글로벌 부동산 전망, 2025년 5월

• 2025년의 글로벌 경제 흐름은 예측 불가능한 지정학적 및 무역 정책 환경에 의해 지배되고 있습니다. 대부분의 주요 시장에서 올해 긍정적인 경제 성장이 예상되지만, 변동하는 전망으로 인해 비즈니스 신뢰와 금융 시장에 부담이 되고 있습니다.

• 글로벌 부동산 시장은 1분기 동안 대체로 견고한 모습을 보였습니다. 불확실성으로 인해 공급망 혼란에 노출된 산업 및 소매와 같은 시장과 부문에서는 단기 계획에 집중하는 한편, 오피스 임대는 지속적으로 회복세를 보이고 있습니다.

• 자본 시장 활동은 유동성 높은 부채 시장, 증가하는 해외 투자 및 수년간 이루어진 자산 가치 재조정을 바탕으로 강세를 유지했습니다. 변동성 확대는 2분기에 접어들면서 일부 모멘텀을 둔화시킬 가능성이 있습니다. 상업용 부동산 가치는 여전히 다른 자산군 대비 매력적으로 평가되며, 성숙 시장의 공급 부족은 기존 자산의 성과를 지원할 것입니다.

2025년 글로벌 경제 현황은 변화하는 지정학적 및 무역 정책 환경에 의해 주도되고 있습니다. 부동산 시장은 1분기 동안 대체로 견고한 모습을 보였으나, 예측 불가능한 분위기는 비즈니스 신뢰에 부담을 줬으며 공급망에 대한 관심이 다시 높아졌습니다. 올해 대부분의 주요 시장에서 긍정적인 성장이 전망되지만, 전망은 역동적이며 미국의 무역 정책과 전 세계의 무역, 재정 및 통화 정책 대응에 따라 달라질 수 있습니다.

1분기 수요자 활동은 시장과 자산 유형에 따라 다양하게 전개되었습니다. 많은 산업 및 소매 임차인은 신규 관세가 공급망과 운영에 미치는 영향을 검토하고 있습니다. 동시에 글로벌 오피스 임대는 계속 회복세를 나타내며, 세 개 모든 지역에서 2024년 1분기 대비 활동이 증가했습니다.

최근 관세가 경제에 미치는 영향에 대한 우려로 투자자들의 심리가 변화하고 있으며, 그로 인해 새로운 예측불가의 시기가 도래했습니다. 투자자들은 지난 5년간 변동성에 대한 기대를 갖고 불확실성이 높은 환경에 적응해왔으나, 시장의 각 전환점에서 초기 혼란이 발생하고, 이후에는 각자가 투자와 자본배분 전략에 미치는 영향을 평가하는 기간이 이어집니다.

상업용 부동산 부문이 이러한 변동성의 시기에 비교적 양호한 상태로 진입했다는 점을 주목할 필요가 있습니다. 지난 2년 반 동안의 자산 가치 장기 조정은 해당 자산군의 리스크를 효과적으로 낮췄으며, 상장시장 투자 대안과의 상대 가치 역시 긍정적 환경을 제공합니다. 전 세계적으로 부채와 신용 수준은 건전하며, 유동성 있는 채권시장이 자본시장 활동을 뒷받침하고 있습니다. 성숙한 시장의 공급 파이프라인이 줄어들면서 기존 자산의 성과도 긍정적 영향을 받을 것입니다. 가치가 정체되는 조짐이 일부 나타나고 있으나, 전반적으로 자산 가치는 견조하게 유지됐고 연초에는 입찰 경쟁도 활발했습니다.

2025년 1분기 직접 거래 활동은 미화 1,850억 달러로 전년 대비 34% 증가했습니다. 유동성 있는 부채 시장, 기관 투자자 입찰 증가, 대형 거래의 점진적 확대, 그리고 전년 동기 대비 국제 거래의 증가 등 여러 요인이 지속적인 성장세를 이끌었습니다. 1분기 미주 지역의 거래 규모는 미화 930억 달러로 전년 대비 37% 증가했으며, EMEA 지역의 거래 규모는 미화 550억 달러로 41%의 성장을 기록했습니다. 아시아 태평양에서는 거래 규모가 미화 360억 달러로, 20% 증가했습니다.

2025년 1분기에는 해외 투자 규모가 전년 동기 대비 57% 증가했습니다. 이는 2022년 이후 1분기 기준 가장 높은 수준으로, 분기 내내 지속된 자본시장 환경 개선이 해외 투자 활성화에 기여했음을 보여주나, 2분기 초에는 변동성이 다시 증가하는 모습을 보였습니다.

섹터별로 보면, 투자자들은 자산 품질, 임차인 신용도, 그리고 지속적 성장 경로에 있는 부문에 집중하고 있습니다. 산업 및 물류, 리빙, 일부 대체자산이 가장 선호되며, 유통(리테일) 부문의 자본 투자 비중도 소폭 상승해 최근 5년 대비 증가폭을 나타냈지만, 대규모 거래는 여전히 잠재력에 못 미칩니다. 섹터 간, 섹터 내 양극화 현상은 지속되고 있으며, 특히 미국 오피스 부문에서 두드러집니다. 다만 올해 초 오피스 거래는 개선세를 보였습니다.

글로벌 오피스 임대 시장은 변동성 높은 경제 환경 속에서도 1분기 회복세를 이어갔으며, 세 지역 모두 2024년 1분기 대비 임대 활동이 증가했습니다. 북미와 유럽에서 신규 공급이 제한되고 임대료와 인테리어 비용이 상승함에 따라, 연장 및 재계약이 각 지역 임대 시장에서 더 많은 비중을 차지하고 있습니다.

미국에서는 신규 착공이 사상 최저치로 떨어졌으며, 유럽에서도 건설이 증가하고 있지만 중심 상권의 공급은 여전히 매우 부족합니다. 이는 올해 양 지역 모두 공실률이 정점에 이른 뒤 하락하기 시작할 것이라는 전망에 영향을 미칠 것으로 보입니다. 신규 공간 공급이 줄고, 매물 역시 덜 선호되는 건물과 입지에 집중됨에 따라, 우수 공간을 확보하기 위한 경쟁이 심화되면서 임차인은 더 일찍 옵션을 모색해야 할 필요가 있습니다.

미래 트렌드: 작업공간 기대치 충족을 위한 리포지셔닝과 투자 수요 증가

단기: 예측 불가한 거시경제 환경이 의사결정을 더디게 만들 가능성이 있으나, 오피스 복귀 프로그램의 진전, 감원 속도 둔화, 임대만료의 누적 등은 2025년 오피스 임대 회복을 뒷받침할 것으로 보입니다.

장기: 신규 개발이 제한적이고 사전임대율이 높은 시장에서는 중심 상권의 우수 공간을 확보하려는 경쟁이 심화될 전망이며, 오래되고 비핵심 건물은 공실률이 여전히 높을 것입니다. 우량 임대료와 인테리어 비용 상승세가 이어지는 가운데, 리노베이션 프로젝트와 비CBD 입지에 대한 수요가 더욱 강해질 것으로 기대됩니다. 

산업용 임대 활동은 예측 불가능한 환경과 임차인들의 신중함 속에서도 1분기에 안정세를 보였습니다. 그러나 분기 종료 후 미국 행정부가 새로운 관세를 도입함에 따라, 기업들이 추가 변화와 공급망, 생산, 그리고 경제에 미치는 영향을 평가하면서 불확실성이 더욱 커지고 있습니다.

미래 트렌드: 산업용 부동산의 과제와 기회

단기: 많은 기업들이 관세의 영향을 받아 단기 계획과 유연성을 우선으로 하고 있습니다. 이런 환경에서는 일부가 물류 송장을 앞당기거나 우회 배치하거나 보류하는 동시에, 잉여 공간을 활용할 수 있습니다. 또 다른 기업들은 추가 결정을 보류하면서 단기 거래나 갱신을 모색하기도 합니다.

장기: 이커머스 성장과 도시화는 지속적으로 수요를 뒷받침할 것이며, 변화하는 무역 정책의 장기적 영향은 여전히 불확실합니다. 공급망이 조정되려면 오랜 기간이 필요하며, 제조 시설은 일반적으로 가동까지 3~5년이 소요됩니다. 이로 인해 명확성이 확보될 때까지 의사 결정이 더뎌질 수 있습니다. 고부가가치 제조업의 리쇼어링은 더욱 늘어날 것으로 예상되며, 무역 장벽의 영향을 덜 받는 시장에서 첨단 생산과 관련 공급망을 소화할 수 있는 산업용 공간에 대한 수요가 높아질 것입니다.

2025년 1분기 소매 시장의 실적은 지역별로 차이를 보였으며, 미국에서는 매장 폐점이 증가하면서 4년 만에 순흡수가 마이너스로 전환됐습니다. 파워 센터와 근린 상업지의 공실률은 앞으로도 계속 오를 수 있지만, 최신식 A급 매장의 공급은 여전히 부족한 상황입니다. 유럽과 아시아 태평양의 성장률이 높은 국가, 관광 중심 경제에서는 도심 고급 상권에 대한 소매업체 수요가 견고하게 유지되고 있습니다.

미래 동향: 소매업체가 성장 전망과 공급망을 평가하면서 실적 차별화 지속

단기: 2025년에도 소매 시장의 성과 차별화가 계속될 것으로 보입니다. 미국에서는 공급망에 대한 우려로 인해 소매업체마다 각기 다른 대응을 하게 될 전망입니다. GDP와 소득 성장률이 높은 시장, 관광 중심 지역은 소비 지출이 더욱 견고하게 증가할 것으로 예상됩니다. 성숙 시장의 신축 공급이 제한적인 만큼, 핵심 입지는 앞으로도 공급이 부족할 것입니다.

장기: 물류비 상승으로 인해 매장 픽업이 가정 배송보다 더 비용 효율적인 사례가 늘고 있습니다. 이에 따라 소매업체들은 오프라인 매장에 대한 신뢰를 다시 얻으며, 클릭앤컬렉트 서비스를 결합한 대형 매장 포맷이 확산될 것으로 보입니다. 이러한 하이브리드 전략은 수익성 개선, 현장 픽업 시 충동구매 유도, 소매업체의 재고 비용 절감 등 여러 이점을 제공합니다.

지정학적·경제적 환경이 어려운 상황에서도, 리빙 자산의 장기적 긍정적 펀더멘털은 투자 성장을 지속적으로 견인하고 있습니다.

미국 리빙 부문 투자는 해당 분기 동안 미화 220억 달러를 돌파했습니다. 유럽 리빙 부문은 거래 규모 면에서 여전히 가장 큰 시장을 유지하고 있으며, 1분기 실적은 4분기 대비 개선됨과 동시에 전년 동기 대비 두 배가 넘는 수준을 기록했습니다. 아시아 태평양 지역 역시 투자 증가세를 이어가며 2024년 말 긍정적 흐름을 계속 유지했습니다.

미래 트렌드: 투자자 신뢰가 대형 거래와 제도화 확대를 뒷받침합니다

단기 전망: 전 세계적으로 주택 시장의 공급 부족이 계속해서 주요 이슈가 될 것이며, 도시화, 국제 이동성 증가, 가구 규모 축소 등이 임대 수요를 더욱 키우고 있습니다. 경제 전망의 불확실성에도 불구하고, 이 부문에 대한 투자자 신뢰가 2025년 더 대형화된 플랫폼, 포트폴리오, 기업 단위 거래의 성장을 뒷받침할 것입니다.

장기 전망: 투자자들이 리빙 부문에 더 많은 자본을 배분하고 새로운 시장으로 다각화함에 따라 주택 시장의 제도화가 확대될 것으로 예상되며, 미국 달러 기준 연평균 5억 달러 이상의 투자가 이루어지는 국가는 2030년까지 20개국 이상으로 늘어날 전망입니다. 리빙 부문은 앞으로 5년 동안 1조 4천억 달러 이상의 거래가 이루어지며 투자 규모 면에서 최대 부문으로의 자리를 유지할 것으로 전망됩니다 .

글로벌 객실당 가용 수익(RevPAR)이 2025년 첫 두 달 동안 3.9% 성장하며 기록적인 흐름을 이어갔지만, 새로운 불확실성의 물결이 다가오고 있습니다. 이러한 분위기는 세계 최대의 코로나19 이후 해외여행 시장인 미국에서 주로 비롯되고 있습니다. 앞으로 여행 심리가 다소 위축될 가능성이 있지만, 현재 수요는 여전히 견고하며 세 개의 모든 지역에서 연초 대비 성장세를 보이고 있습니다.

미래 트렌드: 호텔 브랜드, 전략적 우선순위 전환

단기: 도전적이고 비용이 높은 건설 환경 속에서, 호텔 브랜드들은 점점 더 그들의 재무구조를 활용해 순 단위 성장(NUG)을 이루고 있으며 이는 주주가치의 핵심 동인입니다. 2025년 전반에 걸쳐 브랜드 간 인수합병(M&A)이 더 많이 이루어질 것으로 예상됩니다. 제3자 호텔 관리 회사, 비전통적 숙박 브랜드, 그리고 라이프스타일 분야 호텔이 가장 많은 자본을 유치할 것으로 보입니다.

장기: 제3자(프랜차이즈)에 의해 관리되는 글로벌 브랜드 호텔 비중은 2024년에 3.8%p 증가했으며, 향후 3~5년 동안 주요 호텔 브랜드들이 리스크를 완화하고 주주가치를 창출하기 위해 이 추세가 더욱 가속화될 전망입니다. 모든 주요 브랜드들은 관리 계약을 프랜차이즈 계약으로 전환할 의사가 있음을 밝히고 있으며, 이를 통해 자본을 확보해 거래 촉진과 브랜드 인수 활동이 더욱 활발해질 것으로 기대됩니다.

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