JLL, “3분기 서울 오피스 시장, 대형 거래 증가로 투자 활기 보여

서울, 2024년 10월 21일 - 2024년 3분기 서울 오피스 시장은 대형 거래 증가로 투자 시장이 활기를 보이는 가운데, 임대 시장에서는 일부 기업들의 비용 절감을 위한 이전 움직임이 감지되고 있다.

JLL 코리아가 발행한 2024년 3분기 서울 A급 오피스 시장 동향 보고서에 따르면, 3분기 서울 A급 오피스^(주석1) 시장의 순흡수면적^(주석2) 은 -9,280평을 기록했다. 이는, 2023년 3분기 이후 처음으로 나타난 음(-)의 수치로, 주요 앵커 테넌트의 퇴거와 일부 건물의 리모델링으로 인해 도심권역과 여의도에서 공실이 다소 증가한 것에 기인했다. 공실률은 전분기 대비 47bp 상승한 3.0%를 기록했으나, 여전히 세 권역 모두 한 자릿수의 낮은 공실률을 유지하고 있다.

임대료는 상승세를 유지하고 있다. 3분기 서울 A급 오피스의 월 평균 실질임대료^(주석3) 는 전분기 대비 약 1.1%, 전년 동기 대비 6.7% 상승한 약 140,400원/평으로 집계되었다. 다만, 최근 몇 년간의 가파른 상승세에 비해 상승 폭이 다소 둔화되는 추세다. 권역별로는 도심이 가장 높은 상승률을 보이며 전분기 대비 약 2.0% 상승했고, 여의도는 1.3% 상승하여 처음으로 12만 원대에 진입했다. 강남은 전분기와 유사한 수준을 유지하며 세 권역 중 가장 높은 임대료를 기록했다.

공급 측면에서는 2024년 3분기에 3대 권역 내 신규 공급이 없었으며, 하반기에도 신규 공급이 없을 것으로 전망된다. 향후 2025년부터 2028년까지 도심 권역에 가장 많은 신규 오피스 공급이 예정되어 있다. 반면 여의도는 향후 예정된 신규 공급이 전무한 상태이며, 강남에서는 2025년 초와 2029년에 각각 중소형과 대형 오피스 공급이 예정되어 있다.

심혜원 JLL 코리아 리서치 팀장은, “오피스 임대차 시장은 여전히 낮은 공실률과 높은 임대료 등 견고한 펀더멘털을 보이고 있으나, 변화의 조짐이 감지되고 있다.”며, “경기 침체 장기화로 일부 기업들이 비용 절감과 경영 효율화를 위해 상대적으로 임대료가 저렴한 지역으로 이전하는 사례가 늘어나고 있어, 프라임급 오피스의 공실률 상승과 임대료 상승세 둔화가 예상된다.”고 말했다.

투자 시장에서는 3분기 국내 오피스 거래액이 약 4조 6,325억 원을 기록하며, 지난 분기 대비 약 105%의 가파른 상승세를 보였다. 특히 강남 권역에서 대형 거래가 집중되었는데, '더에셋'이 1조 1,042억 원에 거래되었고, 아이콘삼성이 4,408억 원, 하나금융그룹 강남사옥이 약 2,820억 원에 각각 거래되었다. 이 외에도 한화빌딩, 아이콘삼성, 씨티스퀘어 등 1,000억 원 이상의 대형 거래가 다수 성사되었다. 

대기업들의 자산 유동화를 위한 리츠 편입 시도가 활발히 관찰되고 있다. 하나금융그룹, 한화그룹, SK그룹 등이 이러한 움직임을 보이고 있어, 향후 리츠 시장의 확대가 예상된다. 또한, 금리 인하로 유동성이 개선되면서 해외 투자자들도 프라임급 자산을 중심으로 투자를 재개할 것으로 전망된다.

(주석1) JLL 기준 A급 오피스 정의: 연면적 1만 평 이상, 바닥면적 330평 이상인 오피스 건물. 양질의 스펙과 공용 공간, 주차시설, 외관을 보유하고 우수한 임차인이 입주하며, 유동인구가 많은 곳에 위치하여 교통수단 접근성이 뛰어난 입지의 건물.

(주석 2) 순흡수면적: 일정 기간 동안 새로 들어온 면적에서 퇴거한 면적을 뺀 면적. 따라서 순흡수면적이 양(+)이면, 시장에 들어온 면적이 나간 면적보다 큼.

(주석 2) 실질 임대료 = 순임대료 – 렌트프리 + 필요제경비