IRS에 따르면, 1031 Exchange는 자산 소유자가 하나 이상의 자산을 유지하거나 동종의 다른 자산으로 교환하는 계약을 체결하는 세금 이연 거래의 한 유형입니다. 이를 통해 부동산에 대한 이익이나 손실이 발생하지 않으며, 소유자는 해당 거래에 대한 양도소득세를 납부할 필요가 없습니다.
자산은 지리적 위치, 연식, 편의 시설 등 다양한 요인에 따라 분류할 수 있습니다. 이러한 분류를 결정하기 위한 일반적인 지침은 존재하지만, 보편적인 기준은 없습니다.
Class A 오피스 빌딩은 일반적으로 신축이거나 최근 리노베이션을 마친 건물로, 주요 대도시의 중심 업무 지구 등 매우 선호도가 높은 지역에 위치합니다. 내부 공간은 고급 마감재와 우수한 시공 품질의 임차인 및 공용 공간이 특징입니다.
Class B 부동산은 주로 중심 업무 지구 외곽에서 볼 수 있습니다. 이 자산들은 일반적으로 Class A 프로젝트보다 연식이 오래되었으며, 시설, 건축 자재 및 내부 마감재 측면에서 평균 수준입니다.
Class C 부동산은 Class A 및 B 부동산보다 오래된 건물로, 보통 교외나 수요가 낮은 지역에 위치합니다. Class C 부동산의 장점은 경쟁력 있는 임대료와 높은 입주율입니다.
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IRS에 따르면, 1031 거래란 자산 소유자가 하나 또는 그 이상의 자산을 유사한 성격 및/또는 특징을 가진 다른 자산으로 교환하는 방식의 세금 이연 거래를 말합니다. 이를 통해 자산에서 이익이나 손실이 발생하지 않으며, 소유주는 해당 거래에 대해 양도소득세를 납부할 필요가 없습니다.
자산은 지리적 위치, 연식, 편의시설 등 다양한 요소에 따라 분류될 수 있습니다. 이러한 분류를 결정하는 데에는 일반적인 지침이 있지만, 보편적으로 통용되는 기준은 없습니다.
Class A 오피스 빌딩은 일반적으로 새로 지었거나 최근에 리노베이션된 건물로, 대도시의 중심 업무 지구(CBD) 등 인기 있는 지역에 위치합니다. 내부 인테리어는 일반적으로 임차인 및 공용 공간에 고급 마감재와 우수한 시공을 특징으로 합니다.
Class B 부동산은 주로 중심 업무 지구 외곽에서 볼 수 있습니다. 이 자산들은 Class A 프로젝트보다 대체로 오래되었으며, 시설, 건축 자재 및 내부 마감재 측면에서 평균적입니다.
Class C 부동산은 Class A나 B보다 오래된 건물로, 일반적으로 교외나 수요가 낮은 지역에 위치합니다. Class C 부동산의 장점으로는 경쟁력 있는 임대료와 높은 입주율이 있습니다.
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주택담보대출에서 이자가 정기적으로 청구되는 비율입니다. 이 비율은 상환 비율과 다를 수 있습니다.
아직 상환되지 않은 대출에 발생한 미지급 이자입니다. 원금 상환이 이루어지기 전에 누적된 이자가 원금 잔액에 추가되며, 일반적으로 이를 먼저 상환해야 합니다.
변동금리 대출은 고정금리 없이 대출 기간 동안 이자율이 변동되는 대출로, 플로팅 또는 가변금리 대출이라고도 불립니다. 변동금리는 일반적으로 기존의 지표(예: 10년 만기 국채, LIBOR 등)에 연동되어 대출 약정에 따라 주기적으로 조정됩니다.
이자율이 정기적으로(예: 매월, 반년, 매년) 조정되는 모기지 대출입니다. 이율은 10년 만기 국채나 London Inter-Bank Offer Rate(LIBOR)과 같은 공시된 기준금리에 가산금리를 더해 산정됩니다.
Average Daily Rate를 참조하십시오
채무가 모두 상환될 때까지 일정 기간에 걸쳐 대출 원금을 상환하는 계획을 의미합니다. 정기적인 상환금에는 시간이 지날수록 원금 상환 비중이 증가하고, 이자 비중은 감소합니다.
조정 금리 모기지 참조
전체 임대 면적 중 이용 가능한 공간을 나눈 비율로, 총 이용 가능한 평방피트를 총 임대 면적의 평방피트로 나누어 계산합니다.
특정 기간 내에 임대를 위해 마케팅되고 있는 전체 공간의 총합을 의미합니다. 이는 공간이 비어 있거나 사용 중이거나, 전대가 가능하거나, 미래에 이용 가능한 상태 등, 임대 가능 면적의 전체 합입니다.
총 일일 매출을 해당 일에 투숙한 객실 수로 나눈 값입니다. 이 지표는 주로 호텔에서 사용되지만, 의료 부동산에도 적용될 수 있습니다.
모든 예정된 원금 및 비예정 원금 상환이 이루어질 때까지의 기간입니다. CMBS의 평균 만기는 일반적으로 유사한 국채(종종 보관된 국채)와 비교되어 CMBS의 예상 수익률을 결정하는 데 사용됩니다.
BB+ 등급 이하로 평가된 CMBS의 클래스나 트랜치에 적용되는 용어입니다. BIG 또는 투자부적격 등급이라고도 합니다.
식별 가능한 자산(예: 모기지) 및/또는 개별 차입자를 더 큰 자산 풀의 파산 영향으로부터 보호하기 위해 고안된 법적 실체입니다. 예를 들어, 차입자는 CMBS에 포함할 특정 모기지를 BRE로 분리할 수 있습니다. 다른 모기지들이 같은 차입자에 의해 연계되더라도, 별도 자산에서 발생하는 현금흐름은 파산 법원이 중단하거나 압류하지 못하게 되어 CMBS 보유자들에게 지속적인 현금흐름이 보장됩니다. Special Purpose Entity도 참고하시기 바랍니다.
단일한 공통 속성에 따라 대출을 묶어 분류한 집합입니다. 예를 들어, 발행인은 모든 대출이 동일하거나 거의 동일한 평균 만기를 가지는 경우를 'term bucket'을 충족하는 대출이라고 말할 수 있습니다.
특정 임차인의 필요에 맞게 설계된 구조적 요소, 시스템 또는 개선 작업이 포함된 부동산을 지칭하는 용어입니다. Build-to-suit은 임차인이 임대하거나 소유할 수 있습니다. 임대형 build-to-suit의 경우, 임차인은 일반적으로 공간에 대해 장기 임대차 계약을 체결하게 됩니다.
(풍선 모기지로도 알려짐) 매월 이자만 납부하다가 마지막에 일시불로 원금을 모두 상환해야 하는 모기지 형태입니다.
상업용 부동산 자산을 매입한 개인, 단체, 회사 또는 법인을 말합니다.
대출 기관이 조기 상환으로부터 보호받기 위해 특정 대출에 포함하는 조항입니다. 이 조항은 상환 보호에 관한 구체적인 조건을 명시하며, 대출 기간 동안 락아웃, 벌점, 수익 유지, 디피션스 또는 이들의 조합이 적용될 수 있습니다.
자본 자금(부채 및 자본)이 거래되는 시장을 의미합니다. 여기에는 부채 및 자본의 사모조달처는 물론, 조직된 시장과 거래소도 포함됩니다. 또한, 프라이머리 마켓을 참조하세요.
1년간의 순영업소득(I)을 부동산의 감정평가금액(V)으로 나눈 값(I/V = R)으로 정의됩니다. 이는 부동산의 현재 실적을 기준으로 가치 산정 또는 벤치마크로 사용됩니다. 또한 캡 레이트는 투자자 기대치의 지표 역할을 하기도 합니다. 추가로 초기 캡 레이트(Going-In Cap Rate) 및 환원 캡 레이트(Reversionary Cap Rate)를 참조하세요.
현금 흐름은 증권과 개별 자산 수준 모두에서 검토됩니다. 증권 수준에서는 CMBS의 증서 보유자가 일련의 주택담보대출 채권 풀에서 발생하는 모든 원금 및 이자의 현금 흐름을 정의된 순서대로 받게 됩니다. 조기 상환 또는 만기 연장은 이러한 현금 흐름을 바꿀 수 있으며, 일부 증서 보유자가 자신의 순차적 상환을 받는 방식이나 시점에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다. 이는 곧 채권의 전체 수익률에도 영향을 미칩니다. 자산 수준에서는 CMBS 거래 내 각각 개별 자산의 현금 흐름이 대출 상환에 충분한 수익을 창출할 수 있는지를 면밀히 검토합니다.
부동산에 투자한 현금 자본 대비 수령한 현금 흐름을 나누어 백분율로 나타내는 단기 수익률입니다. 이를 ‘자기자본 수익률(EYR)’이라고도 합니다.
중심 업무 지구 (Central Business District)의 약어입니다. (참조: 중심 업무 지구).
중심 업무 지구(CBD)와 교외 지역은 각각 대도시 통계 지역(MSA) 내 특정 지역의 부동산 개발 수준을 설명하는 지리적 구분입니다. CBD는 해당 MSA에서 가장 큰 도심 안의 높은 밀도와 잘 구성된 핵심 지역으로 특징지어집니다.
상업용 부동산 담보대출 증권(Commercial Mortgage Backed Security)을 참고하세요.
일반적으로 법적 계약 당사자 간의 서신으로, 계약서에 명확하게 명시되지 않은 특정 행위를 취하거나 취하지 않겠다는 의사를 밝히는 문서를 의미합니다. 이러한 지급 확약서는 보통 해당 당사자에게만 중요한 사안을 다루며, 다른 계약 서명자와는 무관한 경우가 많습니다. 특히 CMBS(상업용 모기지 담보부 증권)에 있어서는, Comfort Letter는 독립 외부 감사인이 등록 명세서 및 투자설명서의 정보가 정확하게 작성되었고, 작성 이후 중요한 변동 사항이 없음을 보증하는 서신을 의미합니다.
상업용 부동산에 대한 주택담보대출을 담보로 한 증권으로, 모든 원금과 이자가 정해진 순서 또는 방식에 따라 증서 보유자에게 전달됩니다.
임대차 계약에서 임차인에게 유치하거나 유지하기 위한 유인책으로 일정 기간 동안 전체 지급액의 경감 또는 감면을 의미합니다. 컨세션에는 임대 기간의 일부 동안 임대료를 감면하거나 무상으로 제공하는 것, 시장 평균을 상회하는 임차인 개선비용 및 작업 지시서 등이 포함될 수 있습니다. 임대차에서의 컨세션 사용은 현재 시장 상황의 반영으로 볼 수 있지만, 한 건물의 임대차 계약에 컨세션이 포함될 경우 순현금흐름 및 그에 따른 부채 상환비율을 계산하기가 더욱 어려워집니다.
대출을 개시하는 대출자(들)와 최종 투자자(들) 사이의 연결 또는 중개 역할을 하는 금융 중개기관을 의미합니다. 도관은 표준화된 심사 기준에 따라 대출을 실행하거나 제3자 코리스폰던트로부터 대출을 매입하며, 일정량의 대출이 모이면 이를 묶어 CMBS 시장 내 투자자에게 판매합니다. 또한 Real Estate Mortgage Investment Conduit(REMIC)도 참고하십시오.
특정 기간 동안 착공이 시작된 건물들입니다 (참고: 인도).
건물 내 여러 공간을 하나의 연속된 공간으로 통합하거나 결합할 수 있는 공간입니다.
CMBS 거래에서 특정 서비스 제공자에 대해 특정 조치를 승인하고 지시할 권한을 가진 당사자를 의미합니다.
다른 주요 임차인이 해당 부동산을 떠날 경우, 리테일 임차인이 임대차 계약을 해지할 수 있도록 허용하는 조건입니다.
발행자(발행자 보증) 또는 제3자가 연대 및 압류로 인한 손실을 보장해주는 한도까지 보전하는 보증입니다. 보증인의 신용 등급은 일반적으로 최소한 해당 증권 중 가장 높은 등급과 동일해야 합니다. 신용 보강의 한 형태입니다.
차입자가 담보를 추가하거나 해제, 대체하는 데 유연성을 가질 수 있도록 제공되는 모기지 대출입니다. 이러한 대출은 보통 낮은 LTV와 높은 DSCR 요건을 가집니다.
모든 상환이 임차인의 신용으로 보장되는 대출로, 일반적으로 투자등급의 신용 등급을 전국 또는 지역적으로 평가받은 회사가 임차인인 경우가 많습니다. 신용 임차인은 소유의 거의 모든 의무를 부담하므로, 임대료 지급은 임차인 또는 소유주에게 어떤 공동이나 차감 없이 이루어집니다.
한 모기지의 담보가 다른 모기지(들)의 담보로도 활용되는 모기지나 신탁증서의 조항을 의미합니다. 따라서 한 모기지의 담보가 부채 상환에 부족할 경우, 그 차액을 보전하기 위해 다른 모기지의 담보도 청구될 수 있습니다(단, 부족이 발생하는 경우에 한함). 교차담보가 적용된 부동산으로 뒷받침되는 CMBS는 연체 위험이 감소하며, 이로 인해 구조에 부가 가치가 더해집니다. 동일 소유주가 보유한 여러 부동산이 교차디폴트 및 교차담보가 동시에 적용될 수 있습니다. 일종의 신용 보강 방식입니다.
모기지 또는 신탁증서에 포함된 조항으로, 한 대출의 조건 위반이나 채무불이행이 발생할 경우 해당 대출 외의 다른 모기지에서도 자동으로 채무불이행이 발생하도록 하는 것입니다. 동일 소유주가 여러 부동산을 소유한 경우, 이러한 부동산들은 교차채무불이행과 교차담보가 함께 적용될 수 있습니다. 신용 보강의 한 형태입니다.
연체된 모기지는 모든 체납금이 납부되어 대출금이 정상적으로 상환될 경우 '치유'된 것으로 간주됩니다.
임차인이 이미 공간을 비웠음에도 계속 임대료를 지급하고 있는 공실 리테일 공간입니다. 고 다크 조항을 참고하세요.
대출 계약에서 요구되는 원금, 이자 및 기타 수수료를 포함한 대출의 예정 상환금입니다.
부동산의 순영업소득 또는 순영업현금흐름을 담보로 한 대출의 부채 상환금과 비교한 비율입니다. DSCR은 담보 부동산이 월별 부채 상환금을 감당할 수 있는지를 평가하는 지표로, 비율이 높을수록 바람직합니다. DSCR이 1.0 미만이면 부동산에서 발생하는 현금흐름이 부채 상환에 충분하지 않음을 의미합니다.
대출이 담보대출의 조건이나 약정을 위반한 경우, 해당 대출은 연체로 간주됩니다.
대출 담보물을 국채(Treasury Strips 등)와 같은 정부 채권으로 대체하여 대출 잔여 기간 동안의 현금흐름을 그대로 재현해 조기 상환하는 방법입니다. 즉, 디피선스는 조기 상환이 미래 현금 흐름에 영향을 주지 않도록 보장하며, 담보물의 신용도를 미국 정부 신용도로 실질적으로 높여줍니다. 차주가 부담하는 디피선스 비용은 잔여 대출액과 대출을 대체하는 정부 증권의 비용 차이입니다.
차입자가 모기지 대출에 대해 지급해야 하는 이자가 미지급 원금 잔액에 대한 이자액보다 부족한 금액을 의미합니다. 이 금액은 일반적으로 모기지 대출의 미지급 원금 잔액에 추가됩니다.
차입자가 미래의 부동산 유지보수 비용을 충당하기 위해 마련한 예비 계정입니다. 교체예비계정이라고도 합니다.
30일 이상 연체된 대출 상환금입니다. 보통 대출금이 90일 이상 연체될 경우, 대출 기관은 담보권 실행 절차를 시작할 권리가 있습니다.
지정된 기간 내에 건설이 완료된 빌딩입니다. 부동산이 인도되었다고 간주되기 위해서는 해당 부동산에 대한 사용승인서가 발급되어야 합니다.
건물이 완공되어 사용 승인을 받은 날짜입니다.
원지를 노동, 자본 및 기업가적 역량을 활용하여 개발된 부동산으로 전환하는 회사, 법인 또는 개인을 의미합니다.
건물의 임대인 또는 소유자가 직접 임대를 제공하는 공간을 의미하며, 이미 임대된 공간을 다른 임차인(또는 임차인의 중개업자)이 재임대하려는 경우와는 다릅니다.
부동산의 각 연도의 현금 흐름에 적용되어 일련의 현금 흐름의 순현재가치(NPV)를 산정하는 데 사용되는 비율입니다. 일반적으로 주기별 가중평균자본비용 또는 부동산 투자에 필요한 기대수익률을 기반으로 합니다.
특별 서비스 제공자에게 연체 대출이나 압류 자산을 정상화하거나 매각할 때 제공되는 ‘Workout 수수료’입니다. 연체료, 수정 수수료 및 대출 관리비가 포함될 수 있습니다. 이 수수료는 각 CMBS 거래마다 협상됩니다.
부채 상환 비율(Debt Service Coverage Ratio) 참고 바랍니다.
CMBS 거래에 포함된 자산의 실사 점검과 재무기록 평가를 포함하며, 이는 자산 유동화의 기초가 됩니다. 실사(Due diligence)는 투자자들을 비윤리적이고 비전문적인 관행으로부터 보호하며, 증권법의 핵심으로 여겨집니다.
언 아웃 대출은 부동산의 운영 성과로 추가 채무 상환 여력이 있을 경우 기존 대출 원금의 증액을 허용할 수 있는 대출 계약을 의미합니다. 언 아웃 대출은 레노베이션, 재임대 또는 리포지셔닝 등과 같은 요인으로 단기간 내 성과 개선이 기대되는 부동산에 대해 실행됩니다. 언 아웃 대출은 대출금 재조정 기준으로 최소 부채상환비율(DSCR), 경우에 따라 최소 담보대출비율(LTV) 등의 조건을 명시합니다.
아스베스토스, RCB, 라돈, 지하 저장 탱크 누출(LUSTS)과 같은 유해 물질이 부지에 존재함으로써 담보 대출자에게 발생할 수 있는 책임 및 손실 위험을 말합니다. CMBS에 속한 자산은 최소한 Phase I 환경 심사를 받아야 합니다. 현재 환경상 문제가 나타나지 않는 자산이라도, 신용평가 기관은 미래에 환경 기준을 충족하지 못할 위험이 있다고 간주하여 실제로 이를 가격에 반영하기도 합니다. 또한 ‘Phase I 환경 현장 평가(ESA)’를 참고하십시오.
대출/투자자에게 일반적인 이자 외에도 일정 조건이 발생했을 때 지분 기반 수익을 제공하는 대출 또는 투자 조건을 의미합니다. 주로 대출자/투자자가 리파이낸싱이나 매각 수익의 불균형적으로 높은 비율을 받는 구조를 의미합니다.
현금 투자 수익률 (CoC)을 참조하십시오.
대출자와 차입자가 공동으로 관리하는 예치금 계좌로, 주로 운영비나 자본 지출을 위해 별도로 보관되는 자금입니다. 일반적으로 부동산세, 보험, 임차인 개선비, 임대 수수료, 필수 구조 보수 또는 환경 복구, 교체 준비금 등을 위한 에스크로 계좌가 있습니다. Impound Account라고도 부릅니다.
입주자가 입주할 수 있도록 사용승인서를 받은 건물의 평방미터(또는 평방피트)입니다. 이는 계획 중이거나, 건설 중이거나, 리노베이션 중인 건물의 공간은 포함하지 않습니다.
운영 비용과 운영 수입 간의 비율입니다.
임대차 조항 중 임대인(소유주)의 비용 부담 한도를 정하는 조항을 의미합니다. 지정된 한도를 초과하는 비용은 각 임차인이 점유한 공간 비율에 따라 임차인이 부담합니다.
차입자가 모기지 대출을 재융자하거나 자산을 매각해 모기지 대출을 상환할 수 있도록 계약상 만기일 이후에 주어지는 추가 기간, 또는 모기지의 원래 기간을 자동으로 연장할 수 있도록 허용하는 조항입니다. 부동산이 압류되어 추가 비용이 발생하는 상황을 방지하기 위해, 서비스 제공자는 만기 일시상환이 도래한 차입자에게 기간 연장을 허용할 수 있습니다.
차입자가 만기 시 일시상환(벌룬) 모기지를 제때 리파이낸싱하지 못할 가능성에 따른 위험으로, 이로 인해 해당 증권의 만기가 예상보다 길어질 수 있습니다.
정부가 후원하는 기업(GSE) 또는 정부의 '공기업'입니다. Fannie Mae는 주식이 거래되는 준민간기업이며, 정부의 보조금이나 할당을 받지 않고, 다른 일반 기업과 동일하게 과세됩니다. Fannie Mae는 연방주택청(FHA), 재향군인청(VA), 농촌주택관리국(FmHA)에서 보증하지 않는 일반 모기지(컨벤셔널 모기지)를 매입 및 집합하고, FHA에서 모기지를 매입한 뒤 해당 모기지 집합을 담보로 증권을 발행하기도 합니다. Fannie Mae는 변동금리 모기지로 뒷받침되는 모기지 집합을 처음 선보였으며, 교환 프로그램을 통해 다가구 주택 담보대출을 바탕으로 한 최초의 패스스루 증권을 만들었습니다. Fannie Mae 증권 보유자는 원금과 이자의 전액 및 적시 지급이 보장됩니다.
FDIC는 상업 은행(BIF)과 저축기관(SAIF) 모두의 보험 기금을 관리하며, 소매 금융 기관의 건전성과 유동성을 보장합니다. FDIC는 일부 은행의 주요 감독기관이며, 나머지 은행은 통화감독청(Comptroller of the Currency)이 감독합니다.
주택도시개발부(HUD)의 산하 부서로, 주택 모기지 보험을 제공합니다.
CMBS 거래에서 가장 하위 등급 또는 트랜치를 의미하며, 모기지 풀에서 발생하는 신용 손실을 가장 먼저 흡수하는 계층입니다.
사무실(기업 본사), 연구개발, 준소매 등 다양한 용도로 사용할 수 있도록 설계된 건물 유형입니다. 산업, 창고, 물류 등도 포함됩니다. 전형적인 플렉스 빌딩은 1~2층 건물에 임대면적의 절반 이상이 사무실 공간으로 활용되며, 천장 높이가 16피트 이하이고 드라이브인 도어가 있는 것이 특징입니다. 도어는 유리로 막혀 있거나 봉인되어 있을 수도 있습니다.
채무 불이행으로 인해 90일 이상 연체된 경우 진행되는 절차로, 대출기관이 담보 대출 채무자가 채무를 이행하지 못한 부동산의 소유권을 취득하게 됩니다. 서비스 제공자는 대출기관을 대신하여 차용인으로부터 부동산을 인수할 수 있습니다.
호텔 소유주가 해당 호텔 브랜드(예: Hilton, Holiday Inn 등)의 ‘간판(fly the flag)’을 내걸고, 해당 기업의 광고 및 예약망을 활용할 수 있도록 하기 위해 호텔 소유주가 대형 호텔 기업에 지불하는 수수료입니다. 이 비용은 총 수익의 4%에서 7% 수준입니다.
정부가 후원하는 기관(GSE) 또는 정부의 "공기업 기관성(corporate instrumentality)"을 의미합니다. Freddie Mac은 연방주택대출은행이 주식을 소유한 준민간 기업이며, 주택도시개발부(HUD)의 규제를 받습니다. 연방주택대출은행(FHLB)의 지시 하에 Freddie Mac은 S&L에서 주택담보대출을 매입하여 그들의 역할을 확대하고 단일가구 모기지(정부 기관이 보증하지 않는 모기지)에 대한 2차 시장의 유동성을 제공합니다. 그리고 이 모기지 풀을 담보로 증권을 발행합니다. 임대료에는 공과금, 전기, 청소 서비스, 세금 및 보험과 같은 모든 운영비가 포함됩니다.
총액 종합서비스 임대차 계약을 참조하십시오.
관리비, 전기, 청소, 세금, 보험 등 운영 비용이 모두 포함된 임대료입니다.
미국 주택도시개발부(Department of Housing and Urban Development, HUD) 산하 정부 기관으로, 미국 정부의 ‘전적인 신용’을 바탕으로 차입을 수행합니다. GNMA는 승인된 대출자(저축은행, 상업은행, 모기지 뱅크)가 처음에 발행한 모기지로 담보가 구성된 증권을 보증하며, 이 담보 증권의 기초가 되는 모기지를 풀(pool)로 모아 증권의 담보로 사용합니다. 이를 통해 GNMA는 연방주택청(FHA) 모기지 시장뿐 아니라 재향군인회(VA), 농촌주택담당기관(FmHA) 모기지도 지원합니다. GNMA는 패스스루(pass-through) 증권을 보증하지만 직접 발행하지는 않으며, 기초가 되는 모기지가 FHA, VA 또는 FmHA의 보험 또는 보증을 받는 풀에 대해서만 보증을 제공합니다.
리테일 임차인이 임대차 계약 기간이 끝나기 전에 공간을 비우는 것을 방지하는 조항입니다. 이는 임차인이 임대료를 계속 지불하더라도 공실이 발생하면 인근 소매점의 실적에 부정적인 영향을 미칠 수 있기 때문입니다.
첫 해 수입에 적용되는 자본환원율입니다. 추가로 자본환원율 (Cap rate)와 환원 자본환원율 (reversionary cap rate)를 참고하세요.
주거용 부동산 대출의 2차 시장 제공을 위해 설립된 여러 기관 중 하나로, 연방국립모기지협회 Fannie Mae(Federal National Mortgage Association "FNMA"); 연방주택대출모기지공사Freddie Mac(Federal Home Loan Mortgage Corporation "FHLMC"); 정부국립모기지협회Ginnie Mae(Government National Mortgage Association "GNMA") 등이 있습니다.
건물 소유주가 모든 건물 비용을 부담하는 임대 구조입니다. 풀 서비스 리스 또는 총 임대료 방식이라고도 합니다.
특정 기간 동안 점유된 공간의 전체 변화량을 의미하며, 새로 입주한 공간은 포함하지만 세입자가 퇴거한 공간은 계산에서 제외합니다. 총흡수면적은 임대 활동과는 다른 개념인데, 임대 활동은 특정 기간 동안 계약이 체결된 모든 공간의 합계를 말합니다. 별도로 명시되지 않는 한, 총흡수면적에는 직접 임대 공간과 전대 공간이 모두 포함됩니다.
미개발된 토지에 대한 계약으로, 토지만을 대상으로 하며 해당 토지 위의 건물이나 시설물은 포함하지 않습니다. 즉, 토지와 건물은 별개의 대상으로 간주되어 각각 다른 소유자가 있을 수 있습니다. 이를 임차권(리스홀드)이라고도 합니다.
특정 지역에서 일정 기간 동안 기존 면적(제곱피트 기준)이 변화하는 양으로, 주로 신규 건물의 신축에 의해 발생합니다.
정부 지원 기업 Government Sponsored Enterprise를 참조하세요.
CMBS(상업용 부동산 담보증권)에서 사용되는 표현으로, 부동산으로부터 예상되는 수입 또는 현금 흐름을 감소시켜 부채상환비율을 계산하는 것을 의미합니다. 헤어컷은 자산의 '스트레스(위기) 상황' DSCR을 산출하기 위해 여러 기관에서 적용하는 방법입니다.
손익분기점 부채상환 계산법으로, 부동산이 만기 시점에 재융자를 받아야 할 경우 감당할 수 있는 최대 이자율을 설정합니다. 이는 현재의 순영업이익과 5년 미만의 비교적 짧은 만기를 가진 이자만 납부하는 주택담보대출을 기준으로 계산됩니다. 허들 금리는 주로 "이자율이 '재앙 수준'에 도달했을 때도 모든 대출이 만기 시점에 재융자될 수 있는가?"라는 질문에 답하기 위해 계산됩니다. 이를 손익분기점 부채상환 분석이라고도 합니다.
CMBS(상업용 부동산 담보증권)의 특정 등급 또는 개별 부동산 대출에 모든 예정된 원금과 이자를 할당하여 이루어지는 가속 상환 방식입니다.
에스크로 계좌를 참조하세요.
차입 기업의 이사회에 속한 독립적인 인물로, 기업과 이해관계가 없는 이사를 말합니다. 파산 선언과 같은 기업의 중요 의사결정에는 이 독립 이사의 동의가 반드시 필요하며, 이를 통해 기업은 내부 관계자들의 부정적 영향력으로부터 보호받게 됩니다. 이러한 독립 이사제도는 특수목적법인(SPE)과 파산격리구조의 핵심 요소로 자주 활용됩니다.
경공업 또는 중공업 제조, 연구 개발(R&D), 창고 용도로 사용되는 부동산으로, 사무실/창고 공간 및 복합 용도 공간을 포함합니다.
대학교, 병원, 정부 기관과 같은 특수 기관이 사용하는 부동산입니다. 이러한 부동산은 특정 목적에 맞게 설계되었기 때문에, 비록 다른 부동산 유형과 유사해 보일 수 있지만 다른 용도로 전환하기 어려울 수 있습니다.
CMBS에서 기초 모기지로부터 발생하는 모든 이자 지급 흐름 중 해당 증권에 지급되는 쿠폰을 초과하는 부분을 모아놓은 트랜치입니다. 이 초과 이자는 증권 가격이나 유사한 신용등급을 가진 클래스 가격의 일부만으로 별도 트랜치로 판매됩니다. IO 트랜치는 대출의 조기상환이나 연장에 매우 민감한데, 이러한 사건으로 트랜치의 만기가 크게 변할 수 있어 상대적으로 높은 가격 변동성을 보입니다.
일반적으로 차입자가 구매하는 옵션으로, 주기적으로 또는 대출 전체 기간 동안 이자율을 특정 최대치로 제한합니다. 이 옵션은 차입자를 금리 상승으로부터 보호합니다.
차입자들이 지급한 이자의 총액이 증권에 대해 발생한(지급해야 할) 이자보다 적을 때 그 차액을 의미합니다.
이자율 상한(Interest rate cap)은 금리 상승으로부터 보유자를 보호하는 금융 상품입니다. 주로 단기 금리 인상이 예상될 때 사용되며, 일반적으로 기준 금리에 연동됩니다. 반대로, 이자율 하한(Interest rate floor)은 장기 채권과 함께 사용됩니다. 이는 단기 금리가 하락하는 시기에 더 높은 수익률을 원하는 자산운용사들이 주로 활용합니다
특정 만기의 국채가 없을 경우, 비슷한 만기를 가진 두 개의 국채 금리를 기준으로 가정된 국채 금리를 산출합니다. 예를 들어, 4년 만기 채권이 국채 금리를 기준으로 가격이 책정될 때, 4년 만기 국채가 없으므로 3년과 5년 만기 국채 금리의 중간값을 기준으로 가격이 설정됩니다.
트리플A, 더블A, 싱글A 및 트리플B 등급을 받은 투자는 투자적격 등급으로, 규제를 받는 기관투자자에게 적합합니다. 가장 낮은 투자적격 등급은 BBB-입니다.
법인 지급보증을 참조하세요.
(임대인 대리인) 임대인과 임차인 사이의 일반적인 임대 거래에서, 소유자/임대인의 이익을 대변하는 중개인을 임대인 대리인이라고 합니다.
재무적 임대 의무가 있는 모든 공간을 의미합니다. 임차인이 현재 점유 중인지 여부와 상관없이 모든 임대된 공간을 포함합니다. 전대(서브리스)로 제공되는 공간도 임대 공간에 포함됩니다.
상업용 부동산 소유주와 대출 기관이 임대료를 대출 기관에 직접 지급하도록 지정하는 계약입니다. 이는 임대료가 소유주에게 직접 지급되고 소유주가 대출 기관에 모기지 상환금을 전달하는 일반적인 방식과는 다릅니다. CMBS 거래에서는 임대 양도 계약에 따른 임대료가 서비스 기관에 직접 지급됩니다.
임대인이 임차인을 부동산에 소개한 중개인에게 지급하는 수수료입니다.
임대 부동산의 개량 비용으로, 주로 임차인이 부담합니다.
특정 기간 동안 특정 건물이나 시장에 대해 임대 의무에 따라 약정하고 계약한 연면적의 총량을 의미합니다. 여기에는 직접 임대, 전대차 및 기존 임대차의 갱신이 포함됩니다. 또한 계획 중이거나, 시공 중이거나, 리노베이션 중인 건물에서의 사전 임대 활동도 포함됩니다.
신용보강의 한 형태로, 제3자가 상업용 모기지 대출에서 연체나 압류로 인한 손실을 보전해주겠다는 의무를 부담하는 것입니다. 신용장을 발행하는 제3자의 신용등급은 일반적으로 최소한 증권의 최고 등급과 동일해야 합니다.
런던 은행간 금리 London Interbank Offer Rate를 참조하세요.
저소득 주택 세액공제를 참조하세요.
채무불이행 모기지 대출 또는 이전에 대출을 담보했던 REO 부동산의 매각을 의미합니다. 은행 차압 매물(REO)도 참고하세요.
CMBS와 같은 자산이 2차 시장에서 얼마나 쉽게 그리고 자주 거래되는지를 나타내는 지표입니다. 유동성은 거래량과 관련이 있습니다. 특정 자산(예: CMBS)의 미지급 및 지속적인 발행이 많을수록 일반적으로 유동성이 더 높아집니다.
신용장(Letter of Credit)을 참조하세요.
대출 개시 시점의 모기지 원금과 현재 부동산 감정가의 비율입니다. 이 비율은 일반적으로 대출 기관이 부동산 가치의 몇 퍼센트까지 융자해줄 의향이 있는지를 잠재적 차입자에게 표현합니다. 이 비율은 고정되어 있지 않으며, 대출 기관, 차입자의 신용 이력, 부동산 유형, 지리적 위치, 규모 및 기타 변수에 따라 달라집니다.
CMBS 거래에서 수탁자에게 기초 부동산의 총수익에 대한 통제권을 부여하는 조항입니다. 부동산 소유자는 부채 상환, 세금, 보험 및 기타 운영 비용을 포함한 비용을 제외한 순현금흐름에 대해서만 권리를 가집니다.
대출 기간 초기에 차입자가 모기지 대출을 조기 상환할 수 없는 기간을 의미합니다. 락아웃은 조기 상환을 방지하므로 콜 보호의 한 형태입니다.
런던에서 은행들이 서로에게 1년 이하의 단기 대출을 제공할 때 적용되는 금리입니다. 변동금리 금융상품의 기준으로 흔히 사용됩니다. LIBOR의 기간은 보통 1개월, 2개월, 3개월, 6개월 또는 1년입니다.
부동산의 시장 임대료와 실제 지불되는 임대료의 차이로, 변화하는 시장 상황을 나타냅니다. 예를 들어, 어떤 부동산이 월 10,000달러에 1년 계약으로 임대되었는데, 유사한 부동산의 현재 시장 임대료가 월 10,500달러라면, 임대 손실은 월 500달러가 됩니다.
저소득층 주택의 건설이나 리노베이션을 위해 소유자에게 주어지는 세액공제입니다. 이 공제를 받으려면 해당 부동산은 a) 전체 세대 중 최소 20%가 중위소득의 50% 이하를 버는 사람이 거주하거나, b) 전체 세대 중 최소 40%가 중위소득의 60% 이하를 버는 사람이 거주해야 합니다. 또한 이 공제는 해당 세법 조항에 따라 'Section 42' 부동산이라고도 불립니다.
대출금 대비 가치비율을 참조하세요.
자산의 추정 가치 또는 자산에서 발생하는 미래 현금흐름을 현재 시장 수준에 맞게 주기적으로 조정하는 것입니다. 하락하거나 약세인 시장에서는 낮아진 미래 수입 흐름에 기반하여 현재 가치가 하향 조정될 가능성이 높습니다. 예를 들어, 기존 임대계약의 임대료가 시장의 신규 임대계약 임대료보다 높은 경우(즉, 건물 내 시장 이상의 임대계약이 여러 개 만료되는 경우)가 이에 해당합니다. 강세나 상승 시장에서는 반대 상황이 발생합니다. 이 용어는 CMBS 또는 가격 변동의 영향을 받는 모든 증권의 가치에 적용될 수 있습니다.
서로 경쟁 관계에 있는 핵심 지역을 구분하고 일반적으로 인정되는 주요 경쟁 지역들의 집합을 형성하는 지리적 경계를 의미합니다. 시장은 건물 유형에 따라 특성이 달라지며, 서로 중복되지 않고 인접한 지리적 구역으로, 이들의 총합은 전체 지역의 경계와 일치합니다(참고: 지역). 시장은 더 작은 단위인 하위시장으로 세분화될 수 있습니다(참고: 권역).
CMBS 거래에서 채권 보유자를 대신하여 담보 모기지 대출을 관리하는 책임을 맡은 회사입니다. 마스터 서비서의 책임은 서비싱 계약에 따라 다양하며, 주로 모기지 납부금을 수금하여 수탁자에게 자금을 전달하고, 연체된 납부금을 수탁자에게 선지급하며, 채권 보유자에게 대출 성과 보고서를 제공하고, 불량 대출이나 REO가 된 모든 대출을 특수 서비서에게 인계하는 일을 포함합니다. 스페셜 서비서 (special servicer)도 참고하세요.
마스터 서비서에게 지급되는 주요 보상으로, 각 대출별 이자에서 매월 지급됩니다. 기본 수수료는 동일 기간의 원금을 기준으로, 특정 거래에 적용되는 수수료율로 발생합니다. 또한, 이 수수료에는 특수 서비싱 대상이 아닌 대출에 대해 차입자가 지불하는 모든 인수 및 변경 수수료, 연체 수수료 및 유사한 수수료가 포함될 수 있습니다.
최초의 담보 대출 이후에 이루어지는 후순위 대출로, 담보 부동산 자체가 아닌 차입자의 소유권 지분에 의해 보장됩니다. 차입자는 대출의 담보로 부동산에 대한 자신의 지분을 제공합니다. "메자닌"이라는 용어는 일시적인 부채를 의미하지만, 장기 2순위 모기지도 기술적으로는 메자닌 부채에 해당합니다.
CMBS 거래에서 증권화된 대출 풀의 현금흐름(만기 일시상환 포함)을 시간순으로 정리하고, 이를 거래의 다양한 트랜치들에 배분하는 과정입니다.
5개 이상의 주거 유닛이나 아파트가 있는 건물을 의미합니다. 다세대 주택은 일반적으로 고층, 저층 또는 정원형 아파트로 구분됩니다.
한 시점에 여러 임차인이 사용하는 건물입니다. 일반적으로, 다중 임차 건물은 여러 임차인의 다양한 필요를 충족할 수 있도록 다양한 평면과 디자인을 제공하도록 설계되고 건설됩니다(참고: 임차).
순현금흐름 Net Cash Flow를 참조하십시오.
국립 부동산 투자 수탁자 협의회(NCREIF)가 주로 연금 기금의 부동산 지분 자료를 바탕으로 상업용 부동산 성과에 관해 편집한 다양한 지수들입니다. 부동산 투자 성과의 기준으로 자주 사용됩니다.
대출에 대한 예정된 이자 지급액이 특정 이자율에 따라 발생한 이자보다 적을 때, 이 부족분이 미상환 원금 잔액에 추가됩니다. 따라서 대출이 진행됨에 따라 대출의 원금 잔액이 시간이 지나면서 증가합니다. 이를 역모기지(부의 상각)라고 하며, 종종 변동금리 모기지(ARMs)에서 차입자의 대출 상환 능력이 납부해야 할 이자에 미치지 못할 때 발생합니다.
특정 기간 동안 점유 공간의 순변화를 의미합니다. 별도로 명시되지 않는 한 순흡수량에는 직접 임대 공간과 전대 공간이 모두 포함됩니다.
총 임대 수입에서 운영 비용, 임대 할인, 임차인 개선 공사 등을 제외한 금액으로 정의됩니다. 약세이거나 하락세인 시장에서는 순유효임대료가 마이너스가 될 수도 있습니다.
부동산이 창출하는 총 운영 수익에서 운영 비용뿐만 아니라 임차인 개선 공사, 임대 수수료 및 적립금을 제외하고, 모기지 상환 전의 금액입니다. 다음과 같이 표현될 수 있습니다: NCF = NOI - (임차인 개선 공사 + 임대 수수료 + 자본적 수리비).
부동산이 창출하는 총 운영 수익에서 운영 비용을 뺀 금액으로, 모기지 상환, 임차인 개선 공사, 교체 적립금 및 임대 수수료는 제외됩니다. NOI는 일반적으로 부채 상환 비율을 계산하는 기준으로 사용됩니다.
임차인이 사무실 공간을 점유하면서 발생할 수 있는 특정 비용을 제외한 임대료입니다. 이러한 비용에는 보통 청소비, 전기료, 공과금, 세금, 보험 및 그 외 관련 비용이 포함되며, 임차인이 직접 납부해야 합니다.
채무불이행 통지서 (Notice of Default)를 참조하세요.
파산법 105조에 따라 파산 법원에 의해 어떤 기관의 자산이 그 관계사의 자산과 실질적으로 통합되지 않을 것이라고 확인하는 변호사의 진술입니다. 이는 특수목적법인(SPE) 또는 파산격리구조의 핵심 요소로 자주 활용됩니다.
NNN-임대 또는 트리플넷 임대는 임차인이 합의된 임대료 외에도 부동산세, 비용 및 유지보수 비용을 지불하는 임대 계약입니다. (CMSA 용어집)
대출 계약에서 요구하는 대로 원금 및/또는 이자 지급을 이행하지 못하는 대출을 의미합니다. 여기에는 모기지가 요구하는 전체 원금 및 이자 지급액보다 적은 금액을 지급하고 있는 대출도 포함됩니다.
수탁자 또는 모기지 대출기관이 모기지를 담보하는 부동산의 공개 매각을 포함한 압류 절차를 시작하기 위해 공공 기록에 게시하는 통지서입니다. NOD는 또한 토지 임대와 같은 주요 계약에 대한 차입자의 채무불이행을 통보받을 권리도 포함합니다.
순영업이익 (Net Operating Income) 참고.
임차인이 물리적으로 점유하고 있는 공간을 의미합니다. 현재 임차인이 점유하고 있지 않은 임대된 공간은 포함되지 않습니다.
주로 사업장으로 사용되도록 설계된 부동산으로, 주요 대형 다중 임차 건물부터 특정 임차인의 필요에 맞춰 지어진 단일 임차 건물까지 다양합니다.
약정된 만기 이전의 특정 기간 동안 수수료나 위약금 없이 대출금 전액 또는 일부를 상환할 수 있도록 허용하는 조항입니다.
은행이 주로 담보 대출 압류를 통해 되찾은 부동산을 장부상에서 식별하는 데 사용하는 용어입니다. "기타" REO라는 용어는 은행이 압류된 부동산을 일반적으로 기업용 부동산 자산인 은행 소유 부동산과 구별하기 위해 사용합니다. 그럼에도 불구하고, 업계에서는 일반적으로 압류된 부동산을 REO라고 부릅니다. 은행 차압 매물 (REO)도 참고하세요.
증권을 뒷받침하는 담보의 잔액이 채권 보유자에게 지급해야 할 잔여 원금을 초과하는 형태의 신용 보강 방식입니다.
특정 건물이나 부동산의 등기 명의를 보유한 회사, 법인, 또는 개인입니다.
특정 부동산이나 부동산 포트폴리오를 담보로 하는 단일 대출이 여러 개의 작은 구성요소로 나뉘는 방식입니다. 각 구성요소는 별도의 CMBS(상업용 부동산담보증권) 거래로 증권화되며, 전체 대출 대비 각 구성요소의 크기에 따라 비례 배분된 예정 이자와 원금을 지급받습니다. 각 파리 파수(동등 순위) 구성요소는 법적으로 동등한 대우를 받으며, 채무불이행 발생 시 순 청산 수익의 비례 배분된 부분을 받습니다.
모기지에 대한 이자가 지급되는 주기적 비율입니다. 이는 발생 이자율과 다를 수 있습니다.
대형 소매점에서 흔히 사용되는 임대 계약으로, 임대료 지급이 기본 임대료에 더해 매출액이 정해진 금액을 초과할 경우 총매출액의 일정 비율("초과분")을 포함하는 방식입니다. 일반적으로 이 비율은 총매출액의 1%에서 6% 사이입니다.
환경 컨설턴트가 작성한 보고서로, 부동산과 주변 토지를 검토하여 환경 위험 요소의 존재 또는 잠재적 존재 여부를 확인하는 것입니다. 이 분석은 지하수 오염, PCB, 페인트 및 기타 화학물질의 불법 폐기, 석면 또는 다양한 잠재적 오염물질을 조사합니다. 이 1단계 환경영향평가(Phase I ESA)는 검토 결과를 제공하고 추가 조사(2단계 환경영향평가)가 필요한지에 대한 권고사항을 제시합니다. 2단계 보고서는 환경 위험의 존재를 확인하거나 부정하며, 위험이 발견될 경우 추가 검토 및/또는 취해야 할 완화 조치를 권고합니다.
향후 개발이 발표되었으나 아직 공사가 시작되지 않은 건물의 상태입니다.
예상 최대 손실(PML)을 참고하세요.
CMBS(상업용 부동산담보증권) 거래를 관리하는 데 있어 마스터 서비스 기관과 특수 서비스 기관의 책임 및 의무를 정의하는 법적 계약으로, 필요한 선급금을 포함합니다.
건물의 준공 또는 사용승인 이전에 임대계약이 체결된 공간의 양을 의미합니다.
대출금의 전체 또는 일부를 모기지 대출의 예정된 상환 일정보다 더 많이 또는 더 빨리 상환하는 것입니다. 대부분의 경우는 차입자가 더 낮은 이자율로 재융자하거나 부동산 가치의 자본 평가 상승으로 인해 발생합니다.
모기지 대출의 중도상환 시 차입자가 위약금을 지불해야 함을 명시한 대출 문서의 조항입니다. 대부분의 중도상환 수수료는 수익 보전(yield maintenance) 또는 위약금 포인트(penalty points) 형태로 구성됩니다.
차입자가 만기 이전에 남은 원금을 상환하거나 예정된 상환액보다 더 많은 금액을 상환하여 대출 기간을 단축시킬 위험입니다. 중도상환 위험을 줄이기 위해 상업용 모기지에는 종종 콜 보호(조기상환 제한) 조항이 포함됩니다.
건물의 가격(실거래가 또는 매도 호가)을 임대 가능 면적(RBA)으로 나누어 계산합니다.
새로운 증권을 거래소에 발행하는 시장입니다. 1차 시장은 발행자와 해당 발행물의 최초 구매자로 구성됩니다.
컨듀잇(채권 발행을 위한 특수목적기구), 은행, 저축기관 및 기타 금융기관을 포함한 민간 부문에서 발행하는 모기지 담보 증권입니다. 이러한 증권은 비기관 증권으로도 알려져 있으며 Fannie Mae, Freddie Mac 또는 Ginnie Mae 같은 정부 기관의 보증을 받지 않습니다.
특정 순자산 및/또는 소득 기준을 충족하고 정교한 투자자로 간주되는 기관 투자자(예: 보험회사)에게 증권을 비공개로 판매하는 것입니다. 사모 발행 증권은 일반적으로 1933년 증권법의 등록 요건에서 면제됩니다. 투자자들은 기밀 제한으로 인해 공개되지 않을 사모 발행의 재무 데이터를 면밀히 검토할 수 있습니다. 그 결과, 투자자들이 결정을 내리는 데 필요한 더 많은 정보에 접근할 수 있기 때문에 사모 발행은 CMBS(상업용 부동산담보증권)의 낮은 등급 트랜치에 특히 적합합니다.
지진 발생 가능 지역의 부동산에 대해 최악의 지진 시나리오로 인한 피해 비율을 정의하여 지진 위험의 심각성을 결정하는 통계적 분석입니다. PML은 또한 허리케인, 홍수, 토네이도와 같은 다른 자연재해로 인한 위험을 수치화하는 데도 사용됩니다. 일반적으로 특정 임계값(예: 20%) 이상의 PML을 가진 부동산은 추가 보험 가입이 요구됩니다.
건물의 일상적인 운영을 맡는 회사 또는 개인(예: 청소, 쓰레기 수거 등)을 말합니다. 자산 관리인은 엘리베이터, HVAC, 전기 시스템 등 건물 내 다양한 시스템이 제대로 작동하는지 확인합니다.
풀링 및 서비스 계약 (PSA)을 참고하십시오.
증권과 그 기초 담보를 검토하고, 자체 기준에 따라 해당 증권에 신용 등급을 부여하는 기관을 말합니다. 등급은 가장 높은 등급인 트리플-A부터 가장 낮은 등급인 트리플-C까지 다양하게 있으며, 각 등급은 CMBS의 구조와 가격에 큰 영향을 미칩니다. CMBS의 대표적인 4대 신용평가 기관으로는 도미니언본드레이팅서비스(Dominion Bond Rating Service), 피치(Fitch Ratings), 무디스(Moody's), 그리고 스탠다드 앤 푸어스(S&P)가 있습니다.
부동산이나 부동산 담보 증권에 투자하기 위해 특별히 설립된 법인 또는 합자회사입니다. 부동산을 직접 취득하거나, 자금을 제공하는 방식으로 운영됩니다. 리츠의 특징으로는 과세소득의 90%를 반드시 투자자들에게 배당해야 한다는 점이 있고, 그 대신 기업 차원에서는 세금을 내지 않는 혜택을 받습니다. 리츠는 크게 지분형(equity), 모기지형(mortgage), 혼합형(hybrid)으로 구분되며, 이 중 지분형 리츠가 가장 흔한 유형입니다.
부동산담보집합투자회사(REMIC)는 규제적, 회계적, 경제적 장애 없이 부동산을 담보로 한 대출을 보유할 수 있는 법인으로, 직접 세금을 내지 않는 혜택을 받습니다. REMIC은 파산으로부터 독립된 법적 실체로서, 법인 수준에서 과세되지 않으면서 다양한 등급(또는 트랜치)의 증권 보유자에게 현금흐름을 분배합니다. REMIC은 1986년 세제개혁법에 따라 도입되었으며, 이러한 구조를 통해 2차 시장에서 모기지 대출 지분 판매가 원활해졌습니다.
신탁 자금이나 대출 기관이 압류 대신 양도증서를 통해 소유 중인 담보부 자산을 말합니다. 기타 은행 차압 매물 조항(OREO)을 참고하세요.
압류된 담보 대출이나 은행 차압 매물(REO)의 매각에서 회수되지 못한 금액을 말합니다. 이는 대출의 미상환 원금 잔액에 모든 미지급 이자와 부동산 매각에 적용된 모든 수수료를 합한 청산 과정에서 받은 수익을 제외한 금액입니다.
임차인이 임차 계약을 해지한 후, 임대인이 해당 공간에 대한 소유권을 다시 가질 수 있게 하는 조항입니다.
최소 기대 수익률 (Hurdle Rate) 조항을 참고하세요.
차입자가 만기 시 부동산 담보대출을 재융자하지 못 하여 해당 담보대출로 담보된 증권의 만기가 연장될 위험을 말합니다.
대규모의 인구 중심지를 포함하여, 인접한 지역사회와 함께 높은 수준의 경제적·사회적 통합을 이루고 있는 지역을 말합니다. 지역은 '시장'이라 불리는 영역으로 더 세분화됩니다. (참고: 시장).
1960년, 미국 의회는 일반 대중이 수익형 부동산에 투자할 수 있도록 처음으로 부동산투자신탁(REIT)을 도입하였습니다. REIT는 대규모 부동산 포트폴리오로, 뮤추얼 펀드와 유사합니다. 투자자들은 주식을 구매하는 것과 동일한 방식으로 REIT의 지분을 구매합니다. 또한 REIT는 세제 혜택이 있으며 투자자에게 일반적으로 더 높은 수익률을 제공합니다 (REIT.com).
1) 사전에 합의된 금액에 따라 담보대출 하에 있는 특정 일부 담보를 해제하는 조항, 또는 2) 차입자가 교차 담보 및 교차 디폴트된 담보대출 풀 내 한 부동산과 연관된 대출을 조기 상환할 경우, 해당 풀 내 다른 모든 대출의 일부도 추가로 조기 상환해야 한다는 조항을 말합니다. 이는 차입자가 교차담보된 자산 풀에서 일부분만 골라내어 해지하는 것을 방지하기 위한 보호 장치입니다.
2차 공간 또는 직접 공간이라고도 불리며, 이전에 다른 임차인이 사용했던 기존의 공간을 의미합니다.
부동산담보집합투자회사 (REMIC) 조항을 참고하세요.
임대 기간 동안 혹은 일정 기간마다 임대료가 주기적으로 인상되는 임대차 계약입니다.
임차인의 임대료 산정을 목적으로 임차인이 점유하거나 배정받을 수 있는 건물의 총 임대 가능 면적(제곱피트 기준)입니다. 일반적으로 RBA에는 모든 복도, 주요 로비, 화장실, 전화실 등 공용 공간의 일정 비율이 포함됩니다.
특정 공간을 점유하는 데 드는 연간 비용을 제곱피트 단위로 환산하여 산정된 금액입니다.
은행 차압 매물 (REO) 조항을 참고하세요.
지연 유지보수 계좌를 참조하세요.
부동산 담보대출기관이 대출의 품질에 관해 제공하는 진술과 보증을 말합니다. 많은 진술과 보증은 유동화 과정 이후에도 계속 적용되며, 담보대출이 증권에 포함된 후에도 여전히 집행 가능합니다. CMBS에서는 보통 진술 및 보증 문구가 사기 및 허위 진술 문제를 해결하는데 사용이 됩니다.
채권 수익의 일부를 보유하여 담보대출 풀의 손실을 보전하는 형태의 신용 보강 방식입니다. 준비금 계정이라고도 합니다.
CMBS의 모든 등급의 증권이 청산(전액 상환)된 후 남은 현금 흐름을 의미합니다. 다수의 자산과 등급의 CMBS는 이러한 잔존 가치를 가지고 있습니다.
리테일 자산의 유형은 임대 가능 면적이 백만 제곱피트 이상인 초대형 지역 쇼핑센터부터 단일 임차인이 사용하는 소규모 상점까지 다양합니다.
특정 기간 동안의 호텔 총 수익을 해당 기간 동안 호텔 내 이용 가능한 객실 수로 나눈 값입니다.
수년간 건물을 보유한 후 매각할 때 적용되는 자본환원율과 그에 따른 예상 최종 매각가를 의미합니다. 일반적으로 초기 자본환원율보다 약 50bps 높게 책정됩니다.
수년간의 보유 기간 후 매각 시점에 예상되는 건물의 가치로, 환원 자본환원율을 계산하는 데 사용됩니다.
구제권이란 양 당사자 간 계약상 의무(예: 토지 임대차)가 위반되거나 채무불이행 상태가 되었을 때, 이해관계를 가진 제3자(예: 대출기관)가 채무불이행 당사자(예: 차입자)를 대신해 계약상의 의무를 이행(예: 임대료 지급)함으로써 자신의 이익(예: 담보권 순위)을 보호할 수 있도록 인정되는 권리를 의미합니다. 이러한 구제권은 주로 후순위 채무 보유자가 주요 채무에 대한 불이행을 보완할 수 있도록 부여됩니다.
임대차 계약의 만료를 의미합니다. 임대차 계약이 만료되면 임대인은 악화된 시장 상황에 직면할 수 있으며, 그 결과 부채 상환 능력 비율이 1 이하로 하락할 가능성이 있습니다. 따라서 일반적으로, 특정 기간에 대규모 계약 만료가 집중되는 것은 기피됩니다.
특정 시점에 특정 부동산에 대해 거래된 총 금액입니다.
특정 기간 동안 특정 자산 섹터에서 발생한 모든 거래 금액의 총합을 말합니다.
부동산 담보대출이 실행된 이후 경과한 기간을 말합니다. 대출이 오래 지속되면서 약정된 조건에 따라 정상적으로 상환될수록, 해당 대출은 더 시즈닝(Seasoning)된 것으로 평가됩니다. 통상 시즈닝 정도가 높을수록 채무불이행 위험이 낮다고 가정합니다. 다만, 약 3년 동안 유지되었더라도 상환 이력이 좋지 않아 다수의 연체(특히 30일 이상)가 있었던 경우에는 시즈닝된 대출로 간주되지 않습니다.
증권거래위원회를 참고하세요.
이미 발행된 증권의 재거래를 의미합니다. 1차 시장(Primary Market)도 참고하세요.
신탁 기금의 자금이나 자산에 대한 소유권 증서를 통칭하는 일반적인 용어입니다. 이러한 분할되지 않은 지분은 수탁자가 발행하며, 잔여 금액이 10만 달러 미만이 될 때까지는 10만 달러 단위로, 이후에는 1,000달러 단위로 발행됩니다. 증서는 보통 A등급(Class A)으로 시작하는 알파벳 등급(class)으로 구분되며, A가 가장 높은 등급입니다. 각 등급은 주요 신용평가사 중 한 곳 이상에 의해 리스크 등급이 부여됩니다. 만약 더 높은 위험을 지닌 최초 손실분 등급이 해당 증권에 포함되고 판매자가 보유하지 않고 제3자에게 판매될 경우, 해당 등급은 “NR”(등급 미부여)로 표시됩니다. “등급 미부여(NR)” 리스크 평가는 최소 위험 등급 요건을 충족하지 못하는 증권에 사용됩니다.
공개 거래되는 증권의 등록 및 판매에 대한 적절한 절차를 수립하고, 공정한 공개 시장을 위해 이러한 절차가 유지되는지 감독하는 규제 기관입니다.
상업용 담보대출과 같은 특정 자산 풀에 대한 분할되지 않은 지분을 나타내는 새로운 금융상품을 만드는 것을 말합니다. 이러한 자산의 소유권은 일반적으로 증권 보유자의 이익을 보호하기 위해, 법적 신탁 또는 특별목적의 파산격리 법인에게 이전됩니다.
대출 상환 일정에 따라 대출 만기 시점에 원금 전액이 완전히 상환되는 대출을 말합니다. 완전 상환 대출이라고도 합니다.
특정 상업용 부동산 자산을 매각하는 개인, 그룹, 회사 또는 기관을 말합니다.
투자 적격 등급으로 평가된 증권 등급(또는 트랜치)을 뜻하며, 규제 대상 기관투자자들이 투자하기에 적합합니다 (예: AAA, AA, A, BBB).
현금흐름의 우선순위를 두는 CMBS에서 흔히 사용되는 구조로, 단순한 두 개 등급의 선순위/후순위 구조(또는 A/B 구조)에서는 다음과 같은 구조로 이루어집니다.
a) A등급은 예정된 이자 및 원금 상환에 필요한 금액까지 모든 현금흐름을 우선적으로 수취합니다.
b) 후순위 등급인 B등급은 A등급에 신용보강 기능을 제공합니다.
c) B등급은 담보에서 발생한 손실을 전액 흡수하며, 누적 손실이 B등급의 금액을 초과할 경우 그 이후의 손실은 모두 A등급이 부담하게 됩니다.
이러한 구조는 순차적 상환(sequential pay) 구조라고도 말합니다.
CMBS 거래에서 상업용 부동산 담보대출의 관리 업무를 담당하며, 증권 보유자의 이익을 위해 활동하는 주체를 말합니다. 서비서(servicer)의 주요 업무로는 신탁 수탁자에 대한 보고, 차입자로부터의 상환금 수취, 풀링 및 서비스 조항(Pooling and Servicing Agreement)가 허용하는 범위 내에서의 연체 대출에 대한 자금 선지급, 워크아웃(work-out) 또는 구조조정 협상, 그리고 채무불이행 자산의 압류 절차 진행 등이 있습니다.
마스터 서비서(Master Servicer)와 스페셜 서비서(Special Servicer)조항도 참고하십시오.
리테일 센터에 상당한 유입력을 제공하는 주요 리테일 임차인을 말합니다. 다만 해당 임차인이 특정 쇼핑센터나 담보 자산에 포함되지 않을 수도 있습니다.
예를 들어 여러 개의 인라인 매장으로 구성된 쇼핑센터의 인접한 부지(outparcel)에 위치한 월마트 매장이 있을 경우, 이 월마트가 대출 담보에는 포함되어 있지 않더라도 쇼핑센터에 방문객을 유입시키는 앵커 역할을 합니다. 이러한 경우, 해당 매장은 섀도우 앵커(shadow anchor)로 간주됩니다.
단일 임차인이 점유하거나 점유할 목적으로 설계된 건물을 말합니다. (참고: Build-to-suit 및 임차(Tenancy))
특수목적법인(SPC) 조항을 참고하세요.
특수목적법인(SPE) 조항을 참고하세요.
대출 차원에서는 차입자, 증권 차원에서는 발행자가 설립하는 특수목적법인(SPE)으로, 담보로 제공되는 부동산이 유일한 자산입니다. SPE는 차입자에 대한 파산 절차에 기초자산(부동산)이 연루되는 것을 방지함으로써, 대출기관 및 궁극적으로 증권의 수익자(증권 보유자)를 보호합니다. 차입자나 발행자가 파산 또는 지급불능 상태가 될 경우, 자동 중지명령(automatic stay)이 적용되어 투자자에 대한 지급이 지연될 수 있습니다. 신용평가기관들은 일반적으로 양도인(transferor)에서 발행인(issuer)으로의 매매에 대한 실질적 매각(true sale) 의견서와, 해당 SPE가 실제로 파산격리 상태임을 확인하는 비통합(non-consolidation) 의견서를 법률 자문으로부터 요구합니다. 이러한 SPE는 특수목적법인(SPC) 또는 특수목적회사(SPV)라고도 불립니다.
마스터 서비서(master servicer) 외에, 채무불이행 상태에 빠진 대출을 관리하고 워크아웃(work-out)이나 담보권 실행 절차(예: 대출 청산 및 수탁자 대금 지급)를 수행하는 역할을 맡은 주체를 말합니다. 다음과 같이 다양한 유형의 스페셜 서비서(special servicer)가 있습니다.
a) 최초 손실 지분을 보유한 기관,
b) B-피스(B-piece)에 투자하고 그 대가로 스페셜 서비스 권리를 취득한 기관,
c) 또는 전문화된 자산관리 역량 때문에 단독으로 임명된 기관이 있습니다.
워크아웃 수수료(Workout fee)를 참고하세요.
신용평가기관에서 수행하는 일련의 테스트로, 다양한 시나리오나 스트레스 조건을 가정하여 담보대출 풀의 성과를 예측합니다. 신용평가기관은 담보 유형에 대한 과거 대출 사례와 부도 확률과 손실 심각도에 관한 자료 등 자체 통계 데이터베이스를 바탕으로 상환의 적시 이행 가능성을 평가합니다. 이러한 스트레스 테스트에는 담보대출 계약서, 부동산 담보, 세금 구조, 지리적 분포, 대출 서비스 및 관리 이슈에 대한 분석이 포함됩니다. 예를 들어, 스트레스 테스트는 금리 변동이 부채상환비율(DSCR)에 미치는 영향을 평가할 수 있습니다.
담보대출을 결합하고, 당시 자본시장 환경을 고려하여 거래의 가치를 극대화할 수 있도록 CMBS 등급(트랜치)을 설계 및 구성하는 과정을 말합니다.
워터폴(Waterfall) 조항 또한 참고하십시오.
임차인이 임차한 공간을 임대 의무와 함께 시장에 전대로 제공하는 공간을 말합니다. 혹은 재임대 공간이라고도 불립니다.
서로 경쟁 관계에 있으면서, 일반적으로 인정되는 주요 경쟁 집단 또는 비교 집단을 구성하는 핵심 빌딩군을 구분하기 위한 특정 지리적 경계를 말합니다. 권역(Submarket)은 빌딩 유형별(오피스, 물류, 리테일 등)로 정의되며, 각 빌딩 유형에 따라 경계 설정에 고려되는 요인이 다릅니다. 권역은 서로 겹치지 않고 인접한 지리적 구역으로 구분되며, 권역의 총합은 해당 시장(Market)의 전체 경계와 일치합니다.
(참고: 시장(Market))
토지에 대한 임대차계약으로, 해당 임대차에서 발생하는 권리가 보다 우선적인 다른 의무에 비해 후순위 또는 종속적 지위를 갖는 것을 말합니다.
담보가 설정된 2차 대출 또는 모기지로, 담보에 대한 권리가 다른 채무나 의무에 비해 후순위(종속적)로 설정됩니다.
CMBS 거래의 구조를 결정하는 일종의 신용보강 방식으로, 각 신용등급 클래스에 배분된 명목금액을 통해 신용손실 위험을 어떻게 분산할지를 규정합니다.
(참고: 선순위/후순위 구조(Senior/Subordinate Structure), 워터폴(Waterfall))
교외(Suburban)와 중심업무지구(CBD) 구분은 대도시 통계지역(MSA) 내 특정 지리적 구역을 지칭합니다. 교외는 CBD에 위치하지 않은 모든 오피스 재고를 포함한 지역을 뜻합니다. (참고: CBD)
일부 또는 전액의 이자 및 원금 상환이 이루어지고 있으나, 현재 기준으로 심사할 경우 부채상환비율(DSCR)이 허용 가능한 수준에 미치지 못하는 대출을 말합니다. 월별 상환이 정상적으로 이행되고 있어도, 담보인정비율(LTV)이나 기타 주요 가치 지표에 비추어 볼 때 만기 시 전액 상환이 어려울 것으로 예상되면 해당 대출은 저성과로 분류될 수 있습니다.
부동산 점검, 압류 서비스, 개별 대출 관리 등 풀링 및 서비스 조항(Pooling and Servicing Agreement)에 따라 요구되는 일부 업무를 수행하기 위해 마스터 서비서나 스페셜 서비서가 계약을 통해 고용한 주체를 말합니다. 마스터 서비서나 스페셜 서비서는 서브서비서의 업무에 대해 법적 책임을 지며, 서브서비서는 전문화된 자산 유형에 대한 관리나 특정 지역에서 전체 포트폴리오의 일부분만을 관리할 필요가 있는 경우 더 자주 고용됩니다.
두 당사자가 일정 기간 동안 현금흐름을 교환하기로 합의한 계약을 말합니다. 스왑은 장외시장(OTC)에서 거래되며, 일반적으로 개인보다는 기업과 금융기관에 의해 체결됩니다. 가장 일반적인 형태는 금리스왑과 통화스왑입니다. 금리스왑은 동일 통화 내에서 하나는 고정금리, 다른 하나는 변동금리에 연동된 두 가지 현금흐름을 교환하는 방식입니다. 통화스왑은 하나의 통화로 표시된 원금과 고정금리 이자 지급액을 다른 통화의 원금과 고정금리 이자 지급액으로 교환하는 거래입니다.
하나의 건물에 여러 임차인(참고: 다중 임차인(Multi-tenant))이 입주해 있는지 혹은 한 명의 임차인(참고: 단일 임차인(Single tenant))이 입주해 있는지 여부를 나타내는 용어입니다.
컨세션(Concessions)을 참고하세요.
새로운 카펫 시공, 도장, 벽체 시공, 청소 등과 관련된 비용이 포함됩니다. 이러한 비용은 일반적으로 임대인이 부담하며, 임차인에게는 보통 평당 금액으로 표시된 최대 TI 한도가 제공됩니다. 수요가 강한 시장에서는 이러한 TI 비용이 더 높은 임대료 형태로 임차인에게 전가되는 경우가 많습니다. 반면 수요가 약할 때는 TI 한도가 더 관대하게 책정되어, 건물의 순현금 흐름에 불확실성을 더하게 됩니다.
임차인 개선사항을 참고하세요
일반적인 임대차 거래에서 임대인(소유주)과 임차인 간 계약이 체결될 때, 임차인의 이익을 대리하는 중개인을 말합니다. 또한 임차인을 대신하여 협상하거나 대리하는 임차 대행 서비스 자체를 의미하기도 합니다.
현재 임대를 위해 시장에 나온 공간이 공실 여부와 관계없이 얼마나 오랫동안 시장에서 마케팅되어 왔는지를 측정하는 지표입니다.
CMBS의 각각의 등급별 클래스를 의미하며, 보통 발행 시점에 정해진 쿠폰 금리를 지급받고, 예정된 상환 순서에 따라 원금이 상환됩니다. 일반적으로 등급이 낮은 트랜치는 더 높은 쿠폰 금리와 더 긴 만기를 가지며, 상위 등급 트랜치가 모두 상환되기 전까지는 원금 상환을 받지 못합니다.
임차인이 임대료, 부동산 관련 세금, 각종 비용과 유지보수 비용까지 모두 부담하는 임대차 계약 형식으로, 소유주에게 추가적인 운영 비용이 발생하지 않습니다.
CMBS의 신탁수탁자는 모기지 담보 문서를 보관하고, 수익권 증서를 발행하며, 마스터 서비서로부터 자금을 받아 채권자에게 전달하고, 분배 내역 및 담보 상태에 관한 보고서를 제공합니다. 또한 마스터 서비서와 스페셜 서비서를 감독하는 역할을 수행하며, 이들이 풀링 및 서비스 조항(Pooling and Servicing Agreement)에 따라 업무를 수행하는지 확인합니다. 만약 계약이 위반될 경우, 신탁수탁자는 권한을 직접 행사하거나 새로운 서비서를 임명할 권리가 있습니다. 신탁수탁자는 담보에 대한 법적 소유권을 보유하는 신탁을 대표하며, 증권의 모든 등급의 보유자를 위해 이를 관리합니다. 신탁수탁자는 신탁 계약서에 명시된 조항에 따라 업무를 수행해야 합니다.
개발, 조립, 시공 또는 건축이 진행 중인 건물의 상태를 말합니다. 착공을 한 시점부터 사용승인을 받을 때까지 해당 건물은 건설 중인 상태로 간주됩니다.
다세대 주택 내에서 하나의 베드룸(1BR)과 두 개의 베드룸(2BR) 아파트의 비율을 말합니다. 가족과 라이프스타일 중심의 임차인에게 더 큰 유연성을 제공하기 때문에, 두 개의 베드룸 아파트의 비중이 점차 높아지는 추세입니다.
기존 전체 재고 총량 대비 실제 전체 공실의 비율을 백분율로 나타낸 지표입니다. 일반적으로 건설 중인 공간은 공실률 계산에 포함되지 않습니다.
현재 임차인이 점유하지 않는 공간을 의미하며, 해당 공간에 대한 계약상의 임대 의무가 존재하더라도 공실로 간주됩니다. 예를 들어 임차인이 임대료를 계속 지급하고 있지만 사용하지 않는 전대 공간도 공실로 분류됩니다. 마찬가지로 임대차계약이 체결되었으나 인테리어 공사로 인해 아직 입주하지 않은 공간도 공실로 간주됩니다.
별도로 명시되지 않는 한, 담보 부동산의 가치는 대출이 처음 실행될 때 대출기관이 받은 감정평가에서 산정된 공정시장가치를 의미합니다.
CMBS의 현금흐름 배분 우선순위를 설명하는 용어입니다. 모기지 풀에서 발생한 현금흐름은 일반적으로 가장 높은 등급의 트랜치에 원금과 이자를 지급하고, 낮은 등급의 트랜치에는 이자만 지급합니다(쿠폰 금리는 발행 시점에 정해짐). 최고 등급 트랜치의 증서가 모두 상환되거나 청산된 이후 그 다음 등급 트랜치에 원금과 이자가 지급됩니다. 낮은 등급의 트랜치는 상위 트랜치의 원금이 모두 상환된 후에야 원금 상환을 받게 되므로 평균 만기가 더 길어지는 경향이 있습니다.
각 임대료에 해당하는 면적을 가중치로 반영해 산출된 임대료를 의미합니다. 면적이 큰 공간의 임대료가 평균에 더 큰 영향을 미치게 됩니다. 가중평균 임대료는 각 공간별 임대료에 해당 면적이 전체 임대 가능한 면적에서 차지하는 비율을 곱한 후, 그 값을 모두 더해 계산합니다. 별도로 명시되지 않는 한, 평균 임대료에는 직접 임대와 전대 공간이 모두 포함됩니다.
풀링 및 서비스 조항(Pooling and Servicing Agreement)에 규정된 바에 따라, 스페셜 서비서가 대출을 정상화(correction)했을 때 지급받는 보수의 일부를 의미합니다. 이 수수료는 정상화된 대출에서 발생하는 각종 이자 및 원금 수취금(정기상환금, 조기상환금, 만기일 일시금 포함)에 워크아웃 수수료율을 적용해 계산됩니다. 해당 대출이 다시 스페셜 서비싱 대상이 되거나 은행 차압 매물(REO)로 전환될 경우, 이 수수료 지급은 중단됩니다.
건물이 준공되고 사용승인을 받은 연도를 의미합니다.
조기상환으로 인해 투자자가 입게 되는 수익 손실을 보전하기 위해 부과되는 조기상환 프리미엄을 말합니다. 즉 이 위약금은 조기상환이 발생하지 않았을 경우 지급됐을 무위험 이자율을 초과한 이자를 대출기관에게 보전합니다. 이 수수료는 투자자가 조기상환에 대해 무차별적이도록 하고, 차입자에게 리파이낸싱이 매력적이거나 경제적으로 이득이 되지 않도록 합니다. (참고: 국채대환)
일반적으로 동일 만기의 미국 국채를 기준으로, 채권과 벤치마크 간의 수익률 차이를 말합니다.
채권과 같은 장기 이자부 투자상품을 만기까지 보유할 경우, 특정 시점 기준으로 투자자가 받게 될 예상 수익률을 계산한 값입니다. 이 계산에는 매입가, 액면가, 만기까지 남은 기간, 쿠폰이율, 이자 지급 간격 등이 반영됩니다.
Year-to-Date의 약어로, 특정 기간에 대해 해당 연도의 시작일부터 현재까지 누적된 값을 나타냅니다.