Investeringsbereidheid gemeente hangt af van duidelijk profiel, goede bereikbaarheid en stabiele randvoorwaarden

Richting de gemeenteraadsverkiezingen van woensdag 18 maart dringen twee vragen zich op: waar stapelen de vastgoedopgaven zich het meeste op? En: waar is de bereidheid van beleggers en ontwikkelaars om die opgaven ook echt te financieren? JLL deed onderzoek onder 342 gemeenten. Daaruit blijkt dat de investeringsbereidheid afhangt van een duidelijk profiel, goede bereikbaarheid en stabiele randvoorwaarden. 

In voorgaande artikelen bekeken we in een vraaggesprek met Pieter Hendrikse, CEO van JLL Nederland, en Sven Bertens, Head of Research & Strategy, hoe het coalitieakkoord van het kabinet samenhangt met de gemeenteraadsverkiezingen. Conclusie: de ambities in het coalitieakkoord komen pas tot leven als gemeenten meewerken. Hendrikse en Bertens concludeerden: “Daarom zijn die gemeenteraadsverkiezingen zo belangrijk.”

In artikel twee introduceerde JLL de Balansbarometer. Daaruit bleek dat ambities in de vijfentwintig grootste gemeenten botsen met de praktijk. Niet alles past en daarom staan gemeenten voor scherpe keuzes. Randvoorwaarden als energie-inpassing, mobiliteit en vergunningscapaciteit bepalen namelijk steeds vaker wat daadwerkelijk gebeurt, zo blijkt ook uit een artikel in het FD vorige week.

In dit laatste artikel kijken we naar waar de vastgoedopgaven zich het meeste opstapelen, waar is de leegstand of het tekort het grootste en wat de investeringsbereidheid van private partijen is. Op basis van JLL‑data over alle 342 gemeenten brengen we die twee grootheden samen: vastgoeduitdaging (druk in wonen, werken, winkels, bedrijfsruimten) en investeringsbereidheid (beleggingsvolume en dealactiviteit, genuanceerd per 1.000 huishoudens, over een gemiddelde van drie jaar). Het resultaat laat zien waar het beleid in de komende raadsperiode het verschil moet maken. En waar de markt al klaarstaat. 

(mismatch tussen vraag en aanbod in meerdere sectoren: wonen, kantoren, winkels en bedrijfsruimtes)

1.      Ouder‑Amstel
2.      Vlieland
3.      Baarle‑Nassau
4.      Ridderkerk
5.      Boekel
6.      Utrecht
7.      Moerdijk
8.      West Maas en Waal
9.      Urk
10.   Terneuzen

De gemeenten met de hoogste vastgoeduitdagingen kenmerken zich door een sterke mismatch tussen vraag en aanbod in de sectoren wonen, kantoren, winkels en bedrijfsruimtes. Gemeenten als Ouder‑Amstel, Ridderkerk, Venlo en Wageningen laten vooral druk zien bij kantoren, winkels en woningen. Daardoor loopt de totale uitdagingsscore voor vastgoed al snel op. Deze plaatsen combineren vaak structurele krapte, zoals hoge woningdruk, beperkte uitbreidingsruimte voor bedrijventerreinen of hardnekkige leegstand van bedrijfsruimtes die om transformatie vragen. In sommige gemeenten, zoals Ouder‑Amstel en Venlo, komen meerdere spanningen tegelijk samen waardoor beleidskeuzes nog urgenter zijn. De hoge scores tonen dat de regie pakken bij deze gemeenten voorop moet staan. Bertens: “Daar is een grote noodzaak tot versnelling en gerichte investeringen. De vastgoeddruk raakt daar direct de economische en maatschappelijke ontwikkeling.” 

“Het kapitaal volgt altijd de markt”, concludeert Bertens vervolgens, terwijl hij naar de investeringsbereidheid gaat. “Het maakt de markt niet. Dat betekent voor gemeenten dat je de randvoorwaarden neer moet zetten voor private partijen om te kunnen investeren.”  Bijvoorbeeld door zelf als gemeente ook mede te investeren, maar gaat ook over voorspelbaarheid van het traject om een vastgoedopgave in te vullen. En over een duidelijke herkenbaarheid van de gemeente. Gemeenten die hun profiel expliciet durven te maken, of dat nu wonen, werken of centrumkwaliteit is, creëren voorspelbaarheid voor inwoners en voor de markt. “Als je de prioriteiten lokaal goed neerzet, volgt kapitaal sneller en tegen betere condities.” 

(Beleggingsvolume en dealactiviteit, genuanceerd per 1.000 huishoudens, over een gemiddelde van drie jaar)

1.      Beek
2.      Aalsmeer
3.      Duiven
4.      Moerdijk
5.      Haarlemmermeer
6.      Roosendaal
7.      Oirschot
8.      Ridderkerk
9.      Venlo
10.    Diemen

In absolute zin vloeit het kapitaal in Nederland, niet verwonderlijk, naar vooral naar de vier grote steden (Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht) en economische zwaartepunten zoals Eindhoven en Haarlemmermeer. Het zijn markten met omvang, liquiditeit en bewezen dealflow. In de periode 2023 en 2025 telden Amsterdam, Rotterdam, Den Haag en Utrecht tot de hoogste volumes en aantallen transacties. Eindhoven en Haarlemmermeer sloten daarbij aan als krachtige runners‑up. Ook middelgrote steden als Tilburg, Groningen, Venlo, Zwolle en Zaanstad laten bovengemiddelde activiteit zien. Juist omdat zij een helder profiel en een schaalbare pijplijn combineren.

Om steden eerlijker te kunnen vergelijken hebben we verder gekeken dan dat. Wat is het investeringsvolume en wat is het aantal deals per 1.000 huishoudens over een periode van drie jaar? Dan komen kleinere gemeenten bovendrijven. In Beek, Aalsmeer, Duiven, Oirschot en Diemen wordt zichtbaar waar per huishouden bovengemiddeld veel kapitaal landt. Deze kleinere gemeenten kennen vaak een dynamische lokale vastgoedmarkt met beperkte, maar intensieve transacties. Maar ze hebben ook de aanwezigheid van specifieke economische clusters (bijvoorbeeld logistiek, maakindustrie, luchthavengerelateerde bedrijvigheid). Als laatste kennen ze een relatief voorspelbaar beleid, waardoor investeerders minder risico ervaren. 

Aalsmeer (Schipholcluster), Diemen (nabij Amsterdam, multimodaal bereikbaar) en Venlo laten zien dat bereikbaarheid een centrale factor is. Bertens: “Investeerders kiezen vaak voor plaatsen waar goederen- en personenstromen efficiënt lopen, uitbreidingsruimte aanwezig is en de energie- en netwerkcapaciteit toereikend is. Dit vergroot de voorspelbaarheid van rendement.” Daarnaast valt op dat de genoemde gemeenten een duidelijke economische identiteit hebben. “Denk aan logistiek, industrie, kennisclusters en luchthaven-gerelateerde activiteiten.” Investeringsbereidheid is dan ook vooral een combinatie van een duidelijk profiel, een goede bereikbaarheid en stabiele randvoorwaarden van de gemeenten, concludeert Bertens. 

Bertens komt ook met een aantal voorbeelden waarbij het gelukt is om versneld de vastgoedopgave in te vullen. Vught ging zodanig met de juridische en planologische randvoorwaarden aan de slag dat het de doorlooptijd van woningbouw fors kon verkleinen. In Buitenplaats Kraaijenberg passen Heijmans en de gemeente als eersten in Brabant vergunningsvrij bouwen toe onder de Omgevingswet. De ruimtelijke afweging verplaatst naar het omgevingsplan. Voor de grondgebonden woningen vervalt de aparte omgevingsvergunning en de technische toets loopt via kwaliteitsborging. Verwachte tijdswinst: anderhalf tot twee jaar. 

Roosendaal ontwikkelt zich tot een opvallende versneller in de woningbouw. De gemeente past bij meerdere projecten, waaronder het Stationsgebied, een versnelde werkwijze toe waarbij onderzoeken, planvorming en besluitvorming parallel worden uitgevoerd. Hierdoor kan de transformatie van het gebied, met 400 tot 500 nieuwe woningen, vergroening en de herontwikkeling van leegstaande NS‑panden, aanzienlijk sneller worden gerealiseerd. Partners als de provincie, NS en corporaties trekken daarbij actief samen op. Roosendaal is daarmee een concreet voorbeeld van hoe bestuurlijke regie, parallelle processen en regionale samenwerking samenkomen in een zichtbaar versneld ontwikkeltempo.

“Als een gemeente commitment toont over infrastructuur, nutsvoorzieningen en groen, vergroot dat het vertrouwen van investeerders”, zegt Bertens. “Een gemeente maakt niet elk gebouw, maar kan wel het vestigingsklimaat maken of breken. Wie capaciteit en randvoorwaarden op orde heeft en niet bij elk project de spelregels verschuift, wint tijd en vertrouwen.” 

De komende raadsperiode wordt de lakmoesproef. De grootste risico’s liggen niet waar de opgave hoog is, maar daar waar de opgave hoog is en investeringsbereidheid achterblijft. Bertens: “Daar ontstaan vertraging en waardeverlies. Het goede nieuws: de knoppen om aan te draaien zijn lokaal. Gemeenten die een helder profiel kiezen, randvoorwaarden vooraf borgen en publiek-privaat samenwerken, trekken kapitaal aan. Het is het aan de nieuwe colleges om die lijn vast te houden.”