Future of Work Nederland 2026

De afgelopen twee maanden werd er een scherpe discussie gevoerd over verplichte kantoordagen, bij onder andere ABN AMRO en Booking.com, met werknemersvertegenwoordigers. Deze gesprekken maken deel uit van een grotere transformatie van strategie op gebied van personeel en organisatie. JLL’s Future of Work Survey 2026 laat zien wat deze verschuiving inhoudt. JLL vroeg wereldwijd ruim 2.200 C-suite executives en vastgoedbeslissers hoe zij hun portefeuilles, kantoorbeleid en personeelsgroei heroverwegen onder invloed van AI.

Waar beleggers zich zorgen kunnen maken over de toekomstige vraag naar kantoorruimte door AI-automatisering, blijkt uit de survey dat gebruikers die zich ontpoppen als marktleiders, zich voorbereiden op een groeiende ruimtebehoefte. Bijna zestig procent van de Nederlandse kantoorgebruikers kiest bewust voor extra ruimte, anticiperend op verwachte personeelsgroei. Die groeiverwachting is daarmee de leidende strategie, groter dan de groep organisaties die kiest voor optimalisatie van de huidige voetafdruk.

Nederlandse werknemers benaderen kantooraanwezigheid vanuit welzijn en autonomie. Volgens de JLL Workforce Preference Barometer 2025 willen Nederlandse werknemers gemiddeld enkele dagen per week naar kantoor, gecombineerd met de vrijheid om op andere dagen thuis te werken. Die voorkeur is deels een welzijnskwestie en deels het resultaat van een arbeidsmarkt die nog altijd historisch krap is. De werkloosheid bedroeg in augustus 2026 4,0 procent (CBS, september 2026), wat werknemers ruimte geeft om flexibiliteit te vragen. 

Werkgevers en CRE-beslissers benaderen dezelfde vraag vanuit een heel ander perspectief. JLL's Future of Work Survey 2026 laat zien dat organisaties kantooraanwezigheid vooral zien als een instrument voor samenwerking en cultuurbehoud. Zij hebben daarnaast vooral behoefte aan een duidelijke strategie, zodat de vastgoedportefeuille kan meebewegen. Eventuele geschillen tussen werkgevers en werknemers in het algemeen, gaan daarom niet over hybride werken op zich, maar om de achterliggende motieven hoe aanwezigheid op kantoor wordt benaderd. Dit in een tijd waarin organisaties geconfronteerd worden met het uitrollen van AI. Tussen werkgevers en werknemers in Nederland bestaat ook een gemeenschappelijke basis blijkt uit beide studies: vanuit beide perspectieven is het de wens om minimaal een aantal dagen per week fysiek samen te werken.

Wereldwijd verwachten de meeste organisaties per saldo meer personeel aan te nemen, waarbij AI functies herontwerpt in plaats van ze te schrappen. Nederland volgt dat beeld, en gaat er in sommige opzichten verder in. Van de Nederlandse respondenten verwacht 53% een transformatieve impact van AI op de organisatie, met name op de aard van banen, de omvang van de huisvestingsportefeuille, en waar werkgevers willen werven en zich willen vestigen. 

Kijkend naar het verwachte effect van AI op banen specifiek, blijkt dat slechts 10% van de organisaties een zeer sterke reductie of eliminatie van menselijke functies verwacht en 27% dit in een lichtere mate verwacht. Een meerderheid van de Nederlandse deelnemende bedrijven ziet AI vooral als ondersteuning die functies herontwerpt, en niet als een technologie die banen laat verdwijnen. Die nuchtere blik op AI-impact vertaalt zich direct door naar de personeelsverwachtingen: 64% van de Nederlandse bedrijven verwacht het personeelsbestand de komende jaren te laten groeien.

Die groeiverwachting voor personeel is direct terug te zien in de portefeuillekeuzes: bijna zes op de tien Nederlandse organisaties reserveert bewust extra ruimte in hun huisvesting om die groei op te vangen, in plaats van de portefeuille strak te optimaliseren op de huidige bezetting. Organisaties behandelen daarmee hun huisvestingsportefeuille eerder als een fundament voor groei, dan als een kostenpost die moet krimpen uit zorg dat AI het personeelsbestand raakt. Dat is een positief signaal naar de Nederlandse kantorenmarkt.

De survey peilde ook bij organisaties in welke fase zij zich bevinden - van verkenning tot implementatie - op het gebied van acties zoals het monitoren van AI-impact, aanpassingen in ruimtegebruik, en het herdefiniëren van gebouweisen. Wereldwijd erkent 78% van de CRE-leiders dat AI de portefeuillestrategie de komende drie tot vijf jaar ingrijpend zal beïnvloeden. Slechts een klein deel van de deelnemende organisaties (15%) is voorbij de verkennende fase en hierop aan het acteren.  

Met 74% is het merendeel van de Nederlandse bedrijven al wel actief begonnen met het analyseren wat de impact van AI op de eigen vastgoedportefeuille is. Dit percentage ligt ruim boven het wereldwijde gemiddelde en wijst op een weloverwogen, monitorende aanpak. Binnen deze analyses werken de vastgoedteams nauw samen op met HR om de personeelsveranderingen goed in kaart te brengen. Toch blijkt dit zich in de praktijk nog nauwelijks naar definitieve portefeuillebeslissingen te vertalen. Dat is een logisch gevolg van de complexiteit: veel organisaties worstelen met de vraag hoe ze de impact van AI moeten meten en wat de technologie praktisch voor hun ruimtebehoefte gaat betekenen. CRE-beslissers in Nederland bevinden zich daarom overwegend in een verkennende fase. Zolang de precieze invloed van AI op de kantoorbehoefte onzeker blijft, kiezen veel bedrijven voor een pragmatische route: ze geven prioriteit aan concrete plannen voor personeelsgroei en reserveren hier bewust ruimte voor, terwijl ze tegelijkertijd hun portefeuille zo proberen in te richten dat ze eenvoudig kunnen bijsturen op basis van nieuwe inzichten over ruimtegebruik, digitale infrastructuur en werknemersprestaties.

Die pragmatische route heeft ervoor gezorgd dat flexibiliteit het centrale thema is geworden in de Nederlandse kantoormarkt. Shuly Themans, associate director bij Work Dynamics, geeft aan: ‘Klanten zoeken langetermijnstrategieën, met tussenoplossingen die ruimte laten voor koerswijziging. Het vermogen om snel te schakelen is onderdeel van diezelfde langetermijnstrategie.’ Die flexibiliteit is ook terug te zien in de manier waarop huurcontracten worden voorbereid. Rogier van der Bol, head of Work Dynamics and Tenant Representation, signaleert dat de betrokkenheid van het JLL Tenant Representation team is verschoven van gemiddeld anderhalf jaar voor het einde van de huurtermijn naar twee tot tweeënhalf jaar ervoor. Bedrijven willen eerder scenario's doorrekenen, juist omdat de strategie rondom personeel en organisatie zelf nog in beweging is.

Binnen de strategie voor de huisvestingsportefeuille, zijn er een aantal thema’s die in Nederland van groot belang worden gevonden. Organisaties geven prioriteit aan gebouwen met slimme infrastructuur, werkplekken die prestaties van medewerkers verbeteren en een werknemerservaring van hospitality-niveau. Ook cyberbeveiliging en fysieke veiligheid scoren met 81% structureel hoog en zijn een consistente prioriteit binnen Nederlandse organisaties.  

Verder heeft in Nederland ca. 40 procent van de organisaties neurodiversiteit en toegankelijkheid voor medewerkers met een beperking opgenomen in de strategie, daarmee loopt Nederland voorop ten opzichte van het wereldwijde gemiddelde. Toch vertaalt die aandacht zich nog zelden in extra budget.

Naast de behoefte aan flexibiliteit, zien we dat de stijgende kosten een steeds grotere stempel drukken op de portefeuillestrategie. Nederlandse organisaties verwachten de komende drie tot vijf jaar een groter aandeel van hun totale operationele kosten (OpEx) kwijt te zijn aan hun vastgoedportefeuille. Waar de meerderheid momenteel nog tussen de 10% en 20% van het totale operationele budget aan huisvesting alloceert, verwacht een deel van de organisaties dat dit de komende jaren zal oplopen naar 20% tot 30%. 

Deze stijging wordt aan de ene kant gedreven door stijgende basiskosten zoals energie, dagelijks beheer en facilitaire arbeidskosten. Aan de andere kant zorgt de verwachte implementatie van AI-gestuurde automatisering op de werkvloer voor extra uitgaven boven op de traditionele vastgoedbudgetten. Hoewel huisvesting hiermee duurder wordt, laat de survey zien dat leidende organisaties deze stijging accepteren en dit zien als een strategische investering in productiviteit en technologie.

Opvallend is dat Nederlandse organisaties tegelijkertijd verwachten te groeien in personeelsbestand én meer productiviteit te halen uit hun kantoorruimtes door slimmer ontwerp en AI-optimalisatie. Hoewel we de komende jaren pas echt gaan zien welke van deze twee bewegingen de grootste impact heeft op de netto ruimtevraag, is het overkoepelende signaal positief. Ondanks AI-onzekerheid rekenen organisaties per saldo op groei en reserveren zij hier nu al bewust extra ruimte voor. Tegelijkertijd zoeken ze maximale flexibiliteit in de inrichting en het gebruik van die meters, zodat ze snel kunnen inspelen op veranderende werkvormen zonder de portefeuille direct rigide vast te leggen. Deze combinatie van pragmatisme en aandacht voor de mens geeft organisaties een stevige basis om weerbaar te blijven. Voor (institutionele) beleggers en gebruikers betekent dit dat de vraag naar kwalitatief hoogwaardige, flexibel inzetbare kantoorruimte in Nederland een structureel karakter heeft gekregen.

Voor organisaties
 

• Start de scenario-planning minimaal 2 tot 2,5 jaar van tevoren. Vastgoedbeslissingen hangen direct samen met je HR- en IT-strategie. Omdat het afstemmen van deze interne stakeholders complexer is en meer tijd kost, is het essentieel om ruim twee jaar voor het einde van je huurcontract de scenario's al door te rekenen. 
• Bouw een 'elastische' kantoorportefeuille en zet niet alles vast op één scenario. Combineer een kwalitatieve 'core' (een hoogwaardig hoofdkantoor voor ontmoeting en cultuur) met een flexibele schil. Maak gebruik van modulaire indelingen en flexibele contractonderdelen om snel op te kunnen schalen bij groei, of af te schalen als AI-optimalisatie je ruimtebehoefte verandert. 
• Investeer niet blind in AI-tools en sensoren ten koste van de fysieke basis. Werknemers presteren pas echt goed als basisfactoren zoals akoestiek, daglicht en ergonomische focuszones optimaal zijn. Technologie en human-centric design moeten elkaar versterken.

Voor beleggers en kantooreigenaren
 

• Investeer in cyber- en fysieke veiligheid Met een score van 81% is dit een focuspunt geworden voor Nederlandse huurders. Gebouwen die dataveiligheid faciliteren en beschikken over een uitstekende digitale infrastructuur hebben een voorsprong in de markt. 
• Faciliteer de toenemende kostendruk Huurders accepteren dat kantoorruimte duurder wordt, mits het gebouw hen helpt hun productiviteits- en duurzaamheidsdoelen te behalen. Investeer in AI-gestuurd gebouwbeheer om energielasten te drukken en bied 'hospitality-grade' services aan die de huurder ontzorgen. 
• Bied 'plug-and-play' flexibiliteit Omdat gebruikers flexibiliteit zoeken om hun groeireserves op te vangen, liggen er kansen voor eigenaren die flexibele metrages, kortere huuropties binnen hetzelfde gebouw, of gedeelde vergaderfaciliteiten aanbieden. Hiermee verlaag je de drempel voor huurders om voor jouw asset te kiezen.

JLL, "The future of work survey 2026", jll.com, 14 juli 2026.

JLL Workforce Preference Barometer, Nederlandse editie.

FNV, "Verslag van cao-onderhandelingen ABN AMRO en hoe nu verder", 21 september 2026.

CBS, “Arbeidsdeelname en werkloosheid per maand”, 30 september 2026,

De Volkskrant, “Techmedewerkers van Booking moeten terug naar kantoor, vindt de rechter: 40 procent van de tijd geldt als redelijk”, 6 oktober 2026.