全球房地產展望，2025年5月

• 2025年全球經濟敘事受到不可預測的地緣政治和貿易政策環境的主導。 雖然大多數主要市場今年預期將看到正面的經濟增長，但持續演變的前景影響了商業信心和金融市場。

• 全球房地產市場在第一季度普遍保持了韌性。 不確定性使得對更容易受到供應鏈中斷影響的工業和零售等市場和領域關注短期計劃，而辦公室租賃持續恢復。

• 受益於流動性充足的債務市場、跨境投資增長和過去幾年的資產價值重新調整，資本市場活動保持強勁。 加劇的波動性可能減緩第二季度的一些動力。相對於其他資產類別，商業房地產價值仍然具有吸引力，而許多成熟市場供應減少將支持現有資產的表現。

2025年全球經濟敘事主要由不斷演變的地緣政治和貿易政策環境主導。雖然房地產市場在第一季度普遍保持韌性，但一種不可預測的氛圍對商業信心造成了壓力，並將重點重新放在供應鏈上。預計今年大多數主要市場將會正增長，但展望動態，取決於美國貿易政策以及世界其他地區的貿易、財政和貨幣響應。

第一季度的承租人活動表現不一，各市場和類型房地產各不相同。許多工業和零售租戶正在審查新關稅對其供應鏈和運營的影響。與此同時，全球辦公租賃持續復甦，所有三個地區的活動與2024年第一季度相比都有所增加。

對於近期關稅的經濟影響的擔憂正在造成投資者情緒的變化，迎來一個新的不可預測時期。雖然投資界已經習慣了波動性並在過去五年中一直在高度不確定性期間運作，但每一次新的市場轉折點都造成最初的干擾，然後是投資者需要評估其投資和資本部署戰略影響的時期。

值得注意的是，商業房地產行業在相對健康的狀態下進入這個波動期。過去2.5年的長期資產價值重置有效降低了資產類別的風險，並且該行業相對於公共市場投資選擇的價值也呈現出有利的背景。全球的債務和信用水平健康，流動性充足的債務市場支持資本市場活動。並且現有資產的表現將受益於許多成熟市場供應管道的減少。雖然出現了平台化的徵兆，但資產價值大致保持穩定，年初的競標強度活躍。

直接交易活動在2025年第一季度總額達到1850億美元，同比增長34%。多種因素促成了活動的持續增長，包括流動性債務市場、機構競標增加、規模交易逐漸升溫以及跨境交易同比增長。美洲在第一季度的交易量達到930億美元，同比增長37%。 EMEA 地區的交易量總額達到550億美元，增長41%。在亞太地區，交易量上升至360億美元，增長20%。

跨境投資在第一季度同比增長57%。這標誌著自2022年以來最高的第一季度水平，顯示了資本市場動態在本季大多數時間持續改善，導致跨境活動的進一步正常化，但在第二季度初面臨更大的變化。

在各個領域，投資者越來越關注資產質量、租戶信用和處於世俗增長路徑中的領域。工業和物流、生活和某些選擇性替代方案仍然是最受追捧的。零售部門的資金投入份額略有增加，相較於過去五年代表較高的份額，但大規模交易仍低於潛力。各細分市場內和之間的分化持續，特別是在美國的辦公部門，儘管辦公交易在年初有所改善。

儘管經濟形勢波動，全球辦公租賃在第一季度繼續恢復，所有三個地區的活動水平均較 2024年第一季度有所增加。由於北美和歐洲的新供應有限，加上租金和裝修成本上升，續租和延長租期在各地區的租賃中占比更高。

美國的開工量創下新低紀錄，而歐洲的建設活動上升，中心子市場供應仍然很緊張。預期這將導致兩地的空置率達到高峰並開始下降。今年展望，市場上的新空間減少，且可用空間集中在不太理想的建築和位置，租戶需要提前探索選擇，因為對最佳空間的競爭加劇。

未來趨勢：提高重新定位需求及投資以滿足工作場所期望

短期: 儘管經濟前景不穩可能減緩決策，辦公室重返計劃的持續進展、降低的縮編率和租約到期的累積預期在2025年支持辦公室租賃的復甦。

長期: 新建設有限和高預租率將加劇許多市場對高品質中心空間的競爭，而在老舊及非核心建築中空置率仍然居高不下。隨著優質租金和裝修成本持續上升，我們預計對翻新項目及非CBD子市場需求將更強。 

儘管環境不可預測且租戶謹慎，第一季工業租賃活動顯示出穩定的跡象。然而，季度結束後，美國政府施加的新關稅加劇了不確定性，企業等待進一步發展並評估對供應鏈、生產和經濟的影響。

未來趨勢：工業房地產的挑戰與機會

短期： 許多受到關稅影響的公司將優先考慮短期規劃和靈活性。在這種環境下，有些公司將加速、改道或暫停出貨，同時利用溢出的空間；其他公司將尋求短期交易或續約，因為它們將額外的決策暫停。

長期： 電子商務增長和城市化將繼續支持需求，而不斷變化的貿易政策的長期影響仍不確定。供應鏈需要更長的時間適應，製造設施一般需要3-5年才能上線；這將放慢決策速度，直到出現更大明確性。高價值製造業的回流可能會繼續增加，導致對能夠處理先進生產和相關供應鏈的工業空間的需求增加，尤其是在受貿易壁壘影響較小的市場。

零售市場表現在第一季度不同地區呈現差異，美國商店關閉增加，導致四年來首個季度的淨吸納量為負數。儘管動力和社區中心的空置率可能會繼續增加，但市場對於較新的A級空間仍然供應受限。在歐洲和亞太地區增長較快或旅遊導向的經濟體中，對高級中心位置的需求仍然健康。

未來趨勢：隨著零售商評估增長前景和供應鏈，表現分化

短期：零售市場表現的分化可能會持續到2025年。在美國，供應鏈問題將導致零售商在評估貿易政策變化影響時做出不同反應。GDP和收入增長較高的市場以及旅遊導向的地區預期將看到最具韌性的消費支出增長。在成熟市場中，有限的新建設使主要地點的供應受限。

長期：實現成本的增加使得店內取貨通常比送貨到家更具成本效益。因此，零售商對實體店重拾信心，許多人預期將選擇包含點擊取貨服務的更大格式。這種混合方法提供了多項優勢：提高利潤率，當顧客取貨時促進店內衝動購物，並降低零售商的儲存成本。

儘管地緣政治和經濟環境面臨挑戰，長期的正面基本面仍然推動生活資產投資增長。

美國生活投資量在本季超過220億美元。歐洲的生活部門在交易量方面仍保持最大地位，第一季度總額相較於第四季度有所上升，且是去年同期水平的兩倍多。在亞太地區，投資的進一步增加保持了 2024年底記錄的積極趨勢。

未來趨勢：投資者加強信念支持更大交易並逐漸制度化

短期: 全球住房市場供應不足將繼續成為一個亟待解決的問題，城市化、國際流動性和家庭人口縮減助長了租賃需求。儘管經濟前景不穩，投資者在該領域的信心將支持在2025年進行更大平台、資產組合及實體層級交易的增長。

長期: 隨著投資者將更多資本投放於生活部門並擴展到新市場，房地產市場逐漸制度化，預計實現年均投資超過5億美元的國家數量將在2030年擴展至超過20個。預計生活部門將保持其作為投資額最大板塊的地位  未來五年的交易金額將再增加1.4萬億美元。

儘管全球每可出租客房收入（RevPAR）保持創紀錄的增長速度，在2025年頭兩個月增長了3.9%，但新一波不確定性正出現。大部分是由於美國，這個世界上最大的出境旅行市場後疫情時代。儘管未來旅行可能會減少，當前需求仍然強勁，今年至今所有三個地區均錄得增長。

未來趨勢：酒店品牌調整戰略重點

短期： 在具有挑戰性和高成本的建設環境中，酒店品牌越來越多地使用其資產負債表來促進淨單位增長（NUG），這是股東價值的重要驅動因素。預計2025年將出現更多品牌併購。第三方酒店管理公司、非傳統住宿品牌和生活方式領域的酒店將可能吸引最多資本。

長期： 由第三方管理的品牌酒店全球份額（即特許經營）在2024年增加了3.8個百分點，並應在未來三到五年內進一步加速，因為大多數主要酒店品牌希望降低風險並促進股東價值。所有主要品牌都表示願意將管理合同轉為特許經營協議，這應釋放資金以促進交易並增加品牌收購活動。

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