Niet alles past: gemeenten moeten scherpe keuzes maken

Tijdens de gemeenteraadsverkiezingen op woensdag 18 maart 2026 valt er genoeg te kiezen in vastgoed. Welke ambities in wonen, werken, winkelen en vrije tijd gaan we voor? Hoe vallen deze in te passen in de vastgoedpraktijk van alle dag? Botsen ambities met de praktijk? JLL bekeek de ambities van de vijfentwintig grootste gemeenten en komt met de Balansbarometer. Daaruit blijkt: niet alles past. Daarom staan gemeenten voor scherpe keuzes.

In de vijfentwintig grootste gemeenten van Nederland komt veel samen. De druk op de woningmarkt is structureel hoog, de arbeidsmarkt is krap, de vraag naar voorzieningen en winkels neemt toe en de fysieke ruimte wordt steeds schaarser. Gemeenten moeten bouwen, banen faciliteren en hun centra aantrekkelijk en leefbaar houden. Tegelijkertijd loopt Nederland ruimtelijk tegen grenzen aan: het land is feitelijk ‘vol’. Daardoor is niet elke ambitie op elke plek te realiseren.

Om die samenhang tastbaar te maken, helpt het om naar een doorsnee dag te kijken. Wonen, werken en vrije tijd vragen om ruimte en voorzieningen. Verplaatsingen verbindt deze plekken aan elkaar. Als het bij één schakel knelt – bijvoorbeeld bij wonen, bereikbaarheid of centrum – schuift de druk door naar de rest.

Bij de gemeenteraadsverkiezingen wordt duidelijk hoe scherp die afwegingen zijn. Programma’s van politieke partijen staan vol met op zich begrijpelijke ambities. Maar de programma’s staan minder vol met keuzes voor het een of het ander. Daar wringt het. Ambities en plannen concurreren met elkaar. Randvoorwaarden als energie-inpassing, mobiliteit en vergunningscapaciteit bepalen steeds vaker wat er daadwerkelijk gebeurt.

Vastgoedprofessionals, beleggers en ontwikkelaars kijken naar gemeenten en hebben vragen: zijn ambities uitvoerbaar en kunnen we investeren? Of dat zo is, gaat vooral over samenhang. Wie woningen toevoegt, moet nadenken over bereikbaarheid en werkgelegenheid. Wie bedrijvigheid laat groeien, moet ruimte beschikbaar hebben. Wie inzet op kwaliteit in het centrum van de stad, moet keuzes maken tussen dichtheid, functiemenging en transformatie. De complexiteit is groot. Tegelijkertijd is duidelijk dat niet alles past. Gemeenten die dit onderkennen en hun profiel expliciet maken, creëren helderheid en voorspelbaarheid voor investeerders.

JLL ontwikkelde de Balansbarometer om die keuzes zichtbaar te maken. Deze brengt de drie grote domeinen, wonen, werken en vrije tijd samen en legt daar een toets overheen: is het beleid uit te voeren en is erin te investeren? De barometer is geen ranglijst, geen oordeel en zeker geen stemadvies. Het is een inzicht in waar de kansen liggen, waar de spanningen toenemen en waar de gemeenten zich in de komende raadsperiode op moeten richten.

In de barometer combineren publieke data (onder andere van CBS) met JLL-marktdata en een lezing van verkiezingsprogramma’s op basis van een doorvertaling naar ruimtelijke keuzes. We kijken expliciet naar wonen, werken en vrije tijd, met daaroverheen één constante toets: uitvoerbaarheid en investeerbaarheid.

JLL kende scores toe per domein per gemeente. Hieronder in bulletpoints de uitkomsten.

•  Versnellers: relatief hoge realisatiekracht bij een hogere ruimteclaim. Voorbeelden: Groningen, Haarlem, Nijmegen, Amersfoort, Zwolle en Tilburg.

•  Klemgemeenten: hoge ruimteclaim, maar een lagere realisatiekracht. Hier worden de keuzes het scherpst. Voorbeelden: Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Haarlemmermeer, Breda, Den Haag en Leiden.

•  Groeiruimte: relatief lage ruimteclaim en een hoge realisatiekracht. Ruimte om te groeien als beleid en uitvoering blijven aansluiten. Voorbeelden: Rotterdam, Almere, Zaanstad, Enschede, Leeuwarden, Maastricht en ’s‑Hertogenbosch.

•  Beheerders: lagere ruimteclaim, maar ook lagere realisatiekracht. Minder druk, maar tempo en uitvoeringskracht blijven bepalend. Voorbeelden: Arnhem, Apeldoorn, Zoetermeer, Ede en Dordrecht.

•  Versnellers: Relatief hoge realisatiekracht bij een hogere ruimteclaim. Hier is de kans groter dat plannen in de komende raadsperiode echt van papier komen, mits randvoorwaarden worden geborgd. Voorbeelden: Groningen, Haarlem, Nijmegen, Amersfoort, Zwolle en Tilburg.

•  Klemgemeenten: Uit recent onderzoek van Pointer (2026) blijkt dat steden met hoge druk, zoals Amsterdam en Eindhoven, tegelijkertijd kampen met structurele leegstand in delen van hun winkelgebieden en in het bijzonder de ruimtes boven winkels. Dat illustreert hoe complex de ruimtelijke puzzel is. De uitdaging voor klemgemeenten is dan ook hoe zij deze ruimte kunnen herontwikkelen of herbestemmen voor wonen of gemengde functies, zonder de centrumkwaliteit en economische dynamiek aan te tasten. Voorbeelden: Amsterdam, Utrecht, Eindhoven, Haarlemmermeer, Breda, Den Haag en Leiden.

•  Groeiruimte: Relatief meer fysieke ruimte of ontwikkelruimte, maar de uitdaging zit vaak in het neerzetten van een sterk woon‑werk‑profiel en een centrum dat mee kan groeien. Voorbeelden: Rotterdam, Almere, Zaanstad, Enschede, Leeuwarden, Maastricht en ’s‑Hertogenbosch.

•  Beheerders: Lagere ruimteclaim of meer spreiding, maar realisatiekracht en/of investeerbaarheid is vaker de bottleneck (capaciteit, randvoorwaarden, onzekerheid). Voorbeelden: Arnhem, Apeldoorn, Zoetermeer, Ede en Dordrecht.

1. Wonen versus werkruimte
Meer woningen in stedelijke gebieden drukken vaak op de ruimte voor kantoren, logistiek en de stedelijke maakindustrie. De keuze is zelden ‘wonen of werken’, maar wel: waar bescherm je werkruimte, waar meng je functies en waar kies je bewust voor transformatie? Klemgemeenten voelen deze spanningen het meest.

2. Wonen versus bereikbaarheid
Verdichten zonder mobiliteitskeuzes leidt tot frictie. Bij parkeren, bij de OV-capaciteit, bij het gebruik van de fiets en bij de stadslogistiek. Bereikbaarheid is daarmee direct arbeidsmarktbeleid. Als mensen niet (betaalbaar) kunnen wonen én reizen, gaat de lokale economie knellen.

3. Centrumkwaliteit versus maximale dichtheid
Centra hebben ruimte nodig om kwaliteit in te passen. Denk aan de plinten van vastgoedobjecten, de openbare ruimte, het groen, de culturele mogelijkheden, de logistiek en de veiligheid. Het maximaliseren van een bouwprogramma zonder kwaliteit ondermijnt de aantrekkelijkheid en het verblijfs- en investeringsklimaat. Onderzoek van Pointer (2026) laat zien dat in 81 gemeenten met bovengemiddelde woningdruk ook sprake is van bovengemiddelde winkelleegstand. Volgens het onderzoek van Pointer bieden leegstaande winkels en bovenliggende verdiepingen potentie voor woningbouw, maar wordt dit in de praktijk niet altijd benut door onder meer regelgeving en beleidskeuzes.

4. Ambitie versus uitvoerbaarheid
Planvoorraad is niet hetzelfde als de realisatie van vastgoed. Netcongestie, procedures en ambtelijke capaciteit bepalen het tempo van bouwen. Voor beleggers vertaalt dit zich in onzekerheid over doorlooptijd, fasering en businesscases.

Amsterdam en Eindhoven bieden voorbeelden van trade-offs. Deze steden laten zien hoe verschillende beperkingen leiden tot heel verschillende keuzes.

Amsterdam woonstad
Amsterdam is een klassieke klemgemeente. Het bodemgebruik is vrijwel volledig belegd, de woningdruk is hoog en de planvoorraad komt steeds moeilijker tot realisatie. Amsterdam probeert tegelijk te verdichten, woningen toe te voegen, centrumkwaliteit te versterken en ruimte te creëren voor werkclusters. Maar elke vierkante meter kent al een bestemming. De druk op bedrijventerreinen neemt daardoor toe en dat leidt steeds vaker tot transformatie naar wonen. Daarmee verschuift het profiel richting woonstad. De vraag is niet of Amsterdam kan bouwen, maar wat er opgeofferd moeten worden om dat te kunnen. Wie werkruimte naar buiten duwt, beïnvloedt de regionale arbeidsmarkt, woon-werkafstanden en het lokale vestigingsklimaat. De barometer laat zien hoe deze verschuiving structureel wordt: veel ambities, weinig ruimte, hoge druk en beperkte uitvoerbaarheid.

Eindhoven en ASML
Eindhoven laat een heel ander patroon zien, maar de essentie blijft dezelfde: niet alles past binnen één gemeente. Eindhoven heeft een enorme economische motor met ASML en de Brainportbedrijven, maar de fysieke ruimte om verder te groeien ligt vooral buiten de gemeentegrenzen. Woningbouw, mobiliteit en bedrijvigheid zijn daardoor bij uitstek regionale vraagstukken. Dat illustreert dat ruimtelijke ontwikkeling niet stopt bij het plaatsnaambord. Steden functioneren in ecosystemen, niet in geïsoleerde grenzen. De barometer benadrukt dat Eindhoven ondanks zijn kracht op werkdomein en innovatie sterk afhankelijk is van omliggende gemeenten om de balans te kunnen behouden.

De barometer is bedoeld om het gesprek te starten. Voor de markt helpt dit vooral om risico’s en kansen eerder te zien:

•  Ontwikkelingen: waar zijn plannen uitvoerbaar binnen de raadsperiode en waar zit vooral ‘papieren’ programmering

•  Randvoorwaarden: welke gebieden zijn geblokkeerd door energie-inpassing of bereikbaarheid en waar is dat al geadresseerd

•  Spelregels: hoe voorspelbaar is lokaal beleid (eisen, fasering, samenwerking)? Kapitaal volgt namelijk voorspelbaarheid.

Gemeenten die hun profiel expliciet durven te maken, of dat nu wonen, werken of centrumkwaliteit is, creëren voorspelbaarheid voor inwoners én voor de markt. Gemeenten die blijven stapelen zonder keuzes te maken, verschuiven problemen naar de toekomst en vergroten onzekerheid voor investeerders en ontwikkelaars. De komende raadsperiode wordt daarmee cruciaal. De uitdagingen zijn te groot om alles te willen. Gemeenten moeten bepalen welke functies prioriteit krijgen, welke randvoorwaarden daarvoor nodig zijn en hoe regionale samenwerking de ontbrekende ruimte kan compenseren.