Prinsjesdag zet eerste stap naar herstel investeringsklimaat huurwoningen, maar fiscale duidelijkheid blijft cruciaal

• De Prinsjesdagmaatregelen geven beleggers meer perspectief, maar veranderen de investeringscase voor nieuwe huurwoningen vooralsnog beperkt. Voldoende investeringen in de vrije sector zijn belangrijk om de doorstroming op de woningmarkt op peil te houden.
• Voor 16.000 nieuwe private huurwoningen per jaar is volgens DNB circa 6,4 miljard euro aan financiering nodig. Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 circa 3,6 miljard euro; daarmee resteert een financieringsopgave van circa 2,8 miljard euro.
• De JLL-doorrekening laat zien dat fiscale duidelijkheid grote invloed heeft op het rendement en daarmee op de aantrekkelijkheid van Nederland voor internationaal kapitaal.

AMSTERDAM, 24 september 2026 - De maatregelen die het kabinet op Prinsjesdag aankondigde zijn een eerste stap naar een stabieler investeringsklimaat voor huurwoningen. De voorgestelde verlaging van de overdrachtsbelasting en de aangekondigde subsidie voor middenhuur verbeteren de investeringscase, maar het effect blijft beperkt. Er is vooral duidelijkheid over het fiscale regime nodig om internationaal kapitaal terug te brengen naar de Nederlandse huurmarkt.

De investeringsopgave is groot. Volgens DNB is jaarlijks circa 6,4 miljard euro nodig voor 16.000 nieuwe private huurwoningen. Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 ongeveer 3,6 miljard euro, waardoor circa 2,8 miljard euro resteert. Vanaf 2029 stelt het kabinet vijf jaar lang 100 miljoen euro per jaar beschikbaar voor middenhuur. Dat bedrag staat gelijk aan ongeveer 3,6 procent van de resterende jaarlijkse financieringsbehoefte.

Rol van internationaal kapitaal afgenomen
De rol van internationaal kapitaal in de financiering van private huurwoningen is de afgelopen jaren sterk afgenomen. In 2022 kwam nog een derde van de financiering van internationale investeerders; in 2025 was daar vrijwel niets meer van over. In die periode veranderden meerdere randvoorwaarden voor woningbeleggers, waaronder de rente, bouwkosten, overdrachtsbelasting, huurregulering en fiscaliteit.

JLL rekende de gevolgen door voor een fictief binnenstedelijk nieuwbouwproject met honderd woningen in Utrecht, vanuit het perspectief van een internationale institutionele belegger. De aankoopmomenten 2022, 2026 en 2030 zijn vergeleken bij een investeringshorizon van tien jaar. Ten opzichte van 2022, toen rentestanden beduidend lager stonden dan per heden, doen de cases van 2026 en 2030 het beduidend minder. Voor 2030 verbeteren meerdere onderdelen van de businesscase door een hogere toegestane huur, een lagere overdrachtsbelasting bij verkoop en de objectsubsidie. De fiscale behandeling blijft doorslaggevend: zonder de aangekondigde vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen komt het rendement in de doorrekening ongeveer op het niveau van 2026 uit. Het effect daarvan is in het model groter dan dat van de lagere overdrachtsbelasting en de objectsubsidie samen.

Vrije sector belangrijke schakel in wooncarrière
De investeringsopgave gaat niet alleen over het aantrekken van kapitaal. De vrije sector vervult ook een belangrijke functie binnen de wooncarrière. Sociale huur, middenhuur en vrije sector vullen elkaar aan en bieden oplossingen voor verschillende levensfasen. Vooral voor mensen die snel woonruimte nodig hebben of niet terechtkunnen in andere segmenten, biedt de vrije sector flexibiliteit. Denk aan startende professionals, mensen die na een scheiding een woning zoeken, werknemers die voor een nieuwe baan verhuizen en woningzoekenden die niet in aanmerking komen voor sociale huur, maar ook niet kunnen of willen kopen. 

Jan-Willem Wich, consultant Capital Markets Residential bij JLL, licht toe: “De vrije sector is meer dan een investeringscategorie. Het is een belangrijke schakel in de wooncarrière, juist voor mensen die snel en flexibel woonruimte nodig hebben en niet in andere segmenten terechtkunnen. Als het aanbod verder afneemt, raakt dat niet alleen deze woningzoekenden, maar ook de doorstroming op de woningmarkt. Om die schakel in stand te houden, zijn investeringen nodig in zowel nieuwe als bestaande vrijesectorwoningen.”

Dat aanbod staat onder druk. De totale Nederlandse huurvoorraad groeide tussen 2021 en 2025 van 3,40 naar 3,51 miljoen woningen, maar de private huurvoorraad buiten woningcorporaties kromp in 2025 voor het eerst sinds 2019. Investeerders verkochten dat jaar circa 65.000 woningen. In het kwartaal direct na de invoering van de Wet betaalbare huur daalde het aantal vrijgekomen vrijesectorhuurwoningen landelijk met 37,6 procent.

1. Wat betekenen de Prinsjesdagmaatregelen voor woningbeleggers?

Het kabinet stelt voor de overdrachtsbelasting voor woningen buiten het eigen hoofdverblijf per 1 januari 2027 te verlagen van 8 naar 7 procent. Vanaf 2029 komt daarnaast vijf jaar lang jaarlijks 100 miljoen euro beschikbaar voor middenhuur, tot maximaal 10.000 euro per nieuw gebouwde woning. De maatregelen verbeteren onderdelen van de investeringscase, maar veranderen die volgens de JLL-analyse vooralsnog beperkt.

2. Hoeveel investeringskapitaal is nodig voor nieuwe private huurwoningen?

Volgens DNB is jaarlijks circa 6,4 miljard euro nodig voor 16.000 nieuwe private huurwoningen. Nederlandse institutionele beleggers investeerden in 2025 circa 3,6 miljard euro; daarmee resteert een financieringsopgave van ongeveer 2,8 miljard euro.

3. Waarom is fiscale duidelijkheid zo belangrijk?

De JLL-doorrekening laat zien dat de fiscale behandeling grote invloed kan hebben op het rendement. Het besluit over box 3 is uitgesteld tot de Voorjaarsnota van 2027 en de aangekondigde vrijstelling voor buitenlandse pensioenfondsen moet nog worden uitgewerkt.

4. Wat is nodig om investeringen in huurwoningen te stimuleren?

JLL wijst op voorspelbaar beleid, duidelijkheid over het fiscale regime en concrete uitwerking van aangekondigde maatregelen. Ook een beperktere stapeling van aanvullende eisen kan bijdragen aan de haalbaarheid van woningbouwprojecten.

Lees het hele artikel 'Meer huurwoningen, minder beschikbaar aanbod?' hier.