Warszawski rynek biurowy na tle innych stolic Europy Środkowo-Wschodniej

W 2023 roku powierzchnia biurowa w regionie Europy Środkowo-Wschodniej wzrosła o 480 000 mkw., czyli o ponad 30% mniej niż w 2022 roku. Ze względu na spowolnienie gospodarcze po pandemii, niektóre rynki, takie jak Warszawa i Budapeszt, odnotowały gwałtowny spadek nowej podaży w porównaniu do 2022 roku. Pogarszające się warunki ekonomiczne, presja budżetowa po stronie najemców i wysokie koszty finansowania sprawiły, że wielu deweloperów zrewidowało swoje plany na lata 2024-25. W rezultacie wszystkie rynki będą musiały zmierzyć się ze znacznie niższym poziomem nowej podaży. Eksperci JLL, we współpracy z iO Partners, przedstawiają analizę trendów obserwowanych na rynku biurowym w Polsce na tle krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej.

W Warszawie, po dość spokojnym początku 2023 roku, aktywność najemców przyspieszyła w drugiej połowie roku. W rezultacie całkowity popyt brutto w minionym roku wyniósł 749 000 mkw. W 2023 r. deweloperzy dostarczyli w Warszawie nieco ponad 60 000 mkw. powierzchni, co wyraźnie kontrastuje z wynikami z ostatnich kilku lat (200-300 000 mkw.). Rok 2024 będzie kolejnym rokiem ze stonowaną nową podażą szacowaną na około 94 000 mkw.

W Bratysławie rynek był stosunkowo aktywny z popytem brutto na poziomie 180 000 mkw. w 2023 r., co nieznacznie przekracza pięcioletnią średnią. Najbardziej aktywnym podrynkiem jest CBD oferujące rozbudowane usługi dla pracowników.

W Budapeszcie popyt brutto osiągnął 461 200 mkw., co stanowi wzrost o 19,5% rok do roku. Popyt netto wyniósł 238 500 mkw. Największy udział w całkowitym popycie miały odnowienia umów najmu w istniejących zasobach (48%), a następnie nowe umowy najmu (44%).

W Bukareszcie popyt brutto w 2023 r. wyniósł około 409 300 mkw. i był o 44% wyższy niż w 2022 roku. Jednak popyt netto odnotował tylko 2% wzrost w tym samym okresie, do 182 000 mkw. Odnowienia i renegocjacje stanowiły 55% całkowitego wolumenu transakcji w 2023 r., co oznacza wzrost z 44% w roku poprzednim.

W IV kwartale praski rynek biurowy odnotował wzrost aktywności najemców. Łącznie w 2023 roku wynajęto około 525 300 mkw. powierzchni biurowej, czyli o 18% więcej niż wynosi średnia pięcioletnia. Popyt netto wyniósł 247 300 mkw., co oznacza spadek o 18% rok do roku.

„W 2023 r. całkowity wolumen wynajętej powierzchni był stosunkowo wysoki, ale struktura popytu była zdominowana przez odnowienia umów najmu. Popularność tego rozwiązania wynikała z wyższych kosztów aranżacji powierzchni w standardzie shell & core oraz bardziej elastycznych warunków najmu w obecnie zajmowanych budynkach. Najemcy nadal weryfikowali swoje obecne i przyszłe wymagania dotyczące powierzchni, co przekładało się na wynajem mniejszych lokali lub utrzymanie status quo, pomimo intensywnych planów wzrostu zatrudnienia. Ze względu na coraz mniejszą dostępność powierzchni typu „prime”, czynsze w budynkach najlepszej jakości odnotują silny wzrost w perspektywie średnioterminowej, przy czym najwyższe wzrosty będą dotyczyć powierzchni najlepiej zlokalizowanych i przyjaznych dla środowiska." – mówi Mateusz Polkowski, Head of Research & Consultancy, JLL

„Dane pokazują, że rynek biurowy może doświadczyć zmian w perspektywie średnioterminowej. Rosnący popyt na powierzchnię biurową od czasu najniższego poziomu w 2021 r. i malejąca aktywność budowlana mogą wyraźnie wpłynąć na poziom pustostanów w ciągu najbliższych 2-3 lat. Czynsze będą w dużej mierze zależeć od tego, czy koszty finansowania i budowy będą nadal spadać pod wpływem obniżających się stóp procentowych banków centralnych i kosztów energii." – komentuje Petr Kareš, Head of the Tenant Representation Czechia, iO Partners