科技業及辦公升級需求推升第三季商業不動產交易

仲量聯行今（1）日舉辦 2025 年第三季市場記者會，解析台北市 A 級辦公市場及台灣商業不動產買賣市場的最新趨勢與展望。仲量聯行指出，2025 年第三季台北市 A 級辦公市場租賃總成交量達 9,796 坪，本季受南港租賃回穩帶動，整體交易量較上季成長 40%。觀察顯示，多數租戶仍以小面積交易為主，但部分外商因業務擴展需求增加，使南港辦公市場的關注度顯著提升。本季租賃交易亦集中於樓齡三年以內的新建大樓，仲量聯行統計顯示，近三年落成的 A 級辦公大樓，平均達到六成去化率需 1.25 至 1.5 年，凸顯企業對辦公空間升級的持續追求，同時意味著既有大樓必須積極更新維護以維持市場競爭力。

在商業不動產買賣方面，第三季全台交易總額達新台幣 689 億元，其中商業不動產交易受惠於科技業剛性需求，交易金額為 448 億元，占交易總額 65%，前三季累計達 1,166 億元，為近十年同期第二高，僅次於去年；土地交易則受開發商持續保守影響，交易金額僅 241 億元，占交易總額 35%。總計 2025 年前三季累計交易額至新台幣 2,116 億元。

雖然土地交易市場表現相對保守，但另一方面，政府主導的公辦都更與捷運聯開招商案 由於具備區位佳、產權單純等特點，正吸引大量民間資金投入。仲量聯行統計顯示，2025 年初至第三季政府推動的公辦都更與捷運聯開招商案，已累計吸引超過新台幣 3,000 億元民間投資（含已簽約及簽約中），創歷史新高，儼然成為企業在買賣交易之外，取得土地與推動開發的重要管道之一。

仲量聯行指出，本季台北核心商業區 A 級辦公市場成交量達 6,790 坪，占整體交易量 69%。其中，以信義次級市場表現最為突出，引領五成的租賃交易；敦北次級市場以 32% 居次，受惠於新供給持續進入市場，帶動企業升級辦公空間意願提升，隨著第四季為傳統交易旺季，預期第四季去化動能將更為顯著，並將集中於敦北及其他次級市場。從產業需求觀察，科技業、運輸業、財務金融業占比皆在兩成以上，顯示不僅科技業重視辦公升級，其他產業也開始注意辦公升級對企業的多項優點。

另外在南港地區，根據仲量聯行統計，2025 年第三季南港商業區 A 級租賃成交量達 3,006 坪，為今年目前成交量最高的一季，不僅推升本季整體交易量，亦顯示市場租賃需求逐步回穩。南港成交主力集中於科技業，其中單筆承租潤泰玉成 1,441 坪的交易成為最大亮點，貢獻近半成交量，進一步印證南港作為科技產業聚落的吸引力。仲量聯行分析，市場動能主要來自房東調整招租策略，釋出更具彈性的租賃條件，進一步推升承租意願。

本季台北市再度迎來新供給，新增辦公空間總計 16,537 坪。核心商業區由新光杭北與元大銀星釋出共 11,300 坪，雖占核心商業區總量體 1.4%，但僅使空置率小幅上升 0.7 個百分點至 7.4%，顯示市場需求動能仍有支撐。南港方面，因中華電信南港大樓釋出 5,237 坪，占 2.7%總量體，空置率提升1.4% ，顯見市場仍有良好的去化能力。

進一步觀察次級市場，敦北次級市場於本季展現最佳去化表現，主因上季新完工的冠德民權帶動租賃活絡，空置率明顯下降 1.1%，並預期將持續減少。信義次級市場則受惠於外商進駐，空置率亦季減 0.7%。相對而言，其他次級市場因元大銀星與新光杭北兩棟新大樓加入，空置率上升 5.7% 至 13.2%，為租戶提供更多選擇彈性。

在空置率逐步攀升之際，新大樓去化表現成為市場焦點。仲量聯行統計近三年落成並取得使用執照的 17 棟 A 級辦公大樓，總樓地板面積達 18 萬坪，其中 41% 的棟數出租率已超過六成。統計結果顯示，平均去化六成所需時間為 1.25 至 1.5 年，反映企業持續追求辦公室升級需求。各區去化表現差異明顯，其中南港最快，平均僅需 0.9 年即可達成；敦南次之，約 1 年；其他次級市場約 1.5 年；信義因租金水準較高，去化週期延長至 1.7 年。仲量聯行觀察，因應未來三年台北市A辦的大量新供給，過去預租期多在取得使用執照前一年啟動，但近期已有房東提前於使照取得前 2–3 年啟動預租，大面積商辦房東在預租階段更加積極主動，以利縮減去化時間。

仲量聯行觀察，本季核心商業區 A 級辦公空間租金持續溫和上揚，季租金增漲 0.14%，儘管成長幅度收斂，租金水準仍穩定上升，達新台幣 3,221 元／坪／月，反映顯示市場邁入高原期。次級市場中，敦北次級市場租金上漲 2.54%至新台幣 2,775 元／坪／月，受惠於優質新供給進場，漲幅遠超其他次級市場，顯示新供給已成為推升租金的核心動能。信義次級市場則因富邦 A25 去化強勁，租金水準同步提升，進一步凸顯頂級辦公市場的韌性與抗跌性。

南港商業區租金則維持穩健表現，穩守新台幣 2,366 元／坪／月，較去年同期上漲 2.38%。即便在面臨大量新供給的挑戰下，南港仍展現價格穩定性，凸顯區域內科技業聚落支撐力道。

內湖辦公市場區域發展差異日益明顯。本季整體內湖空置率上升至 10.8%，其中文德段受科技業大面積退租影響，空置率攀升至 16.5%，季增幅達 4.3%。相較之下，西湖段則因區位鄰近捷運站，需求維持穩定，空置率由 9.3% 降至 8.9%，並維持新台幣 1,550 元／坪／月的租金水準。對照文德段 16.5% 的高空置率與每坪 1,018 元／坪／月租金，區域間的租金與去化表現差異進一步擴大。

仲量聯行商業不動產部副總經理游淑芬表示：「台北 A 級辦公市場持續展現韌性與成長動能。本季租賃成交顯著增長，預期第四季仍將延續此趨勢；同時，優質新建商辦持續拉抬租金表現，頂級辦公租金穩步上揚。然而，隨著年底新建案陸續完工，市場空置率將持續攀升，反映去化壓力的存在。值得注意的是，面對競爭加劇，房東正積極釋出租約彈性，提供更多協商空間，以吸引優質租戶進駐。從需求端觀察，辦公升級趨勢明確，本季多達 67% 的租賃交易集中於近三年落成的新大樓，顯示企業對現代化辦公空間的需求依舊強勁。」

主計總處指出，上半年 GDP 成長達 6.75%，並將全年成長率預測上修至 4.45%。同時，Fed預期年底再度降息，雙重利多可望進一步提振投資人信心。

本季商業不動產與土地交易總額達新台幣 689 億元，其中商業不動產交易額 448 億元，土地交易額 241 億元，推升年度累積交易額至2,116 億元。觀察交易結構，工業地產年度累計成交已達 995 億元，占全年總額 41%，持續穩居市場主力。其中廠房交易表現最為突出，累計金額達 548 億元，占工業地產逾半比重，成為推動工業地產的核心驅動力。展望後市，隨著經濟前景轉佳、企業投資信心回升，相關產業擴大投資動能可望進一步推升下季交易量。

受惠於出口貿易連續八個月正成長，半導體等科技產業表現亮眼，企業擴張需求持續推升不動產交易。本季商業不動產交易額達新台幣 448 億元，季增 34%，前三季累計達 1,166 億元，為近十年同期第二高，僅次於去年。隨著第四季交易案加入後，全年交易量有望創下近十年次高水準。

其中以廠房交易最為突出，季交易額達 273 億元，創下今年新高，占整體交易量六成，季增率達 86%。主要買方來自科技業與製造業，因應出口訂單與產能需求加速擴廠。本季商辦交易量體亦同步提升，且多以企業自用為主，例如台灣產險以 20 億元購入承德路商辦大樓，顯示資金充裕的企業仍持續加碼投資。

仲量聯行觀察，2025 第三季科技業在商業不動產市場的投資金額占比達 47%，接近總成交額的一半，充分展現其市場主導地位。此一趨勢反映台灣科技產業在全球供應鏈重組下，持續強化在地產能佈局，並透過積極布局研發與生產設施，以鞏固市場競爭優勢。

仲量聯行指出，土地市場本季交易額僅新台幣 241 億元，較上季減少 14%，年度累積交易量為新台幣 949 億元，顯示整體市場仍處於觀望態勢。其中住宅市場因政策影響買氣低迷，導致住宅用地交易下滑；相對之下，商用土地需求則維持相對穩定，並以長期投資為主要動能。

行政院近期調整新青安政策，可能對首購族門檻與市場資金流動性帶來影響，進而牽動住宅及土地交易市場的後續走勢。仲量聯行認為，儘管短期內市場氣氛偏向保守，但隨政策逐步落地與投資需求持續存在，整體土地市場仍具回穩潛力。

仲量聯行董事總經理侯文信表示：「工業地產持續成為交易主力，今年占整體交易額 39%，其中廠房需求最為火熱，已連續四季增溫。受 AI 浪潮推動，科技業尤其半導體及伺服器企業，持續加碼購置工廠以支撐產能擴張，預期此趨勢將延續至明年；同時在關稅調整後，企業重新思考全球生產基地的布局，鎖定菲律賓、印度擴廠，上半年已有破百家企業在菲律賓投資，投資累計金額達5.7億美元。」

仲量聯行觀察，民間參與公共建設投資市場近兩年展現強勁成長動能，2024 年至 2025 年第三季期間，已公告最優申請人的公辦都更與捷運聯開案件投資總金額達新台幣 4,068 億元。其中，2025 年初至第三季全台投資市場呈現爆發性成長，成功吸引民間預估總投資額從 2024 年的863 億元躍升至 3,205 億元，成長幅度高達 271%。從區域分布觀察，台北、高雄、新北三大都會區為投資主力，2025 年新北市 受惠於 Y7 十四張暨機廠案單案貢獻 985 億元（簽約中），投資金額達 1,295 億元居冠；高雄市 1,107 億元位居第二，展現穩健成長動能；台北市則以 600 億元排名第三。

仲量聯行指出，高雄市 2024 年穩居投資龍頭地位，投資金額達 399 億元占全台 47%，開發面積 1.8 萬坪更占全台 54%，投資表現亮眼。高雄投資熱潮主要受惠於台積電效應，2027 年 5 廠全數量產將帶來 7,000 名員工，創造 1：8 關聯產業效應，吸引大量半導體供應鏈廠商進駐。同時，陽明交大與清華大學高雄分部預計 2029 年將產生 4,000 多名高階師生。交通建設方面，高雄捷運路網的持續擴張，加上高鐵南延確定採「高雄方案」進入高雄車站，進一步強化高雄南台灣交通門戶地位。

在高科技產業聚落與完善軌道交通雙重加持下，高雄透過公辦都更與捷運聯開TOD等發展模式，進一步提升土地使用效率，帶動區域整體發展量能，未來預期將有更多政府招商案件公告，值得投資人期待。

仲量聯行董事總經理侯文信指出：「公辦都更與捷運聯開案因區位優越、產權單純及採合建機制，投資人無須負擔購地成本，已成為投資人取得投資機會的重要管道之一，因此持續吸引民間企業積極參與。 2025 年初至第三季已成功吸引民間投資額達 3,205 億元，預期今年廣義促參招商金額可創歷年新高，並逐步向其他縣市延伸，帶動區域招商與土地開發活化。」