運用可行的不動產數據，啟動 1.2 億美元資產組合轉型

一家全球金融服務供應商需要轉型其資產組合策略，做為整體組織提振現金流、再投入業務運營的計畫之一。雖然減少辦公空間一向是傳統節省成本的方法，公司卻認為其房地產持有蘊含更多潛在機會，值得深入探索。

為了大幅降低年度經常性支出，也就是長期總體空間成本，管理團隊首先必須判斷哪些據點要保留、釋出或縮編。目標是在重塑資產組合以迎接未來的同時，實現最大的營運成本節省。

疫情過後，公司來到十字路口。組織已決定導入混合辦公模式，但隨著世界逐步復常，實際對辦公及零售空間帶來的影響仍未明朗。

如果這家領先的金融公司削減太多空間，將來業務擴展階段可能會陷入手忙腳亂。但如果削減太少，龐大的不動產負擔可能會削弱其在競爭銀行和投資公司中的競爭力。

隨著其房地產與招募及留任優秀人才的目標愈加緊密結合，該組織發現確實實現混合辦公模式的共識越來越困難。眾多持份者及各服務線同時致力於多項業務目標，而每次討論中皆繞不開現有及未來資產組合規模的相關問題。

這家市場領導者面臨多個重要問題：

• 我們在哪些地方最有機會提升房地產組合的財務績效？

• 我們該如何優化新舊空間的運用？

• 哪些地方花費過高？

• 搬遷或新設辦公室、分行，最適位置在哪裡？

• 我們如何吸引並留住人才？

JLL 深知客戶急需明確方向。打造完善資產組合優化策略，關鍵在於幾乎所有企業都想掌握但難以獲得的真實數據：有多少員工實際回到辦公室，以及回來的時間。這些到勤數據還要與全球多元的房地產組合中的空間、使用、租約及交易紀錄海量資料交叉比對。

從如此龐大來源蒐集、彙整資訊，以建立公司資產組合全貌，是一項艱巨挑戰，但 JLL 擁有豐富經驗，完全能勝任。

多支 JLL 團隊攜手與公司經營團隊一同規劃完整方案。仰賴多年來的交易、專案管理及設施管理合作，JLL 對公司房地產資產擁有深厚了解，並能直接取得執行規劃所需的多個關鍵數據來源。

「我們將所有可用的數據都投入運用，」JLL財務服務事業分析顧問部門主管Charles Fegely說。「我們需要的大多數資訊其實早已被追蹤，但卻嚴重未被充分利用。」

迅速取得準確且整合的數據，是任何企業在數位化與人工智慧時代保持成功的關鍵。不過，取得數據只是第一步。

JLL 採取諮詢的方式，協助客戶將資料收集及財務分析的所需時間從數週縮短至數分鐘，使得各事業單位能即時進行策略規劃。

JLL 團隊首先比較客戶特定辦公地點的返工數據與員工在 HR 調查中提交的工作型態偏好回覆。這為各地點及事業單位的實際進辦人數提供了即時快照。更重要的是，也為後續更高層次的分析打下基礎，進而推動對未來空間需求關鍵決策的制定。

“組織一開始專注於每日平均出勤率及高峰出勤率，”JLL 資深商業分析顧問 Diego Rodriguez 表示，他為客戶打造了專屬儀表板的程式碼。“但最明顯的指標，往往不是最有用的。”

舉例來說：內部資料顯示，公司某個美國辦公大樓的高峰出勤率為 65%。表面數字看來，空間配置應該以此最大人數為基準重新規劃。JLL 說服客戶考慮其他統計指標。

進一步分析一整年出勤與空間使用數據後，發現該辦公室實際達到高峰數的次數屈指可數。JLL 團隊再加入一個變數後發現，多達九成時間，高峰出勤僅為 36%。這類進階分析，重點就在於活用數據，挖掘物業、事業單位或整體資產組合層級的洞見。

“這是一個‘原來如此’的時刻，”Rodriguez 說。“如果是沒有房地產專業的顧問公司，或許只會追蹤最大使用率，而忽略其他重點，結果導致的建議可能根本錯誤。”

因此，公司縮減了該地點的空間以符合真實需求，並預備計畫讓公共區域在全員會議時也能作為工作空間使用。

“我們應用更嚴謹的科學方法，從資訊中尋找模式，得以在把握房地產市場時機的同時，預測未來空間需求，”JLL 企管分析顧問業務主管 Charles Fegely 表示，適用於 金融服務業，Work Dynamics。

這種以數據為核心的方法，對這家金融市場領導者所佔有的資產組合產生了顯著影響。

三年來，JLL 針對該公司全球房地產資產發表超過 300 項具體建議，帶來年度 1 億 2 千萬美元成本節省，並將辦公面積減少逾 200 萬平方英尺。

到目前為止，JLL 已協助監管了約 4 億美元的公司 10 億美元支出，專案包含建築物退役、租約重組及買斷等行動。

JLL 不僅協助客戶以更快的速度和效率找出更多降本增效的機會，團隊還運用統計分析將分散的數據整合，針對多個關鍵市場評比傳統辦公室租賃與各種彈性空間機會。

這家金融業領導者的資產組合優化行動，也為公司提供足夠資本，將總部從一棟老舊 50 萬平方英尺建築搬遷至嶄新的地標級大樓（規模僅約原來一半），讓企業和混合辦公策略得以落實到實體空間中。

在辦公形態劇變與經濟不確定持續的時刻，這家公司相信其中長期資產組合策略已準備就緒，能迎接未來各種挑戰。

「嚴謹的數據方法讓我們提升了整體財務表現，」這家金融公司負責房地產的主管表示。「同時也讓我們能從全局視野評估潛在業務風險，並規劃未來資產組合藍圖。

"JLL 這個專業團隊打造的方案，在房地產領域確實處於領先地位。」

歡迎造訪我們的 工作場所策略專頁 ，深入了解如何調整您的辦公資產組合，讓它更契合業務目標。