Balanço Positivo de 2024 e Boas Perspetivas para 2025

O mercado imobiliário português deverá fechar o ano de 2024 em níveis superiores aos de 2023, numa tendência transversal a todos os segmentos. As projeções são da JLL, que estima um crescimento da ordem dos 20% no volume do investimento comercial e uma recuperação robusta na aquisição de habitação, os dois segmentos mais penalizados ao longo de 2023 e no arranque deste ano.

No setor de escritórios bem como no setor industrial & logística, o balanço de 2024 é especialmente positivo, com níveis de ocupação que, antes do final do ano, já estava 70% acima do total da atividade de 2023. No âmbito da hotelaria e do retalho, prossegue-se a trajetória positiva dos indicadores de operação, o que estimulou o desempenho destes dois segmentos imobiliários em termos de procura.

Carlos Cardoso, CEO da JLL, começa por explicar que “os resultados anuais estimados escondem um ano a dois ritmos: uma primeira metade de 2024 mais arrefecida do que o inicialmente previsto e uma segunda metade com uma boa reativação da atividade. No 1º semestre, o abrandamento sentiu-se especialmente no investimento comercial e na habitação, com uma redução nas transações. Foi, sobretudo, um reflexo das condições macroeconómicas e da instabilidade política. A inflação não se comportou como esperado e as taxas de juro só desceram a partir de junho. Paralelamente, tivemos eleições antecipadas em Portugal, numa situação exponenciada pelo facto de termos atualmente uma crise de acesso à habitação e uma enorme expetativa em torno das medidas criadas para resolver esta questão.”

E acrescenta: “O contexto macroeconómico menos favorável pressionou a capacidade financeira e rendimentos de empresas e famílias, ao mesmo tempo que a incerteza política afetou a sua confiança, levando ao adiamento de decisões de compra e investimento. Com o início das descidas dos juros, a estabilização da estrutura governativa e a implementação de novas medidas para o setor da habitação, o mercado imobiliário foi reativando, o que nos permite antecipar um fecho de ano superior a 2023 em todos os segmentos”.

No investimento comercial, as estimativas apontam para um regresso aos níveis médios dos últimos três anos, em torno dos €2.000 milhões transacionados, recuperando cerca de 20% face aos €1.700 milhões transacionados em 2023 e com um regresso à ribalta dos ativos de retalho.

Na habitação, depois de caírem quase 20% em 2023 e ainda no 1º trimestre, as vendas das casas estão a subir de forma expressiva. Os últimos dados revelam que, nos últimos três meses até novembro, o mercado residencial estava a transacionar 26% acima dos valores registados no final de 2023 no que respeita ao número de aquisições, resultado de uma forte aceleração da procura desde o período do verão. 

A ocupação empresarial de escritórios e de logística regista um ano especialmente positivo. Estes setores foram uma exceção no 1º semestre, com aumento da absorção, e antes do final de 2024 já superam a atividade de todo o ano anterior. Em Lisboa, até novembro foram ocupados 193.200 m² de escritórios, mais 72% do que o total de 2023, enquanto no Porto a ocupação nesse período de janeiro a novembro soma 65.900 m², 32% acima do volume anual de 2023. No imobiliário de industrial e logística, a ocupação ascende a 513.500 m² entre janeiro e setembro, mais 20% do que o acumulado de todo o ano de 2023.

Nos setores de hotelaria e retalho, os índices de crescimento são menores, mas dão continuidade à trajetória positiva do último ano, suportados por indicadores operacionais robustos. No âmbito da hotelaria, continuaram a aumentar o número de hóspedes (+5% até outubro) e a taxa de ocupação em Lisboa e Porto mantém-se acima dos 70%. No retalho assiste-se a um aumento do consumo privado, refletindo o bom desempenho do volume de vendas, do footfall e na melhoria da confiança dos consumidores, com estímulo da procura de espaços nos diversos formatos.

A par da recuperação dos fundamentais de desempenho e operação do mercado imobiliário, os indicadores de valor também exibem uma trajetória positiva. Os preços de venda das casas acumulam um crescimento de 10% até novembro, e o ritmo de crescimento está a intensificar-se. No investimento, as yields mantiveram-se estáveis para a maioria dos ativos imobiliários e com níveis competitivos no contexto europeu, enquanto as rendas de escritórios (28,5€/m² de renda prime em Lisboa), logística (6,5€/m² de renda prime em Lisboa) e retalho (140€/m² comércio de rua prime em Lisboa e 85€/m² no comércio de rua prime no Porto) atualizaram-se em alta. Na hotelaria, subiram os RevPAR e as diárias. Em Lisboa, até outubro, ambos os indicadores cresceram cerca de 7% para 135,5€ e 180€, respetivamente. No Porto, o aumento rondou os 4%, com o RevPAR nos 97,9€ e a diária média nos 136€.

Em relação ao comportamento de preços, rendas e rentabilidades, Carlos Cardoso explica que: “2024 volta a confirmar a resiliência deste setor. Mesmo no período de arrefecimento da atividade transacional durante o 1º semestre, os indicadores de valorização dos diversos segmentos sustentaram comportamentos positivos, o que se deve, em grande parte, também à generalizada falta de oferta”. De acordo com o CEO da JLL, este continua a ser um dos grandes desafios da indústria: “Temos falta de casas para as classes médias e camadas mais jovens, mas carecemos também de escritórios alinhados com as exigências de sustentabilidade das empresas, de espaços de logística e armazenagem, sem falar do potencial ainda por explorar de mercados como os data centers, as residências especializadas – seja de estudantes sejam seniores -, ou o build-to-rent”.

E acrescenta: “Após anos de baixa produção imobiliária, o mercado tem custado a retomar os níveis anteriores, especialmente na habitação, e, apesar de existir disponibilidade para investir, é necessário estimular de forma mais expressiva a criação de oferta. Não há dúvida de que se tem tentado criar condições para tal, com as medidas a nível da agilização de licenciamentos e procedimentos administrativos, mas uma das questões centrais a abordar é a redução do IVA na construção, que continua longe de ser respondida e poderia ter um papel muito importante na aceleração da nova oferta imobiliária”.

Relativamente a 2025, Carlos Cardoso considera que: “as expetativas para o quadro macroeconómico são positivas, com a estabilização da inflação, continuação da descida das taxas de juro e bons níveis de emprego. Apesar dos riscos geopolíticos na Europa, este cenário económico dá suporte à confiança de investidores, empresas e famílias, naturalmente traduzido numa boa dinâmica de procura par o setor imobiliário. Isto quer dizer que temos uma base sólida de procura, níveis de preços e rendas competitivos, num contexto de melhoria das condições económicas, abrindo perspetivas positivas para o mercado imobiliário em 2025. Mas temos que, enquanto indústria e país, criar mais oferta imobiliária e fazer crescer a produção”.
 

• Volume de investimento em imobiliário poderá ultrapassar os €2.000 milhões, superando em cerca de 20% o ano 2023.

• Cerca de 85% do investimento é de origem internacional.

• Segmento do retalho agrega cerca de 50% do volume investido, recebendo as três maiores operações do mercado: a venda do Alegro Montijo com a JLL no sell-side (€178 milhões), de um portefólio de três centros comerciais (Rio Sul, Loures Shopping e 8ª Avenida, por €176 milhões) e de um portefólio de 12 lojas Continente (€150 milhões).

• Ainda em retalho, destacaram-se duas operações de relevo: a venda do BPlanet no Barreiro, maior transação de um único retail park em Portugal, e a alienação de 50% do Alegro Sintra por €90M. A JLL atuou do lado do vendedor em ambas as operações.

• O segundo setor mais ativo é o de hotelaria, com uma quota de cerca de 20% do volume transacionado. Acolhe uma das maiores operações do ano, a venda do resort Conrad Algarve, por cerca de €100 milhões.

• Os escritórios recuperaram face a 2023, embora mantenham uma quota menor. Ainda assim, uma das maiores transações do ano envolve um ativo de escritórios, nomeadamente a venda da K-Tower.

• De um modo geral, as prime yields mantiveram-se estáveis ao longo do ano após revisões em alta nos dois anos anteriores.

• Localização, qualidade, certificação ESG geram forte nível de interesse por parte dos investidores.

• Forte crescimento da ocupação de escritórios em Lisboa e Porto, acompanhado por um aumento dos valores prime de arrendamento.

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  • Ocupação de 193.200 m², 72% acima dos valores totais de 2023;

  • Área média ocupada de 1.246 m².

  • Maior área ocupada: ocupação da Caixa Geral de Depósitos no edifício Well Be, no Parque das Nações, envolvendo uma área de 26.710 m².

  • Parque das Nações é a principal zona (36% da ocupação) e as empresas de Serviços Financeiros as mais dinâmicas (28% do take-up).

  • Renda prime é de 28,5€/m²/mês.

  • A JLL colocou o maior espaço de co-working da espanhola Monday no Marquês de Pombal 2, com uma área superior a 4.000 m². 

• Ocupação é de 65.900 m², a mais elevada dos últimos 5 anos, e mais 32% em relação ao total de 2023.

• Área média ocupada de 998 m².

• Maior área ocupada: ocupação da Deloitte no edifício Mutual, com 10.370 m² e situado no CBD Boavista.

• CBD Boavista é a principal zona (35% da ocupação) e as empresas de TMT’s & Utilities (35%) e as de Consultores & Advogados (31%) as mais dinâmicas.

• Renda prime é de 21,0€/m²/mês.

• A JLL esteve envolvida na ocupação da empresa Alten no Sousa Aroso 959 com uma área próxima dos 3.000m².

• Até ao 3.º trimestre, o consumo privado aumentou 2,8% face ao período homólogo, estando igualmente mais elevado que os três primeiros trimestres de 2019. Este segmento também animado pela boa performance do turismo.

• Volume de vendas e footfall nos principais centros comerciais registaram um bom desempenho.

• A Avenida da Liberdade continua a ser escolha de marcas de luxo, com inauguração de marcas como Patek Philippe, Molteni&C e IWC.

• Em Lisboa destaca-se ainda a abertura de umas das maiores lojas da Zara a nível mundial, situada no Rossio.

• As rendas prime no comércio de rua aumentaram, atingindo 140€/m2/mês em Lisboa e 85€/m2/mês no Porto. Destaca-se também o aumento das rendas prime no segmento específico do retalho alimentar, para 15€/m2/mês.

• No acumulado de janeiro a setembro, foram ocupados 513.500 m2, cerca de 20% mais do que o total de 2023.

• Há um aumento do investimento em nova oferta, com diversos projetos terminados em 2024, embora muitos deles desenvolvidos à medida do seu ocupante. Entre os projetos mais relevantes concluídos no ano passado, evidenciam-se o Benavente Logistic Park (naves 1 e 2), o VGP Park Montijo, o Ermida I – Santo Tirso, o Panattoni Park Valongo, o Gandra North Green Logistics Park, o Centro Logístico da Mercadona em Almeirim e o Entreposto Logístico do Lidl em Loures.

• Para os próximos dois anos, estão previstos mais de um milhão de m2 em novos projetos, havendo uma crescente aposta na certificação ESG.

• Atualização em alta das rendas prime para 6,5€/m2/mês nos eixos Amadora-Odivelas e Oeiras-Cascais, na região de Lisboa, e para 5,25€/m2/mês no eixo Porto de Leixões-Aeroporto, na região do Porto.

• O segmento dos data centers é uma área com forte potencial de crescimento, especialmente para os centros de hipersescala. Considerando o potencial de procura ocupacional e a capacidade de resposta da oferta, o nosso país tem excelentes condições para escalar o imobiliário de data centers, e fazê-lo com elevada qualidade, afirmando-se como um alvo preferencial para o investimento neste tipo de ativos.

• A JLL esteve envolvida na colocação de duas grandes áreas, ambas acima dos 16.000 m2: o Grupo Agris em Torres Vedras e o Aldi no Panattoni Park Valongo.

• Até outubro, contabilizam-se 28 milhões de hóspedes nos estabelecimentos hoteleiros do país, mais 5% em termos homólogos.

• O número de dormidas cresceu 4% no mesmo período, atingindo cerca de 7 milhões.

• Até outubro, o RevPAR acumulado em Lisboa está nos 135,5€ e o ADR, isto é, a diária média, nos 180€, ambos refletindo um crescimento de 7% face ao período homólogo de 2023. No Porto, ambos os indicadores evoluíram também positivamente (cerca de 4% em termos homólogos), atingindo-se um RevPAR de 97,9€ e uma ADR de 136€.

• As taxas de ocupação nas duas cidades mantêm-se elevadas, acima dos 70%.

• Mercado começou a recuperar a partir do 2º trimestre de 2024, depois de ter registado um reduzido de quase 20% das vendas em 2023. No 2º trimestre, as vendas aumentaram 12% em termos trimestrais, para cerca de 37.100 unidades, e o montante transacionado 17%, para €7.880 milhões (dados do INE à data de hoje).

• Os preços mantiveram a tendência de subida apesar da quebra nas vendas no início do ano, num contexto de falta de oferta. À medida que a procura reativou, a valorização tem vindo a acelerar. No acumulado do ano até novembro, os preços de venda aumentaram 10%, enquanto no verão acumulavam uma subida de 5% face ao final de 2023 (dados Confidencial Imobiliário).

• Na segunda metade do ano, estima-se uma aceleração no crescimento das vendas, prevendo-se que tenham sido transacionadas mais de 41.000 casas entre setembro e novembro, ou seja, 26% mais do que acontecia no último trimestre de 2023 (dados Confidencial Imobiliário).

• No acumulado de setembro a novembro, o preço médio de venda da habitação em Portugal ascendeu a 2.500 €/m2, atingindo os 3.187€/m2 no Porto e os 4.568€/m2 em Lisboa. (dados Confidencial Imobiliário).

• Portugal é um dos países com maior potencial de expansão nos alternativos, especialmente no segmento de living, dada a carência de stock de imobiliário desta natureza, em contraste com a forte procura.

• Este desequilíbrio é visível em qualquer um dos subsegmentos destes modelos de habitação para arrendamento, incluindo no multifamily, o qual se espera que possa agora descolar e trazer uma resposta de habitação efetiva e acessível através do arrendamento.

• Outro subsegmento muito promissor é o Purpose-built student accommodation – PBSA. Lisboa está na 8ª posição de um ranking liderado por Londres, Paris e Barcelona, como um dos destinos mais atrativos na Europa para investir em nova oferta de PBSA.

• Até à data, o segmento de living somou €275 milhões de investimento, volume que corresponde a 14% do total investido no mercado imobiliário neste período. Tal significa que este setor em Portugal absorve uma fatia menor do que a média europeia, onde agregou 27% e lidera como o principal alvo para alocação de capital.