2026 商用不動產市場趨勢：新供給重塑競爭格局，產業轉型驅動投資市場

仲量聯行今（6）日舉辦「2025 商用不動產市場回顧與 2026 展望記者會」，深入剖析台北市 A 級辦公室租賃與投資交易市場表現，並全面檢視台灣資本市場發展趨勢，同時針對 2026 年市場新局提出關鍵觀察與前瞻預測。仲量聯行董事總經理侯文信會中指出，受惠於軌道建設持續推進及都市更新加速，開發商沿主要交通幹線布局新興商業聚落，形成新的市場競逐版圖。2025 年捷運聯開與公辦都更總投資金額突破新台幣 3,000 億元，成為開發商的新戰場。此外，AI 與 ESG 趨勢持續深化，帶動企業對高規格、永續商用不動產的全面升級需求。不動產租賃業的競爭已不再僅止於硬性條件，更需強化軟性服務體驗；物業管理亦須導入更智慧化科技應用，以提升整體營運效率與租戶滿意度。

在租賃市場方面，台北市 A 級辦公室成交量已連續兩年突破 5 萬坪，其中核心商業區成交量更創下近七年新高。展望未來，預期 2026 年台北市A 級辦公室新供給，核心商業區將釋出約 2.4 萬坪、南港商業區釋出 3.5 萬坪。核心商業區的市場主導權將逐漸從出租方轉移至承租方，使承租方談判優勢提升。雖部分大樓預租與新租表現突出，但整體而言，今年將形成房東與租戶談判勢力積極拉鋸的市場態勢。資本市場方面，2025 年在外部環境變數升高下呈現審慎調整，投資人態度趨於保守。仲量聯行統計指出，台灣商用不動產與土地市場全年交易總額為新台幣 3,237 億元，較去年下滑約 21%。

在 AI 與 ESG 趨勢帶動下，企業對高規格、永續型商用不動產的升級需求持續升溫，推動台北市 A 級辦公室租賃市場延續 2024 年的亮眼表現，2025 年整體市場維持高度活躍。北市A辦成交量已連續兩年突破五萬坪，展現企業持續擴張的布局動能。

觀察2025 年第四季，隨著新供給陸續完工釋出，市場租賃需求明顯回溫，企業搬遷與升級活動轉趨積極。其中，台北核心商業區單季租賃成交面積達約19,600坪，占全年成交量約 45%。進一步來看，核心商業區全年成交量達近43,800 坪，不僅創下近七年新高，也占全台北市 A 級辦公室整體租賃量體約 87%；南港商業區全年成交近6,800 坪，占比約 13%。

核心商業區整體成交面積近4.4萬坪中，近五成為樓齡未滿兩年的新商業大樓；即便為屋齡 15 年以上的既有辦公產品，成交仍高度集中於地段條件佳、維護管理良好的優質物件，反映企業在選址上重視「先進設施」與「地段優勢」的雙重優勢。

仲量聯行進一步指出，從成交坪數結構觀察，2025 年台北市 A 級辦公室租賃市場以小坪數需求最為活躍。200坪以下小坪數辦公空間占整體件數47%，顯示彈性辦公與多據點設立需求持續升溫；相較之下， 1000坪以上大坪數租賃案僅占 10 %，卻貢獻近半數租賃總面積，顯示大型企業對集中高效辦公空間仍具強勁需求。

2025 年台北市 A 級辦公室租賃市場在成交分布上呈現更為平衡進展態勢。核心商業區中，信義次級市場租賃面積占整體33%，敦北次級市場占30%，其他次級市場（主要為松江南京及西區）占33%，表現分布平均，呈「遍地開花」格局。

仲量聯行指出，受惠於A、 B 級辦公室租戶升級所帶動的搬遷浪潮，敦北與其他次級市場成功吸納租賃需求，新供給預租、去化順利， 體現市場供需調節機制順暢與租賃活力充沛。

進一步從產業結構分析，核心商業區租戶業種分布趨於多元，擴租與升級需求主要來自科技業與金融業，成為支撐租賃動能的關鍵力量。相較之下，南港商業區則持續由科技產業主導，租賃需求占比達約 68%，科技企業陸續進駐，逐步形成產業聚落效應，使特定租戶結構的聚焦度更高。

2025年，台北核心商業區新增約3.4萬坪供給，其中出租與房東自用合計已去化近1.9萬坪，吸納率達55%，顯示核心商業區新供給整體吸納表現穩健。核心商業區中新供給超過一半是來自敦北次級市場，貢獻近2萬坪新供給，且以頂級綠建築吸引國際企業租戶，去化率已超過六成，顯示市場對優質辦公產品需求強勁。

而南港商業區2025年迎來5.7 萬坪大量新供給，為核心商業區新供給的 1.7 倍，但出租與房東自用合計僅 1.8 萬坪，吸納率約 31%，形成「供過於求」的現象。仲量聯行分析，南港作為新興商業區，雖具發展潛力，但市場動力仍在蓄勢待發，未來需更多時間與策略以促進新供給去化。

2025 年，台北A級辦公室平均租金漲幅趨緩邁入高原期，市場進入盤整階段。核心商業區租金年漲幅約1.7%，平均租金達新台幣3,258元／坪／月。仲量聯行指出，具備 LEED、WELL 等綠建築標章的辦公大樓，仍因其高品質與永續優勢，對區域租金水平形成支撐，吸引優質租戶，帶動部分物件租金持續上揚。

而租金漲幅同步由新供給驅動，核心商業區中，敦北次級市場年漲幅最高，上漲7.59%，平均租金為新台幣2,891元／坪／月；其他次級市場（如松江南京及西區）次之，年漲幅3.01%，平均租金為新台幣2,694元／坪／月。南港商業區則受惠於新供給帶動，租金年漲幅約 2.42%，平均租金達 2,367 元／坪／月。

台北核心商業區過去空置率長期穩定。自 2023 年第三季前，核心商業區空置率已連續 17 季維持在 3% 以下。然而，近兩年隨著大量新供給陸續進場，市場吸納壓力增大，空置率自 2024 年第一季突破 5%，2025 年再新增約 3.4 萬坪供給，使整體空置率上升至 6.9%，顯著改變核心商業區長期穩定的空置格局。

進一步觀察次級市場表現，信義次級市場因去化順利，空置率降至6.4%，展現優質地段的市場競爭力；其他次級市場則面臨 11.2% 的高空置率，顯示部分新供給仍需時間消化。展望 2026 年，預計核心商業區將有約 4.7 萬坪新供給陸續進場，扣除自用及預租後，仍有約 2.4 萬坪待市場吸納，反映市場供需仍處於動態調整階段。

回顧2025全年，仲量聯行觀察，台北A級辦公室市場中，企業對永續辦公環境的需求顯著提升。具備LEED及WELL等國際綠建築認證的大樓成為租戶首選，綠建築溢價效應明顯，推動既有大樓進行ESG升級改造以維持競爭力。多元產業則持續為租賃市場注入動能，半導體與AI科技企業延續擴張力道，金融業亦在數位轉型驅動下推動辦公空間升級，形成市場穩定支撐。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示，隨著多項新案陸續進場，頂級辦公租金在歷經數年成長後漸趨平穩，市場進入盤整格局。展望 2026 年，台北市A 級辦公室新供給核心商業區將釋出約 2.4 萬坪，使租戶獲得更多選擇權與談判籌碼，市場將進入房東與租戶角力競爭的局面。

她進一步表示，企業空間策略正持續演變。混合辦公模式普及，使企業在規劃辦公據點時更關注彈性租約與共享設施，帶動租賃型態自傳統長租逐步轉向靈活、多元的嶄新格局。

2025 年，台灣商用不動產與土地市場受全球經濟與政策變化影響，呈現保守調整格局。根據仲量聯行統計，全年商用不動產與土地交易總額達新台幣 3,237 億元，較去年減少約 21%。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華表示，受全球政策與地緣政治因素影響，投資人傾向採取更審慎的資產配置策略，市場進入盤整期。但同時，AI與半導體產業仍展現長期布局動能，推動部分大宗交易穩定進行，市場結構正逐步轉型與再平衡。

2025 年商用不動產交易金額達新台幣 1,900 億元，雖較去年減少 3%，仍創近十年次高紀錄。傳統產業在轉型與成本壓力下，陸續釋出非核心資產，部分企業亦評估海外布局，以優化資產結構並分散營運風險。

相對之下，科技與半導體產業持續購置自用廠房、廠辦及策略據點，以因應全球供應鏈重組與產能擴張需求，成為支撐市場交易的主要動能。以產業別觀察，科技業占整體成交金額約 37%，穩居市場最大買方。其中，約七成資金投入廠房、兩成用於廠辦、一成布局物流倉儲，反映企業在產能擴張與自用需求上的持續成長，並顯示科技產業對長期營運布局的高度重視。

開發商則以約 29% 的成交占比居次，投資標的同樣以廠房為主，策略著重於擴大資產規模，並把握市場調整期逢低收購優質資產，以創造中長期增值空間。相較之下，傳產業、物流業與壽險業等傳統買方占比明顯下滑仲量聯行分析，除信用管制與關稅政策影響外，利率環境走升亦進一步壓抑壽險業投資動能。

依現行法規，壽險業2026年最低保證收益率為 2.72%，並將於明年進一步調升至 2.875%。隨最低保證收益率逐步調升，壽險業者對不動產投資收益要求提高，在台北市等核心市場可投資標的愈加有限，投資布局因而轉趨保守，並逐步將投資觸角延伸至台北市以外的其他縣市，不僅有助於分散投資風險，亦創造更多元收益來源。

以資產類別觀察，工業地產持續主導市場交易。2025 年工業地產交易金額破千億大關，占整體交易比重逾五成，且以企業自用需求為主，顯示獲利企業在 AI 與半導體產業鏈帶動下，持續擴大產能、推動市場成長。配合產業發展需求，政府亦將相關預算擴大至 930 億元，強化融資支持力道，以協助中小型企業因應關稅衝擊、緩解資金壓力，並促進中下游產業進行再投資。 在物流不動產方面，受惠於供應鏈在地化趨勢，市場需求維持穩定，2025 年年度交易額達新台幣 111 億元。重大交易案例包括遠見科技斥資 62 億元購入桃園倉儲，以及國泰人壽投入 45 億元購地開發物流園區，顯示投資人對物流資產長期成長性的高度看好。

2025 年全台土地交易總額達新台幣 1,337 億元，較去年減少37%。受信用管制政策持續影響，短期內鬆綁空間有限，建商資金流動性承壓，整體土地交易動能因而受限。市場氛圍轉趨保守，開發商在購地決策上更加審慎，交易節奏明顯放緩。

然而，財務體質穩健的開發商仍持續進場布局，並透過公辦都市更新、合建分屋等方式參與開發，以降低資本投入壓力並鎖定具長期價值的核心地段。市場代表案例包括中和秀朗橋北側住宅用地標售，以每坪逾百萬元的價格創下區域新高，顯示精華地段在供給稀缺下，仍具高度吸引力。

2025 年度十大交易中，科技產業相關標的占比五成，總交易金額超過新台幣 300 億元，凸顯 AI 與半導體產業持續支撐市場的長期投資實力。其中，年度最大宗自用交易為陽明海運，在仲量聯行擔任買方顧問協助下，斥資 112 億元購入南港商辦，反映企業自用需求仍為商用不動產市場的重要穩定力量。

仲量聯行投資部資深副總經理吳瑤華指出，2025 年台灣商用不動產市場在挑戰與機會並存下呈現審慎回穩格局。雖然關稅調整、匯率波動及地緣政治仍為市場帶來不確定性，但科技業營收創新高與 AI 產業鏈持續發展，已逐步帶動市場買氣回溫。展望未來，高價自用型交易仍將是市場主流，部分企業亦積極布局菲律賓、日本等具稅務誘因的海外市場。隨著產業轉型加速，零售物流、生技與再生能源等新興領域，將為下一波商用不動產需求奠定基礎。