실행 가능한 부동산 데이터로 이끄는 1억 2천만 달러 규모의 포트폴리오 혁신

글로벌 금융 서비스 제공업체는 조직 전체의 유동성을 창출해 비즈니스에 재투자하기 위한 포트폴리오 전략의 전환이 필요했습니다. 사무실 공간 축소는 전통적인 비용 절감 방안 중 하나였지만, 회사는 부동산이 겉으로 보이는 것보다 더 많은 기회를 제공할 수 있다고 생각했습니다.

연간 실행 비용, 즉 장기적인 총 점유 비용을 크게 줄이기 위해서는, 경영진이 어떤 자산을 보유하고, 반환하고, 축소할지 먼저 파악해야 했습니다. 목표는 미래 성공을 위해 포트폴리오를 재정렬하면서 가능한 한 많은 순이익을 창출하는 것이었습니다.

팬데믹 이후 회사는 중대한 기로에 서 있었습니다. 조직은 이미 하이브리드 근무 모델로 전환하기로 결정했지만, 세계가 점차 정상화로 돌아가는 가운데, 이 변화가 사무실 및 소매 공간에 어떤 영향을 미칠지는 확실하지 않았습니다.

이 선도적 금융회사가 공간을 너무 많이 줄이면 미래 성장기에 대처하지 못할 수도 있습니다. 그러나 너무 적게 줄이면 금융 비용 부담이 경쟁 은행과 투자사 대비 경쟁력을 약화시킬 수 있습니다.

부동산이 우수 인재 영입 및 유지에 초점을 맞추면서 더욱 긴밀하게 연결되면서 조직은 하이브리드 근무를 본격적으로 실행하기 위한 명확한 길을 합의하는 데 점점 더 어려움을 겪었습니다. 수많은 이해관계자와 서비스 라인은 동시에 여러 비즈니스 목표를 추진하고 있었으며, 현재와 미래의 포트폴리오 규모에 대한 질문이 모든 논의에서 계속 제기되고 있었습니다.

이 시장 선도 금융 서비스 기업이 직면한 과제는 많았습니다:

• 부동산 포트폴리오의 재무 성과를 가장 효과적으로 개선할 수 있는 기회는 어디에 있을까?

• 신규 및 기존 공간을 어떻게 최적으로 활용할 수 있을까?

• 나는 어디서 과다 지출을 하고 있는가?

• 오피스나 지점을 어디로 이전·신설하는 것이 최선일까?

• 어떻게 인재를 유치하고 유지할 수 있을까?

JLL은 클라이언트에게 명확한 비전이 필요하다는 점을 알았습니다. 견고한 포트폴리오 최적화 전략의 핵심은 거의 모든 기업이 해결을 고심하는 부분, 즉 직원들이 사무실로 얼마나 돌아오고 있는지에 대한 실제 데이터입니다, 그리고 언제 얼마나 오고 있는지에 대한 데이터 수집이었습니다. 이 출근률은 다양하고 글로벌한 부동산 포트폴리오 내 공간, 점유, 임대, 거래 데이터 등 방대한 자료와 함께 교차 검증되어야 했습니다.

포트폴리오 현황을 명확히 파악하려면 여러 소스의 정보를 수집·통합해야 하는데, 이는 방대하고 복잡한 일입니다. 하지만 JLL은 이를 실행하기에 적합한 역량을 갖추고 있었습니다.

여러 JLL 팀이 한데 모여, 경영진과 함께 체계적인 프로그램을 개발했습니다. 오랜 거래, 프로젝트·시설 관리 경험을 기반으로 JLL은 해당 기업의 부동산 자산에 대한 폭넓은 지식을 바탕으로, 포트폴리오 현황 파악에 꼭 필요한 주요 데이터 소스까지 직접 접근할 수 있었습니다.

“우리는 활용 가능한 모든 데이터를 총동원했습니다,” 라고 Financial Services, Work Dynamics 부문의 JLL 비즈니스 분석 컨설팅 Head Charles Fegely가 말합니다. “필요한 대부분의 데이터는 이미 추적되고 있었지만, 그 잠재력이 크게 활용되지 못하고 있었습니다.”

정확하고 통합된 데이터에 신속하게 접근하는 것은 디지털화와 AI 시대에 성공을 지속하려는 모든 기업에 필수적인 요소입니다. 그러나 단순한 접근은 출발점에 불과합니다.

JLL은 컨설팅 방식으로 접근해, 클라이언트의 데이터 수집과 재무 분석 소요 시간을 수주에서 몇 분으로 단축시켜, 각 사업부 간 실시간 전략 수립이 가능하게 했습니다.

JLL 팀이 가장 먼저 했던 일 중 하나는 특정 오피스에서 클라이언트의 복귀 현황 데이터를 HR 설문을 통해 수집한 직원 근무 스타일 선호 결과와 비교한 것이었습니다. 이를 통해 지점별, 사업부별로 실제 얼마나 많은 직원이 사무실에 출근하는지 한눈에 파악할 수 있었고, 더 의미 있는 점은 미래 포트폴리오 내 공간 규模 결정에 핵심이 되는 고차원 분석의 기반을 마련했다는 점입니다.

“조직은 하루 평균 출근자 수와 최대 출근 인원을 중점적으로 봤습니다,” 라고 JLL 선임 비즈니스 분석 컨설턴트 Diego Rodriguez가 말합니다. 그는 클라이언트 맞춤형 대시보드용 코드를 개발했습니다. “하지만 가장 명확해 보이는 수치가 항상 가장 유용한 것은 아닙니다.”

예를 들어, 한 미국 오피스 건물에서 내부 데이터상 최대 출근률이 65%였습니다. 이 수치를 그대로 해석하면 그에 맞춰 기존 공간을 재구성해야 했습니다. JLL은 클라이언트에게 다른 통계 지표를 고려하도록 설득했습니다.

1년간의 출근 및 점유 데이터 분석 결과, 이 오피스에서 최대치를 기록한 날은 손에 꼽히는 수준이었습니다. JLL 팀은 또 다른 변수를 추가해 90%의 시간 동안 최대 출근률이 36%에 그쳤음을 파악했습니다. 이런 고급 분석은 데이터를 재조명·변화시켜 현장, 사업부, 포트폴리오 단위로 통찰력을 얻는 데 목적이 있습니다.

“정말 통찰의 순간이었습니다,” 라고 Rodriguez는 말합니다. “부동산 전문성이 없는 다른 컨설팅사는 최대 점유율만 측정하고, 다른 것은 놓쳤을 겁니다. 결국 잘못된 자문이 되었겠죠.”

이로 인해, 해당 지점은 실제 수요에 맞춰 공간을 줄이고, 전 사원 회의 시 공용 공간을 업무 공간으로 전환할 수 있는 예비 계획을 세웠습니다.

“보다 정교한 과학적 접근법으로 정보 내 패턴을 찾아냄으로써, 앞으로 필요한 공간을 예측하고 부동산 시장 상황까지 적극적으로 활용할 수 있었죠,”라고 JLL 비즈니스 분석 컨설팅 Head Charles Fegely가 Financial Services, Work Dynamics에서 말합니다.

이 데이터 중심 접근법은 이 금융 시장 리더의 점유 포트폴리오에 놀라운 영향을 미쳤습니다.

3년에 걸쳐 JLL은 전 세계 부동산 전반에 걸쳐 300건이 넘는 구체적인 실행 방안을 제안하여 연간 1억 2천만 달러의 비용 절감과 200만 평방피트 이상의 공간 감축을 이끌었습니다. 

현재까지 JLL은 전체 10억 달러 이동 예산 중 약 4억 달러에 달하는 프로젝트를 감독해왔으며, 이에는 건물 폐쇄, 임대 재구성, 매입 등 다양한 활동이 포함됩니다.

JLL은 클라이언트가 새로운 비용 절감 기회를 더욱 신속하고 효율적으로 파악하도록 지원했을 뿐만 아니라, 여러 분야의 데이터를 통합하고 통계 분석을 실시하여 주요 시장에서 기존 오피스 임대와 다양한 플렉스 스페이스 기회를 비교 분석할 수 있도록 했습니다.

이 금융 리더의 포트폴리오 최적화 노력은 기업이 낡은 46,500㎡ 규모 본사 건물에서 절반 크기의 새 랜드마크 건물로 본사를 이전하는 데 필요한 자본을 마련해 주었고, 이는 기업과 하이브리드 근무 전략을 실제 부동산 환경으로 이어갔습니다.

예상치 못한 근무 환경 변화와 지속되는 경제적 불확실성 속에서도, 이 회사는 중장기 포트폴리오 전략이 앞으로 어떠한 환경에도 대응할 준비가 되어 있다고 자신합니다.

“엄격한 데이터 접근 방식이 우리 재무 성과 전반을 개선하는 데 도움이 되었습니다,” 라고 해당 금융회사의 CRE 총괄이 말했습니다. “하지만 이는 또한 비즈니스 차질을 미리 예측하고, 향후 포트폴리오 계획을 세울 수 있는 시각을 제공해 주었습니다.

이렇게 JLL에서 모인 집단적인 팀이 이뤄낸 성과는 CRE 관점에서 실로 업계를 선도한다 할 수 있습니다.”

더 많은 정보를 원하신다면 Workplace strategy page 를 방문해 귀사의 업무 목표에 적합한 오피스 포트폴리오 변화 방안을 알아보세요.