Como tirar medidas à procura no mercado de escritórios?

Há uma clara desaceleração na procura de escritórios em Lisboa. Por um lado, a base de comparação é o melhor ano de sempre (280.000 m² ocupados em 2022), por outro lado, as empresas, estando ativas, estão naturalmente menos proativas, pois os processos de decisão estão mais complexos e morosos devido ao agravamento da situação económica. Esta é uma situação que afeta não só a mudança de escritórios, com a entrada de novas empresas e as expansões de área. 

Concretamente, esperamos um ano de 2023 marcado por um volume de absorção muito inferior ao de 2022 e por ocupações de áreas mais pequenas. Mas se até junho, o volume de área ocupada não chegava ao 40.000 m², o 2º semestre está a dar sinais mais positivos. Começou cheio de energia, com valores bem mais reconfortantes e um registo de ocupações de grandes dimensões. Só no 3º trimestre deste ano, foram absorvidos 34.200 m², ou seja, o equivalente a 90% de todo o 1º semestre em apenas três meses.

Desde junho, notam-se as empresas muito mais disponíveis para tomar decisões sobre os seus futuros espaços e a quererem fechar estes temas até ao fim do ano. Sobretudo, nota-se que as empresas começam a implementar novas medidas para trazer de volta os colaboradores aos escritórios para potenciar e maximizar a comunicação e o negócio, sendo necessário mais espaço brevemente.

Os escritórios pretendidos são espaços de qualidade e com uma forte componente tecnológica (para reunir no mesmo ambiente quem se encontra no espaço físico e quem se encontra em teletrabalho), além de integrarem cada vez mais requisitos de sustentabilidade, com especial apetência para áreas de grande dimensão.
 

O mercado continua com procura para este tipo de escritórios, em operações que ainda podem ver o fecho este ano, mas que são desafiados pela oferta limitada de tal produto, especialmente o que permite uma ocupação limitada. Projetos como ALLO ou EXEO, que reúnem estas caraterísticas e que chegaram ao mercado nos últimos anos, contam ainda com 1.000 a 1.500 m² disponíveis, mas esta oferta não será suficiente para acolher as procuras mais corporativas de grande dimensão, o que funcionará como uma alavanca para a subida das rendas no centro da cidade. Em construção e prestes a vir para o mercado estão projetos como o República 5 e Oriente Green Campus, para onde várias empresas já estão a olhar como solução, e com eventuais pré-arrendamentos fechados, sairão da lista de opções disponíveis. A este handicap de oferta nova já em desenvolvimento, acresce o facto continuarem a persistir desafios no setor da construção (como o aumento de custos e atrasos nas entregas de materiais), o que poderá afetar timings de chegada ao mercado de novos projetos.

Por isso, e porque proporciona uma opção de ocupação mais imediata, o produto absorvido durante o ano é maioritariamente proveniente da eficiência e liquidez das reabilitações de edifícios no centro da cidade, que oferecem áreas mais pequenas por piso, mas que foram uma boa solução em termos de oferta, acolhendo várias empresas de pequena dimensão no início deste ano.

Neste cenário de relação entre a oferta e procura, a alternativa de espaços flexíveis é cada vez mais falada, ainda para mais numa altura em que é essencial reduzir custos face à subida de preços e timings demorados de obras de fit out. Estes espaços, que nasceram com a denominação de cowork e que evoluíram agora para espaços Flex, têm a vantagem de oferecer salas privadas com acesso controlado dentro de um ambiente flexível, oferecendo entrada imediata sem preocupações sobre o fit out, mobiliário ou duração do contrato.

O crescimento deste tipo de oferta é um tema quente desde a pandemia, afirmando-se como uma solução mais rápida, prática e flexível para muitas empresas, mas, desde o ano passado que tem tido um crescimento significativo, graças a uma procura em expansão. Muitas empresas contam com esta solução, muitas vezes temporária, para reduzir custos iniciais na implementação do escritório, garantindo a liberdade de terminar, diminuir ou crescer, o número de postos de trabalho acordado com a organização.

Em Lisboa, este ecossistema Flex tem atraído vários novos players internacionais, que procuram espaços para implementar as suas novas marcas destas soluções ocupacionais. E, mesmo com a existência de várias opções Flex já consolidadas no mercado e muitas das quais se encontram em expansão, o sentimento é que continua a haver espaço para a entrada de novas marcas. E por isso, termino com uma nota positiva para este subsegmento, onde a oferta está prestes a crescer para fazer face a uma procura robusta existente no mercado.