財務數據，這些數據由於保密限制而不會公開發布。因此，私募配售特別適用於商業抵押貸款證券化的較低評級分券，因為投資者可以獲取更多信息作為決策依據。
一種統計分析，通過定義最壞地震情境下的損害比率來確定地震多發地區物業的地震風險嚴重程度。可能最大損失也用於量化颶風、洪水和龍捲風等其他自然災害的風險。通常，可能最大損失超過特定閾值(可能為20%)的物業需要購買額外的保險承保範圍。
負責建築物日常運營的公司和/或人員，如清潔、垃圾清運等。物業經理還確保建築內各系統，如電梯、空調和電力系統等正常運作。
請參閱資產彙集與服務協議。
審查證券及其基礎擔保品並根據其基準對證券進行信用評級的機構。評級範圍從最高評級的AAA到最低評級的CCC，是商業抵押貸款證券化結構和定價的主要影響因素。商業抵押貸款證券化的四大評級機構是道明債券評級服務、惠譽評級、穆迪投資者服務和標準普爾。
專門成立以投資不動產(例如，通過收購或為不動產提供融資)和/或不動產擔保證券的公司或合夥企業。不動產投資信託必須將90%的應稅收入傳遞給投資者，但不在公司層面繳稅。主要類型包括權益型、抵押型和混合型；權益型不動產投資信託是最常見的類型。
一種直通式實體，可持有由不動產擔保的貸款，避免其他形式的抵押貸款支持證券固有的監管、會計和經濟障礙。不動產抵押投資管道是一個破產隔離的法律實體，將現金流分配給各類別(或分券)證券的債券持有人，而無需在實體層面繳稅。這種機制促進了在二級市場上銷售抵押貸款權益。該概念嵌入1986年《稅制改革法》。
透過法拍或以契約代替法拍程序而被信託基金或貸款機構取得的抵押物業。另見其他擁有不動產(OREO)。
從法拍抵押貸款或法拍不動產銷售中未能收回的金額。等於貸款的未償本金餘額，加上所有未付的預定利息，加上物業銷售過程中產生的所有費用，減去清算所得收益。
允許業主在租戶搬離空間後取消租約並重新獲得對該空間控制權的條款。
請參閱門檻利率
借款人在抵押貸款到期時無法進行再融資的風險，從而延長了以這些抵押貸款作為擔保的證券期限。
包含大型人口核心的核心區域，與鄰近社區共同具有高度經濟和社會整合。區域進一步劃分為市場區域，稱為市場。(另見：市場)。
美國國會於1960年首次引入不動產投資信託，目的是為一般大眾提供投資創收不動產的機會。不動產投資信託是一組大規模物業的投資組合，具有與共同基金相似的許多特性。買家購買這些證券的股份，方式與購買股票相同。此外，不動產投資信託具有優惠的稅務考量，通常為投資者提供更高的收益率(REIT.com)。
1)以預先約定的金額解除抵押貸款下某些擔保品的條款，或 2) 如果借款人提前償還交叉擔保和交叉違約的抵押貸款池中一個物業相關的貸款，借款人必須額外提前償還池中所有其他貸款的一部分。此條款防止借款人從交叉擔保池中「挑選」物業的行為。
有時稱為二代空間或直租空間，指先前已被其他租戶佔用的現有空間。
請參閱不動產抵押投資管道。
租金遞增條款，即租約中規定在特定時間間隔內租金按約定金額上調，此條款可適用於固定期間或整個租約期間。
可租用建築面積 (RBA) 是指可由承租人佔用或分配給承租人的建築物總平方英尺面積，用於確定承租人的租金義務。一般而言，可租用建築面積包含一定比例的公共區域，如所有走廊、主大廳、衛生間及電信設備間。
特定空間的年度佔用成本，以每平方英尺為單位計算。
請參閱所持有的不動產
詳見維修準備金帳戶。
抵押貸款機構對貸款品質所做的陳述（或"聲明"）與保證。許多陳述與保證在證券化過程後仍然有效，即使抵押貸款已被納入證券中也可執行。在商業不動產抵押貸款證券(CMBS)中，陳述與保證條款主要集中於欺詐和失實陳述問題。
信用增強的一種形式，即保留部分債券收益用於彌補抵押貸款組合的損失。亦稱準備金帳戶。
指商業不動產抵押貸款證券(CMBS)中所有級別證券清算(全額償還)後的任何剩餘現金流。多資產、多級別的CMBS通常會有剩餘權益。
物業類型從總可租賃面積超過一百萬平方英尺的超級區域購物中心到單一租戶的小型商店都有。
特定時間段內的酒店總收入除以該期間內可用房間的數量特定期間內飯店總營收除以該期間內可供出租房間數
用於計算建築物在多年持有期後預期最終銷售價格/價值的資本化率。通常比初始資本化率高出約 50 個基點。
在多年持有期後，假設性銷售時建築物的預期價值；用於計算還原資本化率。
當雙方之間的合約義務（例如土地租約）被違反或違約時，補正權允許特定且有利害關係的第三方（例如貸款方）代替其中一方（例如借款方）履行協議中的責任（例如支付租金），以維護其利益（例如其留置權順位）。通常，次級債務持有人有權補正主要債務的任何違約情況。
用來描述租約到期的術語。在特定時期內大量租約集中到期的情況並不理想，因為這會使房東暴露於潛在較弱的市場環境中，並可能導致債務償付比率低於1。
在特定時間點為特定不動產所支付的總金額。
在特定時期內，特定建築群體的銷售價格總和。
自抵押貸款發放以來經過的時間長度；即貸款存續時間越長且按照條款履行，就越「成熟」。普遍認為較成熟的貸款違約機率較低。一筆已發放約三年但還款記錄不佳（如多次逾期支付，尤其超過30天）的貸款，因其表現不佳而不被視為成熟。
請參閱證券交易委員會。
先前已發行證券的交易市場。另請參見一級市場。
信託基金所有權憑證的通用術語。這些未分割的權益由受託人以100,000美元的金額發行，直到剩餘金額少於100,000美元時，則以1,000美元的金額發行。這些憑證通常以字母等級發行，從A級（最高評級）開始。每個等級由一家或多家主要評級機構進行風險評級。若高風險的首損級別包含在證券中並出售，而非由賣方持有，該級別會被評為「NR」（未評級）。「未評級」風險評級用於不符合最低風險評級資格的證券。
負責制定公開交易證券註冊與銷售適當程序的監管機構，並監督這些程序的維持，以確保公共市場的公平性。
創建代表隔離資產池（如商業抵押貸款）未分割權益的新金融工具。資產所有權通常會轉移給法定信託或特殊目的破產隔離公司，以保護證券持有人的權益。
依照還款計劃表在貸款到期時，本金將完全償還的貸款。又稱完全攤還貸款。
銷售特定商業不動產資產的個人、團體、公司或實體。
評級為投資級的證券類別或分券，因此適合受監管的機構投資者（即AAA級、AA級、A級和BBB級）。
商業抵押貸款證券(CMBS)中常用的結構，涉及現金流的優先順序。例如，在簡單的兩級優先/次級結構（也稱為A/B結構）中，a) A級證券將獲得所有現金流直至達到所需的既定利息和本金支付；b) 次級證券B級為A級提供信用增強；c) B級將吸收抵押品上產生的100%損失，直至累計損失超過B級的金額；此後A級將吸收所有損失。亦稱為順序支付結構。
在商業抵押貸款證券(CMBS)交易中負責管理抵押貸款的機構，代表憑證持有人的利益行事。服務機構的職責包括向受託人報告、向借款人收取款項、為逾期貸款墊付資金、協商重組方案（依集合與服務協議允許範圍）以及處理違約不動產的法拍程序。另請參見主要服務機構和特殊服務機構。
為零售中心提供重要吸客力的大型零售租戶，但該租戶本身可能不屬於特定購物中心或特定抵押品的一部分。例如，由幾家內街店鋪組成的購物中心，旁邊有一家沃爾瑪位於外圍地塊，該沃爾瑪不是貸款抵押品，但實際上起到主力店的作用。雖然沃爾瑪不是購物中心的一部分，但該店仍然作為其他物業和內街店鋪的影子主力店。
被單一租戶佔用或預期由單一租戶佔用的建築物。（另請參見：量身訂製建築和租賃型態）。
特殊目的公司。請參閱特殊目的實體。
請參閱特殊目的實體。
由借款人在貸款層面和發行人在證券層面設立的破產隔離實體，其唯一資產是被融資的不動產。特殊目的實體保護貸款方，並最終保護證券持有人，使基礎不動產不會捲入針對借款人的破產程序；若借款人或發行人破產或無力償債，自動中止令將適用並延遲向投資者付款。評級機構通常要求法律顧問提供關於從轉讓人向發行人的「真實出售」意見和確認該實體確實具有破產隔離性的「非合併意見」。亦稱為特殊目的公司(SPC)或特殊目的載體(SPV)。
除了主要服務機構外，負責管理違約貸款並執行「重組」或法拍程序的機構，例如處理貸款清算並將所得款項轉交給受託人。特殊服務機構有多種類型：
a) 保留首損部位的機構。
b) 投資B級證券以換取特殊服務權的機構。
c) 純粹因其專業資產管理能力而被任命的機構。
請參閱重組費用。
評級機構執行的一系列測試，用於預測抵押貸款池在各種情境或壓力相關假設下的表現。評級機構使用該類型抵押品的歷史貸款經驗及其自身關於違約可能性和損失嚴重程度的統計數據庫，來確定及時還款的可能性。對貸款池進行的壓力測試包括分析抵押文件、不動產抵押品、稅務結構、地理分布、貸款服務和管理問題。例如，壓力測試可能評估利率變化對債務償付比率(DSCRs)的影響。
將抵押貸款組合並創建相應的商業抵押貸款證券(CMBS)類別的過程，以便根據當時資本市場的因素為交易獲得最高價格。另請參見現金流分配機制。
已被租戶租用，但由該租戶重新向市場提供出租的空間，該租戶仍需承擔原始租約義務。轉租空間有時也稱為分租空間。
特定地理邊界，用於劃分相互競爭並構成普遍接受的主要競爭群體或同業群體的核心建築群。次級市場是根據建築類型（辦公室、工業、零售等）劃分的，其邊界取決於與每種建築類型相關的不同因素。次級市場是不重疊的連續地理區域，其累計總和與所在市場的邊界相符（另見：市場）。
一種土地租約，其中該租約所享有的權利次於或附屬於另一更高級別的義務。
一種抵押的次級貸款或抵押權，其中對抵押品的權利次於或從屬於另一債務或義務。
一種信用增強形式，決定商業抵押貸款證券(CMBS)交易的結構，通過分配給每個獨立評級類別的面額來分配信用損失的風險。另請參見優先/次級結構和現金流分配機制。
郊區和中央商業區(CBD)的劃分是指大都市統計區(MSA)內的特定地理區域。郊區定義為所有不位於CBD的辦公空間庫存。（另請參見：CBD）
一種支付部分或全部利息和本金的貸款，但如果在當下進行審核，其債務償付比率(DSCR)將被視為不可接受。即使每月付款都是按時的，如果貸款價值比(LTV)或其他主要價值指標表明該貸款在到期時不太可能全額償還，則該貸款可能被歸類為次級表現貸款。
由主要或特殊服務機構以合約方式聘用的服務機構，負責執行集合與服務協議下要求的部分不動產服務，如物業檢查、法拍服務或個別貸款管理。主要或特殊服務機構對次級服務機構的活動負有法律責任。當涉及專業物業類型，或在特定區域內有少量貸款（即總投資組合的子集）時，通常會聘用次級服務機構。
交換契約是兩方之間的協議，雙方在預定時間內交換一系列現金流。交換契約在場外交易(OTC)市場中交易，通常由公司和金融機構而非個人執行。最常見的兩種類型是利率交換和貨幣交換。利率交換是同一貨幣的兩個現金流之間的交換，其中一個現金流與固定利率掛鉤，另一個與浮動利率掛鉤。貨幣交換是將一種貨幣的本金和固定利息支付與另一種貨幣的本金和固定利息支付進行交換。
用於表示建築物是由多個租戶（參見：多租戶）還是單一租戶（參見：單一租戶）佔用的術語。
請參閱優惠條件
這包括新地毯、油漆、牆壁、清潔等費用。這些成本通常由房東承擔；租戶通常會獲得業主願意為改善貢獻的最高裝修津貼（以每平方英尺美元表示）。在需求強勁的市場中，租戶裝修費用可能會以較高租金的形式轉嫁給租戶。在需求較弱時期，裝修津貼可能更為慷慨，從而增加了建築物淨現金流的不確定性。
請參閱租戶裝修
租戶代表是指代表租戶利益的經紀人。在業主/房東與租戶之間的典型租賃交易中，代表租戶利益的經紀人被稱為租戶代表。也可能指租戶代理服務，即代表租戶的服務。
衡量目前可供租賃的空間已在市場上推廣多長時間的指標，無論該空間是否空置或已被占用。
商業抵押貸款證券(CMBS)中每個獨立評級的類別，通常在發行時支付規定的票面利率，並根據預定的支付順序支付本金。通常，較低評級的分券具有更高的票面利率和更長的存續期，因為直到較高評級的分券退還或償還完畢後，它們才會收到本金支付。
一種租賃方式，租戶支付租金、不動產稅、費用以及維護費用。這意味著業主沒有營運成本。
商業抵押貸款證券(CMBS)的受託人持有抵押貸款擔保文件，發行受益所有權憑證（即證券），將所有資金從主要服務機構轉交給債券持有人，並分發有關分配和擔保品狀況的報表。作為主要服務機構和特殊服務機構的監管者。確保服務機構按照集合與服務協議行事。如有違反協議的情況，受託人有權承擔權責或任命新的服務機構。受託人代表信託機構，為所有證券類別持有人的利益持有擔保品的法定所有權。受託人必須按照信託契約中確立的條款履行其職責。
正在開發、組裝、建造或施工中的建築物的狀態。從開始施工到獲得使用執照之前，建築物被視為施工中。
多戶住宅物業中一房與兩房公寓的比例。一般趨勢是朝向更高比例的兩房公寓發展，因為它們為家庭和生活方式租戶提供更大的靈活性。
以百分比表示的測量指標，計算方式為物理空置面積總量除以現有庫存總量。一般而言，施工中的空間不計入空置率計算。
目前無人進駐的空間，無論該空間是否仍有租賃義務。空置空間可能是可供租賃或不可供租賃的空間。例如，由租戶支付租金但未實際使用的轉租空間，即屬於空置空間。同樣地，已簽約租賃但因裝修工程尚未完成而未進駐的空間，也被視為空置空間。
除非另有說明，抵押物業的價值為貸款首次發放時，由發起人所取得的鑑價報告中所確定的公平市場價值。
用於描述商業不動產抵押貸款證券(CMBS)現金流支付優先順序的專業術語。抵押貸款組合產生的現金流通常先支付本金加利息給最高評級債券，而僅支付利息給較低評級債券(票面利率在發行時已訂定)。當最高評級債券全數償還或清償後，現金流便轉為支付本金及利息給次高評級債券。由於較低評級債券僅在較高評級債券償還後才能獲得本金支付，因此其平均期限通常較長。
通過計算各租金水平所對應的面積比重來得出的租金率。這種計算方法使得大面積空間的租金對平均值的影響大於小面積空間。加權平均租金的計算方式為：將每個可租空間的租金乘以該空間面積與全部可租空間總面積的比例，然後將所有結果相加。除非另有特別說明，租金平均值通常包括直租和轉租的可用空間。
根據資產池及服務合約規定，特殊服務商為每筆經調整的抵押貸款所收取的部分報酬。此費用從貸款收入中支付，計算方式為將債務重組費率應用於抵押貸款的每筆利息和本金收入(包括定期還款、提前還款、氣球付款和到期付款)，只要該貸款仍屬於經調整的抵押貸款即持續收取。一旦貸款再次成為特殊服務抵押貸款或轉為REO物業(銀行收回的房產)，此費用將停止收取。
建築物完成建造並取得使用執照的年份。
一種提前還款費用，用於補償投資者因提前還款而造成的收益損失，即該費用彌補貸款人原本可獲得的高於無風險利率的預期利息收入。此費用旨在使投資者對提前還款保持中立態度，並使借款人認為再融資既不吸引又不符合經濟效益。另見「抵押品替換」。
某證券與基準證券(通常為相同到期日的美國國債)之間的收益率差異。
投資者在特定日期持有長期計息投資(如債券)至到期日所能獲得的計算回報率。此計算考慮了購買價格、面值、到期時間、票面收益率以及利息支付間隔時間。
YTD（年初至今）
指從日曆年初至研究期間的累計統計數據。