부동산 투명성, 선진국이 주도하며 국가간 격차 심화

2022 년 7월 12일, 서울 – 글로벌 종합 부동산 서비스 회사인 JLL(NYSE: JLL)과 글로벌 부동산 투자 회사인 라살자산운용이 최근 발표한 ‘2022년 글로벌 부동산 투명성 지수 (GRETI)’ 보고서에 의하면, 전 세계적으로 국가간 부동산 투명성의 격차가 더 벌어진 것으로 조사되었다. 지난 2년 동안 만연한 코로나 여파, 경제적 변동성, 그리고 지정학적 갈등을 포함한 외부 사건들이 글로벌 부동산 시장에 광범위한 영향을 미쳤다. 북미, 서유럽 및 오스트랄라시아 지역의 세계 선도적인 상업용 부동산 국가들은 투명성 점수가 상승하였지만, 많은 타국가에서는 투명성 지수 발행 역사상 가장 느린 개선 속도를 보인 것으로 나타났다.

영국, 미국, 호주 및 프랑스와 같은 “매우 투명" 국가들은 기술 도입, 기후 행동, 자본 시장 다각화 그리고 규제 변화 항목에서 빠른 진전을 보이며 최상위권의 부동산 투명성 위상을 공고히 하고 있다. 건물의 에너지 효율, 배출 기준 및 기후 위험 보고에 대한 새로운 지속가능성 규제, 자금세탁방지(AML) 및 실소유자 보고에서 새로운 기준을 만들어 나가면서 투명성을 주도하였다.

한국의 부동산 투명성은 ‘투명’ 등급으로서, 2020년 30위에서 올해 28위로 2 순위 상승하면서 20대 순위에 진입하였다. 주요 개선 항목은 기본 시장 데이터와 성과 측정으로 조사되었다. 물류센터의 활발한 투자 활동으로 물류 데이터 범위가 개선되었고, 정부의 리츠 활성화 정책과 리츠 시장의 성장으로 경영진 보상 구조, 회사 실적 등 데이터 질이 개선된 것으로 나타났다. 또한, 해외 투자 시 MSCI지수 등 벤치마크 지수의 활용도가 증가되고 자체 지수 개발 노력이 돋보였던 것으로 조사되었다. 향후 투명성을 보다 개선할 수 있는 항목으로는 지속 가능성 규제 및 평가, 대체 투자 추적 및 측정, 거래 프로세스 등이 꼽혔다.

이한국 JLL 부동산중개법인 대표는 “글로벌 부동산 투명성 지수 보고서는, 지난 20년 동안 투자자, 개발자와 기업이 해외시장에서의 투자 관련 리스크 등을 평가하고, 정부 및 산업 기관이 자국에서 투명성을 개선하는데 지침이 되고 있다.”라고 말하며, “국내 부동산 시장의 투명성 개선을 위해서는 정부 및 시민 사회와의 긴밀한 협업이 중요하다. 이러한 차원에서 JLL은 2015년부터 국토교통부, 한국부동산원, 국토연구원 및 국내 대학 및 산하 연구기관들과 TFT를 구성하여 한국 상업용 부동산 투명성지수 개선을 위한 지속적인 연구 개발프로젝트 및 세미나를 지속적으로 진행하였다. 앞으로도 글로벌 투명성 지수 20순위 이내 진입을 위해 많은 정부 및 민간 기관과 협업할 것이다.”라고 밝혔다.

부동산 업계가 탈탄소화라는 도전에 대응해야 한다는 압력이 계속해서 커지고 있다. 투자자, 기업, 정부 및 대중이 환경에 미치는 영향과 리스크를 측정하기 위해서 명확한 장기 목표, 규제 표준 및 지표를 모색함에 따라 지속가능성과 탄소 제로 배출을 향한 경쟁은 투명성의 새로운 지표가 되었다. 많은 국가에서 지속가능성은 투명성을 개선하는데 가장 큰 동력이 되고 있으며, 점점 더 많은 국가와 도시가 건물에 대한 의무적인 에너지 효율 및 배출 표준을 설정하고, 친환경적이고 건강한 건물 인증을 보다 광범위하게 채택하고 있는 것으로 조사되었다.

유럽 국가들은 EU(유럽연합)의 EPBD(Energy Performance of Buildings Directive, 건물에너지 성과지침) 및 유럽 그린 딜을 포함한 기타 규정의 구현을 통해 지속 가능성에서 가장 많은 진전을 이루었다. 일본은 지수 평가 역사상 처음으로 '매우 투명한' 국가 등급으로 진입하였는데, 기후 위험 보고를 향상하였고 탄소 제로 목표를 추진하였다.

코로나 팬데믹은 사람들이 생활하고 일하는 방식에 영향을 미쳤고, 이러한 변화에 대응하기 위해 기술 혁신의 속도가 가속화되었다. 부동산 업계에서도 기술 플랫폼의 도입으로 보다 새롭고, 높은 빈도로, 정확한 데이터의 가용성이 확대되면서 건물과 시장에 대한 보다 깊은 이해가 가능해지고 불과 10년 전에는 상상할 수 없었던 방식으로 부동산의 투명성이 향상되고 있다.

가용 데이터 범위는 틈새 섹터에 대한 가격 정보부터 도시 및 건물의 실시간 공실률 추적, 디지털 시뮬레이션에 이르기까지 다양하다. 상장 사이트, '빅 데이터' 플랫폼 및 지리 정보 시스템(GIS)으로부터 정보를 가지고 올 수 있는 진화된 데이터 기술은 투자자와 임차사 모두가 더 나은 정보를 수집할 수 있도록 한다. 이러한 측면에서 부동산 기술의 도입이 빠르게 증가하고 있으며, 부동산 기술 회사를 위한 벤처 캐피털 투자 자금은 2021년에 최고 기록인 182억 달러에 도달하였으며, 전 세계적으로 약 8,000개 회사가 부동산 기술 솔루션을 제공하고 있는데 이는 10년 전 대비 300% 이상 증가한 수치이다.

투명성 설문 조사에 따르면, 기술 도입 수준이 가장 높은 국가는 영국, 미국, 프랑스, ​​네덜란드, 벨기에와 같은 '매우 투명한' 국가들이다. 한국은 기술 도입 상위 국가에서 19위를 차지하였다. 아시아 태평양 지역 국가에서도 싱가포르, 홍콩 특별행정구, 한국을 비롯한 여러 고소득 국가들이 상위 순위에 있으며, 중국 본토의 주요 도시는 세계적으로 가장 큰 기술 국가로 평가되었다. 더욱 복잡해지는 기술 생태계, 첨단 디지털 인프라 및 자본 가용성으로 인해 이들 국가는 자산 유형 전반에 걸쳐 상당한 양의 세분화된 실시간 정보를 생성하고 거래 프로세스를 가속화하고 있다. 디지털화가 낮은 국가들과의 정보 격차는 더욱 벌어질 것으로 전망하였다.

투자자에게 부동산 투자 다각화가 점차 중요해짐에 따라, 연구실 공간 lab space, 노인 생활 시설 senior living facilities, 학생 기숙사 및 데이터센터와 같은 대체 부동산 섹터에 대한 투자는 계속적으로 증가하고 있다. 대체 부동산 섹터에 대한 글로벌 투자는 2019년과 2021년 사이에 69% 증가한 것으로 조사되었다.

올해 GRETI가 추적하고 있는 국가들 2/3 이상에서 기관 투자자들이 데이터 센터, 물류센터, 생명과학, 개인 창고, 학생 기숙사 같은 대체 부동산 섹터에 활발하게 투자를 하였고, 이에 시장에 가용 데이터가 증가하고 부동산 투명성이 개선한 것으로 나타났다. 이러한 틈새 부동산 섹터에서의 투명성은 기존 부동산 섹터와 비교했을 때 여전히 훨씬 낮지만, 대체 자산의 투명성은 향후 새로운 지역과 다른 부동산 섹터로까지 확대되면서 더욱 개선될 것으로 보았다.

JLL은 올해 2,000억 달러 이상의 직접 투자 자금이 아시아 태평양 지역으로 유입될 것으로 전망하였다. 투자자들은 현재의 글로벌 상황을 감안하여 약간의 신중함을 보이겠지만, 오피스, 쇼핑센터와 같은 코어 자산과 아울러 깊이 있는 시장 정보와 분석을 통해 헬스케어, 데이터센터, 물류센터와 같은 대체 자산에도 투자를 지속적으로 다각화할 것으로 내다보았다.

글로벌 부동산 투명성 지수 보고서는, JLL과 라살자산운용이 1999년에 최초 발행 이래 2년마다 갱신되며, 투자자, 개발자와 기업이 해외시장에서의 투자 관련 리스크 등을 평가하고, 정부 및 산업 기관이 자국에서 투명성을 개선하는데 지침이 되고 있다. 본 12회차 2022 글로벌 부동산 투명성 지수 보고서는 전세계 94개 국가, 156개 도시를 대상으로, 성과 측정, 기본 시장 데이터, 상장 법인 지배 구조, 규제 및 법률, 거래 프로세스 및 지속 가능성 항목에서 부동산 투명성 정보를 수집, 분석, 계량화하였다. www.jll.com/greti