オフィス街の今 – 大阪・本町：商都大阪の伝統的なオフィス街から「ハイブリッドな街」へ

大阪のオフィス街は広域交通網の要である新幹線が停車する新大阪を北端として地下鉄御堂筋線沿いに南端の難波まで南北に形成されています。地下鉄御堂筋線の「梅田」駅、「淀屋橋」駅、「本町」駅には大阪を代表するオフィスビルが多くあり、大阪市内、府内のみならず京都府や兵庫県、奈良県からも多くのワーカーが通勤するような大手・有力企業が集積しています。

2025年、「本町」駅に乗り入れする地下鉄中央線は大阪・関西万博の開催に合わせて「夢洲」駅まで延伸しました。同線は大阪中心部から夢洲エリアに直接アクセスできる唯一の路線であり、また「本町」駅は、大阪の大動脈である地下鉄御堂筋線が交差する同線最大のターミナル駅のため、万博期間中には終日乗降者が尽きませんでした。

2025年10月に万博は閉幕しましたが、夢洲エリアでは大阪IR（統合型リゾート）が2030年秋の開業に向けて主要施設の全てが着工し、全体像が具体的に見えてきました。また、万博跡地の構想も具体化しつつあります。今後、本町エリアが市内中心部から夢洲エリアへの交通の要衝であることの認知度が高まり、多くの企業の耳目を集めることになるでしょう。

市内最大のオフィス集積地といえば、近年大型再開発による新規供給が相次いだ梅田エリアと認識される方が多いと思われますが、20年前 は本町エリアが市内最大のオフィス集積地として認知されていました。

バブル崩壊後に企業の東京への一極集中が進んだ他、梅田エリアにおける大規模再開発によるオフィス供給などを背景に、長らく本町エリアの企業が他エリアへ流出する動きが目立っていました。しかし、こうした傾向が一巡し、再び本町エリアへ移転を決める企業が増えているのが現状です。

本町エリアは、市内の伝統的オフィス街であったが故に築年の経過したビルが多く、「古色蒼然としたオフィス街」といった印象が定着していました。

しかし、2021-2026年にかけて、本町エリアのイメージが一変するような新築ビルが相次いで完成し、企業の流出傾向にも歯止めがかかりました。これまでは古いビルが多くの企業に敬遠されていただけで、機能性に優れた新しいオフィスビルが供給されたことで、同エリアが有する伝統と認知度の高さが 再評価され、多くの企業が流入するという好循環が生まれています。

2030年に向けて夢洲エリアが大阪の事業用不動産の集積地となることが確実視される中、本町エリア内で数多くのビジネス機会が生まれるでしょう。こうしたことを鑑みれば、移転を検討する企業はさらに増加し、本町エリアが市内のオフィス街として再び脚光を浴びる可能性は十分に考えらえられます。

そんな本町エリアの魅力について、JLLの担当者は次の3点を挙げます。いわく「交通利便性」と「ランチ価格」、そして「値ごろな賃料」です。

交通利便性

「本町」駅は御堂筋線・中央線・四つ橋線の3路線が乗り入れています。大阪中心部を南北に走る御堂筋線・四つ橋線は梅田や難波、心斎橋などの大阪主要エリアへのアクセスが非常に優れています。加えて、大阪の東西を結ぶ中央線は「本町」駅の2駅隣りの「九条」駅で阪神線へ乗り換えられる他、近鉄けいはんな線「生駒」駅へ直通するなど、神戸・奈良方面へのアクセス性も魅力です。

ランチ価格

梅田や難波などと比較すると、ランチ価格が非常にリーズナブルといえます。

JLLの担当者によると「本町エリアは“働きに行く場所”。サラリーマンの胃袋に優しい『安くて、早い、旨い』飲食店が豊富で、特にランチ価格のリーズナブルさは他エリアを圧倒しています」といいます。例えば、本町エリアを代表する「船場センタービル」内の飲食店では物価高を感じさせない値ごろ感がサラリーマンに人気を博しています。

値ごろな賃料

2025年第4四半期末時点のおける大阪Aグレードオフィスの賃料水準（JLL調査）を比較すると、梅田エリアが月額坪当り29,469円、淀屋橋・北浜エリアでは月額坪当り23,632円ですが、本町・堺筋本町エリアは月額坪当り19,844円。坪3,000円-9,000円程度も値ごろになっています。新規採用や社員のエンゲージメント向上など人材を意識した企業は梅田エリアを選好する傾向が強いのですが、大阪を中心に事業展開する地場企業は本町・堺筋本町の地域性と賃料の値ごろ感を評価する傾向が強いといいます。

また、大阪全体のＡグレードオフィスの空室率は2025年第4四半期末時点で3.1％ですが、本町・堺筋本町エリアは0.7％となっています。大阪では2027年以降、オフィスの新規供給の抑制期に入るため、さらなる賃料上昇が見込まれています。こうした中、2026年に同エリアでは新規供給抑制期前の最後となるAグレードビルの供給が予定されています。多くの企業によるスペース争奪戦になる可能性が高く、入居を検討する企業は早期の決断が必要になるでしょう。

大阪Aグレードオフィス市場におけるエリア別賃料水準　出所:JLL日本 オフィス リーシング アドバイザリー事業部

JLLのオフィス検索サイトで「本町エリア」の募集物件を調べる

高さ規制が撤廃された御堂筋沿いで大規模ビルが増加　画像提供:PIXTA

本町エリアは古くから繊維卸の問屋街として発展し、地元企業の創業の地として現在も自社ビルを保有する企業が多く存在しています。しかし、狭小地であるがゆえに建替えが進まず、新陳代謝が著しい梅田エリアや御堂筋エリアに比べて既存ビルの老朽化が目立ち、繊維業をルーツに持つ伊藤忠商事や丸紅をはじめとする大手企業の他エリアへの流出が続いた時期がありました。

しかし、こうした状況は現在では変わりつつあります。

従前、御堂筋沿いは高さ規制があったため、ビルの建替えが進まなかったのですが、2022年には歩道からセットバックするなど、一定条件を満たすことで高さ100m超の建物開発が可能になりました。本町エリアの御堂筋沿いでも東京都心部の最新鋭オフィスと遜色のない高グレード・スペックを有する複合ビルの供給が増えており、こうしたオフィスビルはいずれも高稼働を維持しています。

現在、本町エリアで注目を集める大規模開発が「（仮称）本町4丁目プロジェクト」です。御堂筋沿いに位置し、建物規模は地上26階地下1階、基準階面積269.25坪。免震構造で2026年7月に竣工予定となっています。本町駅直結といった至便性もさることながら、オフィス部分を建物のライフサイクル全体でCO2排出量40％削減する「ZCB-Oriented」の環境性能を日本で初めて実現（予定）する環境配慮型ビルを目指しています。17階にはオフィスワーカーのコミュニティ拠点となる「シェアオフィスフロア」を整備するなど、テナントサービスも充実。多様なワークスタイルへの対応と、イベント・セミナーの開催、社外ネットワークの構築などにも寄与します。

JLLの調査では、大阪都心エリアにおいて予定されている2026年のＡグレードオフィス新規開発は本プロジェクトのみ。2027年以降の新規供給は現状予定されておらず、希少性の高い物件といえます。

出所：開発会社などの公表情報をもとにJLL作成

大阪・関西万博の会場となった夢洲。IRや会場跡地の再活用計画などの波及効果が本町エリアにも期待される　画像提供:PIXTA

ここまでオフィス街としての本町エリアの現状について解説してきましたが、将来的にはオフィス機能だけでなく、ホテルや住居などの供給が進み、職・住・遊が融合した「ハイブリッドな街」へと進化する可能性について期待されています。

そのきっかけとなるのが大阪・関西万博への唯一の鉄道路線となった地下鉄中央線の存在でしょう。

2025年1月に地下鉄中央線が「夢洲」駅まで延伸し、大阪・関西万博の会場となった夢洲への唯一の鉄道路線として活躍しましたが、夢洲では2030年秋に開業予定のIR計画が浮上しており、さらに、万博会場跡地の開発案として2025年1月には大林組を代表とするグループが提案した「サーキット場やクルマをテーマにしたアミューズメントパーク」と、関電不動産開発を代表とするグループの「ウォーターパーク」案が優秀提案に選ばれました。大阪府・市が注力する国際観光文化都市の形成に向けた肝いりとなるこれらのプロジェクトの波及効果が本町エリアに期待できそうです。

すでに、本町エリアではホテルや高層住宅の新規供給が増えており、オフィス以外の用途の集積が高まっています。オフィス集積地である“キタ”と、商業集積地である“ミナミ”の中間に位置し、新たな観光拠点となりえる“ニシ（夢洲）”と中心部を結ぶ本町エリアは、これら3エリアの特色が融合する「ハイブリッドな街」として独自の発展を遂げるのではないでしょうか。