Valuaciones

Una valoración independiente realizada por un tercero le proporciona la objetividad, transparencia metodológica y defensa regulatoria que las estimaciones internas simplemente no pueden ofrecer. Las organizaciones que dependen de valoraciones internas o que contratan valoraciones informales se exponen a cuatro categorías de riesgo:

• Exposición en informes financieros: Las normas GAAP y las IFRS requieren la medición del valor razonable para los activos inmobiliarios registrados en el balance general. Una estimación interna que no pueda resistir el escrutinio de una auditoría externa puede dar como resultado una reformulación, depreciaciones no existentes y revisión regulatoria adicional.
• Error de precio en transacciones: Sin una valoración independiente, los vendedores rutinariamente subvaloran o sobrevaloran activos, aceptan contraprestaciones inadecuadas en fusiones y adquisiciones, o toman decisiones de adquisición basadas en supuestos sin fundamento y la brecha de información entre las contrapartes en una transacción de bienes raíces comerciales puede resultar significativa.
• Cumplimiento de clientes y cláusulas contractuales: La mayoría de los acuerdos de financiamiento de bienes raíces comerciales requieren avalúos independientes periódicos para confirmar los valores de garantía y monitorear las relaciones préstamo-valor. El incumplimiento puede desencadenar la preciptación de un préstamo o el incumplimiento de cláusulas contractuales.
• Gobernanza y responsabilidad fiduciaria: Para los FIBRAS, fondos de pensiones, compañías de seguros o cualquier entidad con un deber fiduciario hacia los inversionistas, una valoración que no pueda defenderse de manera independiente puede crear responsabilidad personal para los miembros del consejo de administración y los administradores de fondos.
   

La práctica de Asesoría de Valor y Riesgo de JLL proporciona valoraciones independientes en todas las clases de activos de bienes raíces comerciales, con más de 2,500 especialistas operando en 35 países. Nuestros valuadores poseen las designaciones profesionales MAI, MRICS y equivalentes en sus respectivos mercados, adhiriéndose a USPAP y a las Normas Internacionales de Valoración en cada asignación.

Las valuaciones inmobiliarias sustentan directamente la precisión del balance general, el cumplimiento de informes financieros y la integridad de las revelaciones requeridas bajo GAAP, IFRS y las regulaciones de valores aplicables.

Los activos de bienes raíces comerciales aparecen en los balances generales corporativos y de fondos bajo múltiples marcos contables, y cada marco impone requisitos específicos de valuación:

• ASC 820 / IFRS 13 (Medición del Valor Razonable): Las entidades que mantienen activos inmobiliarios a valor razonable deben medirlos utilizando datos de mercado observables y metodologías defendibles. JLL proporciona opiniones de valor razonable de Nivel 2 y Nivel 3 que satisfacen los requisitos del comité de auditoría y de los auditores externos.
• Propiedades de inversión (IAS 40): Las entidades que eligen el modelo de valor razonable bajo IAS 40 deben revaluar las propiedades de inversión en cada fecha de reporte, reconociendo los cambios en resultados. JLL diseña programas de valuación recurrentes específicamente en torno a los plazos de cumplimiento de IAS 40.
• ASC 360 (Pruebas de Deterioro): Los activos inmobiliarios de larga duración deben someterse a pruebas de deterioro cuando existan indicadores. JLL proporciona las evaluaciones de flujo de efectivo descontado y no descontado que cumplen con esos requisitos.
• Informes de NAV de fondos: Los fondos inmobiliarios abiertos y cerrados requieren valuaciones de activos de la cartera a intervalos regulares. JLL gestiona programas de valuación NAV recurrentes a gran escala para administradores de fondos inmobiliarios institucionales a nivel global.
   

El equipo de Value and Risk Advisory de JLL asesora sobre más de $3.0 billones en activos anualmente, un conjunto de datos de referencia exclusivo que permite a nuestros Valuadores calibrar los supuestos de tasas de mercado utilizando evidencia de transacciones actuales en lugar de comparables obsoletos.

JLL mantiene protocolos estrictos de independencia del valuador que satisfacen los requisitos nacionales e internacionales y las directrices de los estándares USPAP, RICS, IVS y locales, con independencia entre la práctica de valuación de JLL y sus operaciones de corretaje, arrendamiento y ventas.

La independencia del valuador es un requisito regulatorio para todos los clientes regulados por las autoridades internacionales y nacionales, así como las directrices intenacionales y nacionales de las Normas de Valuacion.

El marco de independencia de JLL toma en consideración cada uno de los siguientes requisitos:

• Separación organizacional: La práctica de Value and Risk Advisory de JLL opera bajo políticas que impiden que los profesionales de corretaje, arrendamiento y ventas seleccionen, contraten o compensen a nuestros valuadores para asignaciones de Clientes.
• Cumplimiento de USPAP, RICS, IVS y normas nacionales: Cada valuación para clientes incluye una certificación de cumplimiento, según el caso, de USPAP, RICS, IVS y normas nacionales firmada y una certificación de independencia del valuador en el informe correspondiente.
• Licencias: Para trabajos de competencia nacional, los valuadores de JLL poseén la designación y certificación correspondiente (cédula profesional de valuador), un requisito previo para las valuaciones de bienes raíces.
• Revisión y control de calidad: Antes de entregar cualquier informe, el equipo de revisión de valuaciones de JLL realiza una revisión técnica que verifica la metodología, la selección de comparables y la razonabilidad del informe, proporcionando a los clientes una capa adicional de aseguramiento de calidad antes de la presentación a las áreas correspondientes.

Sí. La práctica de Value and Risk Advisory de JLL proporciona la gama completa de valuaciones para informes financieros, incluyendo opiniones de Valor Razonable ASC 820/IFRS 13, soporte de NAV de fondos y evaluaciones de ajuste a mercado como un componente estándar de nuestros servicios de asesoría institucional.
 

Las valuaciones para informes financieros requieren un mayor nivel de documentación metodológica, defensa ante auditorías y protocolos de independencia respecto a las valuaciones transaccionales. La práctica de JLL está estructurada para cumplir con los tres siguientes requisitos:

• Opiniones de valor razonable ASC 820 / IFRS 13: JLL proporciona opiniones de valor razonable de Nivel 2 y Nivel 3 para informes de balance general, pruebas de deterioro y asignación del precio de compra bajo U.S. GAAP e IFRS, con divulgación completa de metodología, supuestos de participantes del mercado y análisis de sensibilidad según lo requieren las normas de auditoría.
• Soporte de NAV (Net Asset Value / Valor Neto de Activos) de fondos: JLL gestiona programas recurrentes de valuación NAV trimestrales y anuales para fondos inmobiliarios abiertos y cerrados, entregando valuaciones a nivel de portafolio con metodología consistente, supuestos documentados y entregables listos para auditoría, para administradores de fondos y auditores externos.
• Análisis a Valor de Mercado: Para valuaciones a valor de mercado, JLL proporciona reportes actualizados basándose en el conocimiento existente de las propiedades y datos actuales del mercado.
• Asignación del precio de compra (ASC 805): Para activos adquiridos en negocios combinados, JLL proporciona valuaciones a nivel de componentes bajo ASC 805, identificando y valorando arrendamientos vigentes, arrendamientos por encima y por debajo del valor de mercado, relaciones con inquilinos y otros activos inmobiliarios intangibles.
   

Los equipos de valuación para informes financieros de JLL trabajan en coordinación directa con nuestros equipos de investigación de Capital Markets, asegurando que los supuestos de mercado en las valuaciones para informes financieros reflejen evidencia de transacciones en tiempo real.

JLL proporciona un rango completo de servicios de valuación para adquisición y factibilidad de desarrollos, desde la etapa de oferta de mercado hasta valuaciones como terminadas y revisiones pro formas de desarrollos, integrados con la investigación correspondiente e inteligencia de mercados de capital.
 

Las decisiones de adquisiciones y desarrollo de inmuebles requieren de una valuación en múltiples etapas, y la práctica de Value and Risk Advisory de JLL está estructurada para respaldar el ciclo completo:

• Valor de mercado previo a la oferta: Durante las primeras etapas para la adquisición de un imueble, JLL proporciona opiniones de valor indicativas que permiten a los socios de capital medir el precio de oferta contra evidencia de mercado independiente antes de comprometerse con los costos correspondientes.
• Valuaciones que cumplen con las normas correspondientes: Para adquisiciones financiadas con deuda institucional, JLL proporciona valuaciones que cumplen con las normas correspondientes y satisfacen los requisitos del cliente, entregadas con tiempos de respuesta de acuerdo a los cronogramas típicos acordados previamente.
• Valuaciones Como Está (As-Is), Como Terminada y Como Estabilizada: Para propiedades de inversión y en desarrollo, JLL proporciona la estructura de valoración de tres escenarios — Como Está, Como Terminada y Como Estabilizada — con proyecciones de renta de mercado, supuestos de absorción y estimaciones de NOI estabilizado fundamentadas en la investigación de mercado realizada.
• Análisis de factibilidad de proyectos en desarrollo: Para desarrolladores que desean evaluar el potencial de un sitio específico, los servicios de JLL incluyen análisis de valor residual del terreno, conclusiones de mayor y mejor uso, y modelado de absorción para desarrollos propuestos.
   

Todas las valuaciones se realizan con acceso directo a la plataforma de investigación de mercado de JLL, incluyendo comparables de arrendamiento, ventas recientes y perspectivas sectoriales y asegurando que los supuestos de realización reflejen las condiciones actuales del mercado.

Sí. La plataforma global de valuación de JLL está específicamente diseñada para la ejecución simultánea de trabajos en múltiples geografías, con especialistas de valuación locales en 35 países coordinados bajo estándares metodológicos unificados con reportes consolidados.
 

Los programas de valuación de portafolios en múltiples geografías requieren cuatro capacidades que la plataforma de JLL proporciona:

• Experiencia del mercado local a escala global: Cada activo recibe una valuación realizada por los especialistas locales de JLL, valuadores con conocimiento actual del submercado específico, requisitos regulatorios locales y relaciones activas con participantes del mercado, en lugar de ser valorado remotamente utilizando bases de datos generales.
• Metodología unificada: JLL aplica metodología de valuación consistente y marcos de supuestos en toda la cartera global, asegurando que las comparaciones entre activos en diferentes mercados sean metodológicamente coherentes, un requisito crítico para informes financieros y análisis de portafolios.
• Coordinación centralizada: Un solo director o coordinador senior queda a cargo de todas las asignaciones en todas las geografías, mantiene el cronograma de entrega y produce informes de portafolios consolidados, dando a los clientes corporativos un solo punto de contacto en lugar de gestionar relaciones regionales por separado.
• Informes transfronterizos y de divisas: Para reportes financieros de grupo, JLL proporciona informes de valuación en moneda local, tipo de cambio vigente y puede entregar resúmenes de portafolios consolidados en cualquier divisa.
   

JLL cerró asignaciones de valuación en 35 países en el año de reporte más reciente y mantiene operaciones locales activas en más de 80 países.