2026年第3四半期の東京、大阪、福岡のグレードAオフィス賃料は前年同期比10％以上上昇

調査のハイライト

• 東京：空室率は0.7%（前期比0.1ポイント低下）、賃料は月額坪当たり44,253円（前期比+5.1%、前年同期比+19.4%）、2027年の新規供給計画が2026年を下回り、需給逼迫と賃料上昇が継続する見通し
• 大阪：空室率は1.8%（前期比横ばい）、賃料は月額坪当たり28,889円（前期比+2.9%、前年同期比+13.6%）、2027年から2030年に新規供給予定がなく、賃料上昇は継続する一方で上昇幅は緩やかになる見通し
• 福岡：空室率は5.2%（前期比1.2ポイント低下）、賃料は月額坪当たり24,146円（前期比+1.2%、前年同期比+10.6%）、2026年末空室率は5.0%まで低下し、市場平均賃料は緩やかな上昇が続く見通し

東京 2026年10月26日 – 総合不動産サービス大手JLL（本社：東京都千代田区、代表取締役社長：河西 利信）は、「オフィスマーケットダイナミクス2026年第3四半期」を発表しました。東京、大阪、福岡のグレードAオフィス市場において、賃料が前年同期比で10%以上上昇し、空室率は東京で0.7%、大阪で1.8%と低水準が続き、福岡は新築ビルを中心に空室の消化が進み5.2%となりました。

空室率は0.7%（前期比0.1ポイント低下、前年同期比0.2ポイント低下）、月額坪当たり平均賃料は44,253円（前期比+5.1%、前年同期比+19.4%）となりました。出社回帰と好調な企業業績を背景に、情報通信業・金融業・保険業・製造業を中心に需要が拡大し、賃料上昇は前四半期から加速しています。投資市場では想定価格が前期比6.7%、前年同期比23.9%上昇し、日銀の利上げ（0.25ポイント）にもかかわらず想定キャップレートは横ばいでした。東京は需給逼迫と賃料上昇が継続する見通しですが、国債利回りの上昇が投資市場のリスク要因と考えられます。

空室率は1.8%（前期比横ばい、前年同期比0.7ポイント低下）、月額坪当たり平均賃料は28,889円（前期比+2.9%、前年同期比+13.6%）となりました。大成御堂筋タワー（中央区、26階建て、延床面積約13,700坪）が竣工しましたが、一部空室を残しての竣工となりました。移転の受け皿不足と高コストが制約になりつつも、移転需要は根強い状況です。投資市場は、長期金利が上昇するなかでも想定キャップレートは横ばいとなり、想定価格は前期比3.7%、前年同期比16.3%上昇しました。大阪は2027年から2030年にかけて新規供給が予定されておらず、賃料上昇は継続する一方で上昇幅は緩やかになる見込みで、2026年第4四半期末の賃料は前期比2.1%、前年同期比12.1%上昇と予測しています。

空室率は5.2%（前期比1.2ポイント低下、前年同期比1.4ポイント低下）、月額坪当たり平均賃料は24,146円（前期比+1.2%、前年同期比+10.6%）となりました。今期の新規供給はなく、2026年竣工の新築ビル2棟を中心に空室の消化が進みました。2000年代竣工の既存ビルで賃料上昇が目立つ一方、新築・築浅ビルでは上昇ペースが鈍化しています。供給増加で一時的に増えた空室が着実に消化されており、2026年末の空室率が5.0%まで低下し、市場平均賃料は緩やかな上昇が続く見通しです。

詳細は各レポートをご覧ください。

東京オフィスマーケットダイナミクス

大阪オフィスマーケットダイナミクス

福岡オフィスマーケットダイナミクス

1. 東京のグレードAオフィス賃料上昇が加速している理由は？

空室率が0.7%と低く、需給の逼迫が続いているためです。2026年第3四半期の月額坪当たり平均賃料は44,253円で、前期比5.1%、前年同期比19.4%上昇し、賃貸借契約にCPI（消費者物価指数）連動条項を導入する動きも進んでいます。

2. 大阪のオフィス賃料上昇は今後も継続しますか？

継続する見通しですが、上昇幅は緩やかになる見込みです。2027年から2030年にかけてグレードAオフィスの新規供給が予定されておらず、2026年第4四半期末の賃料は前期比2.1%、前年同期比12.1%上昇と予測しています。

3. 福岡の空室率は今後どのように推移しますか？

新築や築浅ビルを中心にテナントの誘致が進み、供給増加で一時的に増えた空室は着実に消化されていることから、2026年末には5.0%まで低下する見通しです。

4. 「グレードAオフィス」の定義は？

東京：千代田区、港区、中央区、新宿区、渋谷区でJLLが指定したエリア、延床面積30,000㎡（9,075坪）以上、基準階面積1,000㎡（302坪）以上、1990年以降に竣工
大阪：北区、中央区、浪速区、西区、淀川区でJLLが指定したエリア、延床面積15,000㎡（4,538坪）以上、基準階面積600㎡（181坪）以上、1990年以降に竣工
福岡：中央区、博多区でJLLが指定したエリア、延床面積15,000㎡（4,538坪）以上、基準階面積600㎡（181坪）以上、1990年以降に竣工

JLL（ニューヨーク証券取引所：JLL）は、世界80ヵ国以上で事業を展開し、2026年6月30日時点で約112,000名の従業員を擁する総合不動産サービス会社です。200年以上にわたり、オフィス、リテール、インダストリアル、ホテル、レジデンシャル、データセンターなどのセクターにおいて、お客様が保有する不動産の賃貸借、売買、投資、建設プロジェクトマネジメント、管理などを支援しています。2025年の売上高は261億米ドルで、フォーチュン500®にも選出されています。

JLLは、「不動産の未来を拓き、より良い世界へ（Shape the future of real estate for a better world）」という企業目標（Purpose）のもと、お客様、従業員、地域社会とともに「明るい未来へ」と導くことを使命としています。また、JLLは豊富なデータと最先端のテクノロジーを活用し、幅広い業界のお客様に包括的な不動産サービスを提供しています。グループ会社のラサール インベストメント マネージメントは、世界の投資家ニーズに応じた不動産投資運用サービスを提供しています。

JLLは、ジョーンズ ラング ラサール インコーポレイテッドの企業呼称及び登録商標です。詳細は jll.com をご覧ください。