서울 A급 오피스, 수급 불균형으로 공실률 연속 하락

2023년 4월 20일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL 코리아 (NYSE: JLL, 존스랑라살)가 최근 발행한 2023년 1분기 서울 A급 오피스 시장 동향’ 보고서에 의하면, 서울 3대 권역의 A급 오피스 시장은 신규 오피스 빌딩 공급의 부재로 인한 추가 임차 가능 공간 부족과 임차 수요 사이의 수급 불균형으로 인해 2022년 2분기부터 자연 공실률인 5.0%를 하회하는 것으로 조사되었다. 올해 여의도 권역과 강남 권역에 오피스 공급이 예정되어 있어 연말까지 일시적인 공실률 상승이 나타날 수 있지만, 지속적인 임차 수요와 선임차 사례에 힘입어 공실이 빠르게 해소될 것으로 전망하였다.

올해 1분기 서울 A급 오피스의 공실률은 전분기 대비 67 bps 감소한 1.1%로, 2021년 1분기 이래 8분기 연속 하락하고 있다. 이전 수요를 충당할 공간이 부족해짐에 따라, 기업들의 이전 수요는 줄고 임대차 계약 연장이나 증평 수요가 늘어난 것으로 파악된다. 권역별 공실률을 살펴보면, 도심 권역은 전분기 대비 약 151 bps 하락한 1.5%, 여의도 권역은 전분기 대비 약 43 bps 하락한 1.4%, 그리고 강남 권역은 전분기 대비 약 12 bps 상승한 0.4%를 기록하였다.

이번 분기 가장 활발한 임차 활동을 보였던 산업군은 정보통신업으로 약 25%의 비중을 차지하였다. 다음으로는 도매 및 소매업이 19%, 사업시설 관리, 사업 지원 및 임대 서비스업이 16%, 그리고 금융 및 보험업이 14%의 비중을 보였다. 국적별 임차 수요를 살펴보면, 국내 임차인이 약 60%, 외국계 임차인이 약 40%를 차지하며, 2022년 4분기 대비 국내 임차인의 비중이 20%p 감소하였다.

또한, 공유오피스에 대한 강한 수요와 인플레이션 효과에 따른 임대료 상승으로, 공유오피스 업계도 최근 신규 지점을 개설하거나 임대차 계약을 6개월 등의 단기가 아닌 연단위의 장기 계약을 체결하려는 움직임도 관측되었다.

이번 분기에는 3대 권역 내에 A급 및 B급 오피스 빌딩의 신규 공급이 없었으나, 남은 2023년에는 여의도와 강남 권역에 오피스 공급이 계획되어 있다. 여의도 권역의 경우, 신영에서 옛 MBC 부지에 개발중인 앵커원(舊 브라이튼 여의도)이 준공되어 연면적 약 17,800평의 오피스를 공급하며, 옛 사학연금빌딩인 TP 타워(약 42,900평) 또한 준공 예정이다. 강남 권역에는 강남역 근방의 옛 현대자동차 강남센트럴지점 부지에 타이거대체투자운용과 SK D&D이 개발 중인 강남역 오피스가 준공되며 연면적 약 15,000평의 신규 오피스 공간을 공급할 예정이다.

이번 분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질 임대료는 약 125,300원/평을 기록하였다. 연초라는 계절적 요인과 활발한 임대 수요에 힘입어 전분기 대비 3.3%, 전년 동기 대비 22.2% 상승하였다. 렌트프리 수준은 전분기와 유사한 수준을 유지하였으나, 명목 임대료가 전분기 대비 약 3.2% 상승하였다. 이는 국내 오피스 임대 시장의 탄탄한 펀더멘탈에 힘입어 임대인들이 명목 임대료 수준을 높였기 때문이다. 신규 오피스 공급이 수요 대비 매우 제한적인 상황에서, 투자 시장 불안정성으로 인한 리스크를 상쇄하기 위해, 임대인들이 리모델링을 통하여 임대료를 인상함으로써 NOI를 증대시키려는 현상이 관측되었다. 또한 많은 기업들이 엔데믹 전환에 따라 사무실 복귀를 선택하면서 앞으로도 임대료 상승은 지속될 것으로 예측된다.

2023년 1분기 도심 권역의 월 평균 실질 임대료는 약 124,100원/평으로, 전분기 대비 2.3%, 전년 동기 대비 22.5% 상승하였다. 도심 권역의 공실률이 전분기 대비 절반 수준으로 하락함에 따라 광화문 디타워, 에스타워를 비롯한 다수의 빌딩들이 명목 임대료 및 관리비를 인상하였다. 여의도의 월 평균 실질 임대료는 약 108,600원/평으로, 전분기 대비 3.3%, 전년 동기 대비 29.6% 상승하였는데, 타 권역에 비해 올해 공급 예정인 TP타워와 앵커원을 제외하면 신규 공급이 전무한 상황이므로 임차 공간 확보에 큰 어려움이 예상되어 임대인 우위 시장이 계속해서 이어질 것으로 예측된다. 강남 권역의 월 평균 실질 임대료는 전분기 대비 약 4.8%, 전년 동기 대비 18.6% 상승한 139,100원/평으로, 3대권역 중 가장 높은 전분기 대비 상승률을 기록하였다. 이번 분기에 다시 0%대를 기록하면서 렌트 프리 수준 또한 계속해서 1개 미만을 유지하는 중이며, 추후 더 상승할 것으로 전망된다.

(주1) JLL 기준 A급 오피스 정의: 연면적 1만 평 이상, 바닥면적 330평 이상인 오피스 건물. 양질의 스펙과 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주하며, 유동인구가 많은 곳에 위치하여 교통수단 접근성이 뛰어난 입지의 건물.
(주2) 실질 임대료 = 순임대료 – 렌트프리 + 필요제경비’

– 끝 –