Retalho em Portugal atingiu 840 milhões de euros em 2025, o segundo maior volume desde a pandemia

Os fundamentos macroeconómicos de Portugal, com um crescimento do PIB superior à média europeia, um consumo interno saudável e um setor turístico em expansão, impulsionam o investimento no retalho. De acordo com dados da consultora imobiliária internacional JLL, o ano de 2025 foi o segundo melhor exercício após a pandemia, com 840 milhões transacionados: 30% do investimento imobiliário total. O ano de 2025 foi também o mais ativo em número de transações da série histórica, com 38 operações concluídas.

Os centros comerciais foram os grandes protagonistas do mercado de investimento, concentrando 81% do volume desembolsado, atingindo 567 milhões de euros. Os estabelecimentos comerciais de rua acumularam 123 milhões transacionados, um aumento de 21% em relação ao ano de 2024. O investimento em parques comerciais concentrou 11 milhões de euros, uma descida de 92% na taxa interanual em relação a 2024, um ano recorde neste segmento com 144 milhões investidos.

Por origem do capital, 30% do volume transacionado teve como comprador investidores portugueses, enquanto o capital internacional representou 70% do investimento. Por perfil, os investidores Core e Core+ – que procuram ativos estabilizados, de qualidade e retornos estáveis – concentraram 64% das transações. O dinheiro Value Add acumulou 18% das transações e apenas 3% das operações de investimento tiveram como protagonistas o capital oportunista.

Augusto Lobo, Head of Capital Markets da JLL Portugal, explica: «Portugal reforça a sua posição como um mercado maduro e atraente para o investimento no retalho. Em 2025, foram transacionados 840 milhões de euros, liderados por centros comerciais e High Street, com um perfil de investimento dominado por capital Core e Core+, refletindo estabilidade, resiliência e grande confiança dos investidores nacionais e internacionais. O mercado português de retalho é muito atrativo para o capital internacional, esperando-se um crescimento importante do interesse por centros comerciais e especialmente por parques comerciais”.

Em Lisboa, a disponibilidade de lojas nas principais ruas comerciais continua em níveis excepcionalmente reduzidos, o que evidencia a força da procura e a escassez estrutural de produto em localizações prime. Em 2025, a Rua Augusta regista uma taxa de disponibilidade de 6,5%, enquanto a Rua Garrett mantém um nível de ocupação total, consolidando-se como uma das zonas mais atrativas de Portugal.

Sofia Tavares, Head of Leasing Advisory da JLL Portugal, salienta que: «Lisboa consolida-se como um dos mercados High Street mais dinâmicos e competitivos do sul da Europa. Com disponibilidades praticamente inexistentes em localizações prime como a Rua Garrett, a cidade tornou-se um destino prioritário para operadores e marcas internacionais, especialmente em eixos de elevada afluência turística. Esta escassez de oferta nas principais zonas está a pressionar os valores das rendas e a criar um cenário de grande concorrência pelos poucos espaços que chegam ao mercado.»

Em Portugal, as rendibilidades prime em lojas de rua situam-se em 4,25%, após registarem uma compressão de 50 pontos base interanuais, refletindo o renovado apetite dos investidores por este segmento e a consolidação de localizações comerciais estratégicas na estratégia dos principais retalhistas e operadores globais.

No caso dos centros comerciais, a rentabilidade prime mantém-se estável em 6,15%, sem variação anual, enquanto os parques comerciais atingem 6,50%, com uma redução de 25 pontos base em relação ao ano anterior, confirmando a solidez do formato e a sua atratividade no mercado português.

Portugal prepara-se para ampliar o seu parque de equipamentos comerciais em 2026. O stock total crescerá 72.750 m², impulsionado pela abertura de novos empreendimentos que contribuirão com 60.000 m², juntamente com ampliações de ativos existentes que somarão outros 12.750 m².

Por tipo, o crescimento será claramente liderado pelos parques comerciais, que concentrarão 70% das novas aberturas. Este formato reforça a sua posição como principal motor do desenvolvimento do retalho no país, apoiado pela conveniência que oferece aos consumidores, e os custos controlados de ocupação para retailers. Ainda assim, o calendário de 2026 inclui também a inauguração de um novo centro comercial na zona centro de Portugal, atualmente em construção, com uma área aproximada de 18 000 m².

No total, o mercado português de equipamentos comerciais atinge os 3,95 milhões de m², distribuídos por 172 ativos, o que equivale a uma ratio de 369 m² por cada 1.000 habitantes. Dentro deste volume, os centros comerciais dominam claramente o mapa do retalho: somam 120 ativos, representam 84% do stock total e registam uma densidade de 310 m² por cada 1.000 habitantes. Por sua vez, os parques comerciais contabilizam 52 ativos, equivalentes a 16% do stock, com uma densidade de 61 m² por cada 1.000 habitantes.