Niezaspokojony popyt na mieszkania studenckie

Obecny niezaspokojony popyt studentów na łóżka w akademikach sięga 4,7 mln w największych europejskich miastach

W Europie pokoje dla studentów w prywatnych akademikach (PBSA – ang. Purpose Built Student Accommodation) są średnio o 21% tańsze niż wynajem kawalerki (studia) w sektorze wynajmu prywatnego (PRS – ang. Private Rented Sector). Analiza rynku 20 głównych miast europejskich przeprowadzona przez globalną firmę doradczą JLL pokazuje, że po uwzględnieniu kosztów mediów czynsze za prywatne studia w obiektach PBSA są bardziej przystępne niż wynajem studia w najmie instytucjonalnym na prawie każdym rynku - nawet w najmniej przystępnych cenowo miastach w Europie.

Niezaspokojony popyt na łóżka studenckie przekracza 150 000 w Londynie i Paryżu. Według JLL, na mniejszych rynkach, takich jak Berlin i Bruksela, niezaspokojony popyt może sięgać nawet 50% populacji studentów.

Najważniejsze rynki, na których studenci mogą zaoszczędzić pieniądze, mieszkając w prywatnych akademikach zamiast wynajmować mieszkanie w najmie instytucjonalnym to Amsterdam (-46%), Rzym (-40%) i Londyn (-37%). Tylko dwa miasta wykazały wyższe koszty w przypadku wynajmu studia w akademiku niż w tradycyjnym najmie a były to Tuluza (+5%) i Mediolan (+3%). W Warszawie studenci, którzy zdecydują się na zakwaterowanie w prywatnym akademiku, mogą zaoszczędzić do 24% w porównaniu do wynajmu kawalerki w najmie instytucjonalnym (PRS). Jeśli chodzi o wybór miejsca do zamieszkania, cena jest dla studentów tylko jednym z kryteriów wyboru. Studenci cenią sobie również takie udogodnienia jak: siłownie, przestrzenie coworkingowe, pokoje do nauki, biblioteki i pokoje gier, i są skłonni zapłacić za tego typu udogodnienia. Warto zauważyć, że w Polsce publiczne akademiki oferują zakwaterowanie głównie w niskiej jakości pokojach wieloosobowych i nie zapewniają pożądanych przez studentów udogodnień, które są obecne w prywatnych domach studenckich.

Polska, z 1,2 mln studentów, plasuje się na szóstym miejscu w Europie pod względem potencjalnego rynku dla operatorów zakwaterowania studenckiego, niedaleko za Hiszpanią i Włochami, a potencjał rozwoju polskiego rynku w zakresie niezaspokojonego popytu jest 2-3 razy większy niż w Holandii. Szacunki JLL wskazują na niezaspokojony popyt na pokoje studenckie na poziomie 200-400 tys. łóżek, napędzany w dużej mierze przez znaczną liczbę mobilnych studentów krajowych, którzy przenoszą się do innych miast na studia oraz przez rosnącą liczbę studentów zagranicznych. Rynek domów studenckich w Polsce wciąż znajduje się w początkowej fazie rozwoju, oferując inwestorom możliwości uzyskania atrakcyjnych stóp zwrotu i wzrostu wartości kapitału w czasie.

JLL podał niedawno, że po okresie letnim liczba ofert dostępnych w projektach PRS w Europie spadła o 14%. W miastach o dużej liczbie studentów spadek liczby dostępnych mieszkań na wynajem był jeszcze wyraźniejszy: -61% w Utrechcie, -58% w Stuttgarcie, -40% w Brukseli, -38% w Lyonie i -28% w Manchesterze i Birmingham. Jeśli chodzi o rynek polski, w ciągu ostatnich trzech lat nastąpił zauważalny spadek dostępności mieszkań na wynajem w głównych miastach w całym kraju. Spadek ten rozpoczął się jeszcze przed nową falą migracji z Ukrainy. W porównaniu z początkiem 2021 r., dziś obserwujemy znaczny spadek liczby dostępnych mieszkań o 40-70%, w zależności od miasta.

Spadek oferty nie pozostał bez echa dla stawek czynszu, które w projektach z sektora zakwaterowania studenckiego w Polsce odnotowały znaczne wzrosty. W ciągu ostatnich trzech lat, wzrost wyniósł od 30% do 60% w zależności od konkretnego miasta i projektu. Warszawa odnotowała imponujący wzrost czynszów w projektach zakwaterowania studenckiego na poziomie 50%. W Łodzi czynsze wzrosły o około 30%, podczas gdy Trójmiasto odnotowało wzrost o 50-60%. Podobnie we Wrocławiu odnotowano znaczny wzrost o 30-50%, a w Krakowie o 40-60%. Liczby te wyraźnie pokazują, że nowa podaż mieszkań studenckich nie jest w stanie nadążyć za rosnącym popytem.

Dominika Mocova, Starszy Analityk EMEA Living w JLL: "Długoterminowe uzasadnienie inwestycyjne dla PBSA jest bardziej solidne niż kiedykolwiek. Rozwój PBSA na całym kontynencie byłby przełomem dla studentów, którzy nie mogą znaleźć odpowiedniego mieszkania. Jest to również istotne dla uniwersytetów, których reputacja może ucierpieć, gdy nie są w stanie zapewnić odpowiednich warunków mieszkaniowych. Wreszcie, te dodatkowe mieszkania pomogłyby również zmniejszyć presję na rynku PRS".

Julia Martin, Head of Student Housing EMEA w JLL: "Od uznanych europejskich stolic po mniejsze miasta skoncentrowane na szkolnictwie wyższym, sektor PBSA ma realny potencjał, aby pomóc wypełnić luki na europejskim rynku mieszkań studenckich. Wysokie koszty finansowania i budowy ograniczyły ostatnio nowe inwestycje, co doprowadziło do znacznego stłumienia popytu ze strony studentów, którzy są zmuszeni do korzystania z prywatnego sektora wynajmu. W miarę jak inwestorzy zyskują jasność co do cen, pojawia się duża szansa na sprostanie temu wyzwaniu na całym kontynencie".

Marcin Niemiec, Analityk JLL Living Investments Poland: "Za polskim rynkiem PBSA przemawiają silne fundamenty, w tym niewystarczająca dostępność publicznych akademików, które i tak nie spełniają europejskich standardów. Polscy studenci, często przy wsparciu finansowym rodziców, coraz częściej stawiają na wyższy standard zakwaterowania, szczególnie jeśli chodzi o pierwsze doświadczenia w nowym mieście. W dużej mierze sektor prywatnych akademików w Polsce jest również przeznaczony dla zagranicznych studentów z Europy Zachodniej, którzy cenią sobie standardy życia ze swoich krajów ojczystych i oczekują porównywalnego poziomu komfortu podczas gdy przebywają na wymianie studenckiej w Polsce. Co więcej, ciągle na tym rynku istnieje znaczny napływ długoterminowej migracji z Ukrainy, co dodatkowo napędza popyt na mieszkania studenckie".