不動産等の実物資産を保有・運用する企業やファンドのESG配慮を測る国際的ベンチマーク「GRESB」。GRESBの評価によって投資判断が下される中、スコア改善に向けた施策について考察した。
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GRESBの評価を向上させる効果的な施策とは？
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ESGが不動産投資の重要指標に
持続可能な社会の実現に向けて、ESG（環境・社会・企業統治）に配慮して事業活動を展開する企業に対して重点的に投資する「ESG投資」が注目を集めている。
ESGとは社会に対して企業が負うべき責任を表しており 二酸化炭素排出削減や再生可能エネルギーの活用といったサステナビリティに対する取り組み（Environment）をはじめ、労働環境の改善や女性の積極的活用といった社会的貢献に対する取り組み（Social）、 不正・不祥事を起こさない事業活動への取り組み（Governance）の3要素で構成される。
これまで投資先（企業、不動産等）の価値を測る判断基準として利益率等の財務情報が重視されてきたが、サステナビリティに基づく非財務的要素であるESGに着目し、長期的な視点で成長性やリスクファクターを評価する潮流が定着しつつある。ESG投資は長期的な資産運用に適しているとされ、巨額の資金を運用する公的年金や投資ファンド等がESG投資を実践。不動産投資市場に多大な影響を及ぼしているのだ。
ESGパフォーマンスを測るGRESBとは？
これまではGRESBに参画していることが『ESGに積極的に取り組んでいる』ことを示す1つの差別化要因になっていたが、現在はGRESBへの参加がスタンダードになっており、いかに評価を上げていくかが差別化戦略として求められている
不動産投資市場でESG投資の機運が高まる中、存在感を高めているのがGRESBだ。一般的に「グレスビー」または「グレスブ」と呼ばれ、2009年に欧州年金基金が中心となって創設。不動産やインフラストラクチャ―を保有・運用する企業やファンドのESG配慮を測る国際的なベンチマーク評価（年次）を指す。実物資産のESGパフォーマンスを評価し、その情報を投資家側と企業側で共有するプラットフォームとして機能している。企業側は当該不動産におけるESGに関連する現状の取り組みを評価し、改善点を導き出すことができる。一方、投資家は参画企業のESG評価を投資判断材料として活用する。
GRESBの参加企業は年々増加しており、2020年度の参加企業数は世界全体で1,229社を数え、日本からは85社が参加。アジア圏で見ると日本からの参加企業数が際立って多い。不動産のサステナブル化を多数サポートしてきたJLL日本 エナジー＆サステナビリティサービス事業部長 奥田 知康によると「これまではGRESBに参画していることが『ESGに積極的に取り組んでいる』ことを示す1つの差別化要因になっていたが、現在はGRESBへの参加がスタンダードになっており、いかに評価を上げていくかが差別化戦略として求められている」と指摘する。
GRESBの評価を高めるポイント
では、GRESBの評価を向上させるためには、どのような点に注力すればいいのだろうか。奥田は「パフォーマンスをいかに向上させていくかが重要」との認識を示す。
GRESBの評価項目は「マネジメント」と「パフォーマンス」に分かれ、前者は企業の経営管理においてサステナビリティに関する規定等を導入しているかが問われる。ESGに関する体制・目標・ポリシーの整備状況、ESGに関する情報開示、管理システムの有無等で評価される。
一方、後者はエネルギーや温室効果ガス、水、廃棄物等、ESGに関するデータ管理状況やアセスメントの実施状況、グリーン認証の取得状況等が評価され、ESGに関する不動産単体の環境性能が重視される。
GRESBでは評価方法は複数存在するが、不動産分野においてはこの２つの評価指標を点数化し、すべての参加企業の上位20％を「星5」、以下20％区切りで「星4－1」にランク付けする相対評価が主体となる。参加企業の全体傾向としてマネジメントは各項目で達成度が高い半面、パフォーマンスでは達成度が50％以下の項目が多い。改善余地が多分に残されており、パフォーマンス項目の改善がGRESB評価を向上させるための鍵となる。