ボッシュ – 横浜市との公民連携プロジェクトで本社オフィス・研究開発拠点を統合移転

※本記事は、2025年4月に撮影・編集したものです。全ての登場人物の所属団体、役職は撮影当時の情報となります。

トップクラスの自動車機器サプライヤーとしてドイツを本拠地とするグローバル企業のボッシュ・グループ。1911年に日本で事業を開始し、2025年で114周年を迎えた。現在はモビリティ、産業機器テクノロジー、消費財、エネルギー・ビルディングテクノロジーの4事業を展開。技術革新を通じて人々の生活の質を向上させ、より良い社会の実現を目指すというコーポレートスローガン「Invented for life」のもと、センサー技術やソフトウェア開発などの専門知識を活かし、様々な分野を横断する革新的なテクノロジー・ソリューションを提供してきた。

日本のものづくりの象徴である自動車産業を支えてきた同社は事業拡大とそれに伴う人員増加に対応するため、2024年5月から横浜市都筑区に研究開発機能を備えた新本社オフィスを開業させた。渋谷の所在する本社オフィスをはじめ、東京・横浜エリアに点在する8拠点から約2,000名の社員を集約。事業部間の協業・連携を促進することで国内の開発体制を強化し、社員にとって魅力あるオフィスを構築することが主な目的だ。

本プロジェクトでは、ボッシュ本社棟に加え、同敷地内には横浜市都築区民文化センター（ボッシュ ホール）と全天候型の広場（ボッシュ フォーラム つづき）を一体開発したものだ。

プロジェクト名は“融合”を意味する「フュージョンプロジェクト」。施設コンセプトなどに、その想いが反映されている。ボッシュの様々な事業部・グループ会社による“融合”、歴史のある都筑区の文化とグローバルテクノロジー企業であるボッシュの「歴史と未来」の“融合”、そして、地域住民など多種多様な人々が集い化学反応を起こすことで、これまでにない新たな価値や文化、賑わいなどを生み出す「融合の場」を目指している。

建物の外観デザインは古代遺跡が現存する都築区の「歴史」と、グローバルテクノロジー企業であるボッシュの「未来」の融合を象徴し、外装ルーバーを積み重ね「自然」や「地層」を表現した。また、都筑区が森林・水辺と歴史的な遺産を緑道で結ぶ都市計画に基づいて整備されている背景から植栽や緑地を整備。「ボッシュ ホール（Bosch Hall）」とボッシュ本社をつなぐ全天候型の広場「ボッシュ フォーラム つづき（Bosch Forum Tsuzuki）」と合わせてオープンエリアとして、地域住民が気軽に立ち寄りやすく、“賑わい”と“地域交流”の発信源を担う。

一方、ボッシュ本社棟は研究開発拠点としても機能する。執務フロアは、「エンジニアファースト」の考え方のもと、組織内の円滑なコミュニケーション活性化を図るべく、ABW型オフィスを採用。人が集まりやすいフロア中央をコミュニケーションゾーンとし、フロアの両端はエンジニアが集中して働けるインディビジュアルゾーンとしている。この2つのエリアをつなぐ役割として、可動式のホワイトボードや家具を採用し用途などに合わせて自由にレイアウトが組めるアジャイルゾーンを配置。イノベーションを生み出すフレキシブルな執務環境となっている。

各フロアには試験内容によって異なるラボ機能を配置。オフィスフロアには、移動式簡易測定器など、俊敏に執務デスクと行き来できるライトラボスペース、地下階には大掛かりな実験に対応できるヘビーラボスペースを整備している。

また、1階には一般客も利用できるカフェ「café 1886 at Bosch」を開設。「ボッシュ ホール」や広場と共に、地域住民が気軽に集える地域活性化拠点としての役割を担っている。

本プロジェクトは2017年に協議を開始して以来、2024年に本社棟が開業するに至るまで、実に8年を要し、プロジェクトに参画したJLLのプロジェクトマネージャーは総勢20人超に及ぶ巨大プロジェクトとなった。最大の特徴は横浜市の保有地を活用した公民連携プロジェクト（パブリック・プライベート・パートナーシップ：PPP）であり、グローバル展開するボッシュ・グループとしてもPPPへの参画は今回が初の試みであった。

本プロジェクトを遂行するためには土地活用事業に採択されるにふさわしい魅力的な基本計画を策定することが求められ、加えて行政と民間企業が建物を区分所有するという特徴的な計画において、施設の管理運営体制などにおいて最適解を導き出す必要があった。

JLLは専任プロジェクトマネージャーとして要件整理や用地選定、横浜市の土地活用事業への入札に向けた基本構想・基本計画、敷地の最大活用と最適な建築計画などを策定。区民文化センターとの一体整備や地域の賑わい創出施策に加え、区分所有による行政の管理費用負担の軽減などを盛り込み、公募プロセスにはJLLもコンソーシアムメンバーの一員として参画するなど、ボッシュが目指す新たな働き方と効率的な施設運用の実現に向けて、研究開発機能を備えた新本社の計画、設計、施工、内装および移転まで、プロジェクト全体を一気通貫で支援した。

一方、最大の課題であった管理運営方法の調整についてはステークホルダーによる定期的な協議の場を設け、管理組合の設立や管理組合規約の策定、共用部の使用ルールや広場の外部貸し出しルールの策定、イベント向けの貸し出しスキームの構築に加え、施設全体の管理運営を担える建物管理会社の選定などの仕組みづくりまで支援。1年以上の協議期間を経て管理規約が合意を迎えた。

横浜市の事業者選定プロセスにおいて、地域住民へ開かれた広場空間の整備や民間施設と区民文化センターによる連携、周辺商業施設などへの好影響や施設管理コストの負担軽減などが盛り込まれた基本計画が高く評価され、2018年に事業者予定者として選定された。

また、ボッシュは2023年2月、横浜市都筑区民文化センターのネーミングライツスポンサー公募に対し、「ボッシュ ホール」の名称とともに、施設一帯の賑わいの醸成および文化イベントやプログラムの企画・実施を含めた文化振興への貢献施策などを提案し、契約締結に至った。2024年11月には横浜市都筑区と賑わい創出などを目的とした「地域活性化に関する包括連携協定」を締結。新本社棟と「ボッシュ ホール」を結ぶ全天候型広場を含めたエリアを「ボッシュ フォーラム つづき」と命名し、公民連携のもと、さらなる地域活性化を推進していく。

さらに、本プロジェクトは「2025年度 第38回日経ニューオフィス賞」の最高賞にあたる「経済産業大臣賞」を受賞するなど、社会的に高い評価を得ることとなった。

クライアント：ボッシュ

ボッシュ フュージョンプロジェクト推進室 シニアゼネラルマネージャー 本社施設管理部長 下山田 淳氏は次のように述べています。

「弊社は日本に根を下ろして100年以上の歴史がありますが、事業が急拡大したことで事業拠点が複数に分散しており、社員・グループ間の迅速な意思疎通を促すべく、拠点集約の必要性に迫られていました。社会全体が技術集約型から知識集約型にシフトしていくに従い、弊社の祖業である自動車産業も急速に変化しています。変化に追いついていくだけではなくて、変革をリードしていかないといけません。そのためには発想したらすぐにそれを行動に変えていくアジャイルな執務環境が必要です。そのため、本プロジェクトでは、ボッシュの本社オフィスに研究開発機能が同居しています。

弊社の不動産戦略において公民連携プロジェクトはグローバルでみても初めての経験でした。民間企業である弊社と横浜市様が建物を区分所有する本プロジェクトにおいて、組織文化や考え方の違いなどを考慮した上で、双方が納得のいく施設管理体制を構築していく必要がありました。

JLLには公募プロセスにおける基本計画やプレゼンテーションをはじめ、事業者選定後の開発フェーズにおいて一気通貫で支援していただいたことで、1つのチームとしての結束力が生まれたことが、本プロジェクトが成功した大きな要因だったと思います」

行政：横浜市 / 都筑区

横浜市 にぎわいスポーツ文化局 文化振興課 担当係長 針生 大輔氏（左）は次のように述べています。

「事業者選定のプロセスでは、広場空間の整備などで地域住民の利用やイベントでの活用、区民文化センターと民間施設の連携を想定した計画となっており、就業人口の増加により周辺商業施設等への好影響が期待できたこと、共用部分に関する維持管理コスト等を提案者が負担するなど、市の財政負担の軽減等が示されていたことや、区民文化センターを免震構造とすることで高い耐震性を有していたことなどを評価して選定いたしました。今回のプロジェクトは公募によって区民文化センターと事業者が使用する事業用ビルを一体で整備する、都筑区としては初のケースになります。民間からご提案いただいた企画が土台になっており、行政だけの考えでは生まれなかった施設を完成することができました」

横浜市 都筑区役所 総務部 地域振興課 区民施設担当係長 深澤 遼氏（右）は次のように述べています。

「ボッシュ様と都筑区とで地域活性化に関する包括連携協定を昨年締結させていただきました。この施設は“つくって終わり”ではありません。協定に基づき、都筑区における文化振興、にぎわい創出、次世代育成など、幅広い分野で持続的に相乗効果が生み出せるよう双方が連携して取り組んでいきたいと考えております」

JLL担当者

JLL日本 プロジェクト・開発マネジメント事業部 ジェネラルマネージャー 坂本 真純は次のように述べています。

「横浜市都筑区に位置する約1万2,000㎡の敷地にボッシュ様の新社屋と『ボッシュ ホール』を一体開発する公民連携プロジェクト『フュージョンプロジェクト』において、私はプロジェクトマネージャーとしてドイツに本社を置くグローバル企業と日本の地方行政という異なる組織文化を持つ両者間の調整役を担いました。本プロジェクトの始動から完成まで8年、関わったJLLのプロジェクトマネージャーは総勢20名超に及び、JLL日本にとっても希少な巨大プロジェクトといえます。ボッシュの関係者と真摯に議論を重ねながらプロジェクトが無事ゴールしたことは、何事にも代えがたい財産になりました。この素晴らしい建物には、私たちの情熱と挑戦の軌跡が隅々まで詰まっています」

JLL日本 プロジェクト・開発マネジメント事業部 シニアディレクター 溝上 裕二は次のように述べています。

「開発用地を保有する横浜市様が事業コンペを開催するにあたり、私は事業提案をするための基本構想・計画策定をリードしました。具体的には、ボッシュ様が目指す新しい働き方を実現するためのワークプレイス戦略をはじめ、建築計画におけるプログラミング（要求条件の整理）、実際に新社屋を使用するボッシュ様の社員の方々に新しい働き方に対する意識改革を促すチェンジマネジメントを担当しました。長期間にわたるプロジェクトでは多くの困難や試練に直面しましたが、プロジェクトの軸となるコンセプトや建築計画がしっかりしていたことに加え、関係者全員が英知を絞り出して困難に立ち向かったことが成功要因となったと考えています」

JLL日本 ストラテジックコンサルティング事業部長 相川 正敏は次のように述べています。

「横浜市様が実施した対象地の活用事業者の公募入札に対して、ボッシュ様をご支援するべく、入札の提案から土地の購入までプロジェクトマネジメントチームと共同で担当しました。ストラテジックコンサルティング事業部は企業のCRE戦略などに代表される不動産活用を専門的にコンサルティングしており、特殊スキームでの不動産取引を数多く手掛けてきました。今回のプロジェクトにおいても土地を取得したボッシュ様が自社施設と共に区民文化センターを建築し、その後区民文化センターを横浜市様が買い取るという非常に特殊なスキームを提案するなど、これまで培った経験やノウハウを活かしてご支援したことにより、ボッシュ様が事業者として選定される一助となり、また、基本協定や売買契約において横浜市様との協議を円滑に進めることができたものと考えております」

JLL日本 不動産運用サービス事業部 東日本オフィスPMグループ シニアマネージャー 坂本 佳介は次のように述べています。

「本プロジェクトの最大の課題は、民間企業であるボッシュ様と地方行政である横浜市様が共同所有する区民文化センターの管理運営方法を調整することでした。定期的な協議の場を設け、両者の要望を反映した管理体制を構築することができました。管理組合の設立や管理組合規約の策定、そして、共用部の使用ルールや全天候型広場の外部貸し出しルールの策定、イベントへの貸し出しスキームなどの構築、そして施設全体の管理運営を担える建物管理会社の選定などの仕組みづくりも支援しました。その結果、施設全体を一元管理する効率的な体制と、地域に開かれた拠点としての運営ルールを実現することができました」