Perspectivas Globales Inmobiliarias

Tras un año desafiante, las perspectivas para 2026 son más positivas. La mejora de los fundamentos del mercado, incluido el crecimiento económico positivo en la mayoría de los principales mercados, la reducción de las preocupaciones comerciales, la moderación de la inflación y tasas de interés más bajas contribuirán a un entorno operativo más estable. Y, sin embargo, la convergencia de fuerzas económicas, tecnológicas y sociales deja a las organizaciones de todo el mundo navegando un entorno complejo y en evolución, con la industria de bienes raíces comerciales en el umbral de una transformación sustancial - y emocionante. 

Este Outlook examina seis fuerzas críticas que están remodelando los bienes raíces comerciales: la imperativa de eficiencia en un entorno de mayores costos; fuentes de suministro cada vez más intensas en todos los tipos de propiedades; 'experiencia' como el nuevo impulsor de valor en bienes raíces; la maduración de la implementación de IA más allá de los programas piloto; la convergencia de los edificios con los sistemas de energía; y la democratización de la inversión en bienes raíces comerciales. Cada una representa tanto un desafío como una oportunidad para los actores del sector inmobiliario.

Para los mercados de capital inmobiliario, el ambiente se fortaleció notablemente en la segunda mitad de 2025 y se espera que la inercia continúe creciendo en 2026. Esperamos que los mercados de deuda permanezcan muy activos y que el apetito de los prestamistas continúe ampliándose a través de los sectores inmobiliarios. Durante el próximo año anticipamos que la competitividad de las ofertas de los inversionistas aumente aún más a medida que el ciclo de inversión inmobiliaria gane ímpetu, resultando en una expansión de los volúmenes de transacciones a lo largo del año. El auge de la infraestructura de IA continuará impulsando la demanda de centros de datos, mientras que el sector Living seguirá siendo el sector de inversión más grande del mundo, con una creciente demanda de inversión en todas las formas de vivienda. Los mercados con amplias ofertas de productos seguirán activos y esperamos una creciente demanda en una variedad de países, desde Australia hasta España.

Mientras tanto, se espera que la demanda de arrendamiento se fortalezca en muchos mercados y tipos de propiedades en 2026. Se proyecta que la ocupación de oficinas e industrial aumente globalmente, con crecimiento en la mayoría de los países principales, incluidos EE.UU., India y Reino Unido. El impacto de la menor construcción nueva se volverá progresivamente mayor en el sector de oficinas, ya que los ocupantes que buscan nuevos espacios grandes enfrentan menos opciones y tasas de alquiler más altas. En ubicaciones con restricciones de oferta, la escasez de espacio de calidad - particularmente aguda en Tokio, Nueva York y Londres - significará que la demanda se amplíe más allá del tope del mercado. Las entregas industriales y logísticas también están disminuyendo globalmente, lo que contribuirá a la contracción de la vacante a medida que aumenten los arrendamientos. 

Las organizaciones de todos los sectores enfrentan un entorno operativo cada vez más caro a medida que convergen múltiples presiones de costos externas. Los costos de deuda y préstamo han aumentado ya que las preocupaciones sobre la sostenibilidad fiscal gubernamental se han extendido a los cargos de crédito privado; los empleadores enfrentan crecientes gastos laborales por el aumento de impuestos sobre nómina, desajustes persistentes de habilidades y escasez generalizada de trabajadores. Los costos de materiales de construcción y adecuación también están elevados y enfrentan una mayor presión al alza en 2026. Por ejemplo, en Europa se espera que la inflación de costos 'todo incluido' para 2026 en el Reino Unido y Alemania esté en el rango de 2.7-3% y 3.5-4% en EE. UU., mientras que las estimaciones son más altas en partes de Asia-Pacífico con costos de construcción en Singapur y Australia previstos para aumentos de 5-6%. 

Para inversores, desarrolladores y ocupantes por igual, esta confluencia de factores ha puesto la gestión de costos en el lugar número uno de su lista de preocupaciones: el 72% de los líderes de bienes raíces corporativos han identificado los costos y la eficiencia presupuestaria como su máxima prioridad al entrar en el nuevo año. 

Abordar esto exige repensar estratégicamente los enfoques de gestión de costos, con los equipos de bienes raíces enfocados en tres áreas en 2026: interrogar de cerca las líneas presupuestarias; optimizar la utilización del espacio; y mejorar las eficiencias operativas. 

En 2026, la reducción de costos implicará un escrutinio meticuloso de cada gasto. Para los inversores, esto significa optimización de activos: maximizar la eficiencia y el rendimiento de los activos, con mantenimiento proactivo y gestión de capex. Para los ocupantes, significa examinar cada gasto operativo, desde servicios públicos hasta costos de adecuación y mejora, hasta contratos de mantenimiento. La optimización del espacio y el dimensionamiento correcto de la cartera serán un enfoque clave para asegurar que toda la huella inmobiliaria se alinee con las operaciones actuales y las necesidades comerciales futuras. 

El impulso continuo hacia la mejora de la eficiencia llevará cada vez más a las organizaciones a asociaciones externas a través de la subcontratación y la optimización de la cadena de suministro. La adopción de tecnología para la gestión de edificios/instalaciones y la entrega de servicios representará otra vía crítica de eficiencia. La automatización y las soluciones digitales prometen reducir significativamente los costos operativos mientras se mantiene la calidad del servicio, si se implementan con éxito.

Cada estrategia de gestión de costos requerirá una cuidadosa calibración, ya que cada iniciativa de reducción de costos debe evaluarse por su impacto potencial en la productividad de los empleados, la resiliencia organizacional, la experiencia del usuario y la retención de talento.

En 2026, la nueva oferta disminuirá aún más en la mayoría de los sectores de propiedades inmobiliarias comerciales en América del Norte y Europa. La incertidumbre económica combinada con altos costos de construcción y financiamiento (ver tendencia 1) sigue empujando a la baja los inicios de construcción tras una disminución en el desarrollo durante 2025. A medida que las organizaciones avancen en los próximos 12 meses, los impactos de la disminución de la disponibilidad de espacio moderno se volverán progresivamente mayores tanto para los ocupantes como para los dueños.

En el sector de oficinas, el desarrollo está en un mínimo histórico en los EE. UU., con finalizaciones que caerán un 75% en 2026 y tres cuartas partes de la tubería restante ya prearrendada. Los nuevos inicios de construcción en Europa están en sus niveles más bajos desde 2010, y se proyecta que las entregas disminuyan un 5% el próximo año tras una disminución equivalente en 2025. La escasez de suministro de oficinas de alta calidad será particularmente aguda en ciudades como Tokio, Nueva York y Londres. Con el aumento de la actividad de arrendamiento, los ocupantes en busca de nuevos espacios grandes enfrentarán menos opciones y tarifas de alquiler más altas. Esto llevará la disponibilidad y la asequibilidad a un enfoque más nítido a medida que la demanda se amplíe más allá del segmento superior del mercado.

La menor oferta también es evidente en la mayoría de los otros tipos de propiedades. A nivel mundial, se espera que las entregas industriales y logísticas en 2026 estén un 42% por debajo de los niveles máximos vistos en 2023, con menos construcción especulativa nueva y una mayor competencia por el terreno de otros usos como centros de datos y manufactura. La oferta minorista está cerca de los mínimos históricos en mercados maduros, mientras que el desarrollo de viviendas multifamiliares en EE.UU. ha bajado más de tres cuartos desde su reciente pico y todavía sigue limitado en muchos países de Europa y Asia Pacífico. La construcción de centros de datos continúa siendo la excepción y avanza con una capacidad que se prevé aumente un 19% en 2026, ya que los hiperescalares, entre otros, comprometen cantidades récord de capital.

Al mismo tiempo que aumentan las carencias de espacio en demanda, la necesidad de un reposicionamiento amplio o reacondicionamiento de propiedades en riesgo de obsolescencia se acelerará. Los 10 principales mercados de oficinas para reposicionar tienen más de 130 millones de metros cuadrados de espacio en riesgo de quedar obsoletos, y ciudades como París, Londres, Nueva York, Boston y Chicago tendrán algunas de las oportunidades más atractivas en este espacio. Los propietarios están más conscientes de las ventajas de reacondicionar y reposicionar activos existentes, incluyendo plazos de construcción más rápidos, reducciones en carbono incorporado y menores costos. Las mejoras enfocadas en energía no solo ayudan en la gestión de gastos, sino que también pueden generar un retorno un 55% más alto cuando se realizan más temprano en el ciclo de vida de un edificio.

A través del entorno construido global, 'experiencia' se ha convertido en el factor decisivo que determina cómo las personas eligen dónde vivir, trabajar, comprar y pasar su tiempo. Sin embargo, los edificios y lugares no están a la par, con riesgos de 'obsolescencia de experiencia' emergiendo para los activos. Mientras que más de dos tercios de las personas en todo el mundo ahora esperan experiencias de alta calidad, personalizadas y mejoradas por el bienestar que se integren en cada tipo de espacio con el que interactúan, un aumento del 5 % desde 2024, la falta de suministro de stock de calidad de Grado A junto con stock envejecido y obsoleto en los mercados clave de EE. UU. y Europa, centrará los factores de experiencia como un motor de inversión fundamental en 2026.

Las tendencias de diseño se están moviendo en la misma dirección, donde los viajes centrados en las personas 'de la calle a la silla', la conexión social y los entornos inmersivos habilitados por la tecnología son el enfoque, trascendiendo el comercio minorista y también impulsando las experiencias de oficina. La mayoría de las empresas han definido su expectativa específica en la oficina y nuestra investigación muestra que los empleados en general entienden y aceptan los marcos de asistencia actuales, ya que el 66% de los empleados a nivel mundial dice que su empleador tiene una política clara y el 72% la ve positivamente. Pero entender no significa presentarse. El apoyo y el cumplimiento aumentan cuando la oficina vale el viaje; la resistencia se correlaciona con el mal confort, la autonomía limitada y un débil apoyo al bienestar.

El nuevo desafío es más difícil: crear entornos en los que las personas realmente quieran trabajar, con mejores resultados de bienestar y rendimiento para las empresas. Las organizaciones que se adelantan están optimizando para la experiencia, no solo para la ocupación. 

Lo que gana atención en el comercio minorista y la hospitalidad también gana en la oficina: bienestar y naturaleza (el 73% dice que más vegetación cerca de su lugar de trabajo mejoraría el bienestar); personalización (el 74% prefiere lugares que los reconozcan y se adapten a ellos); y conveniencia a través del acceso a múltiples amenidades. Cuando los empleados califican altamente su experiencia en el lugar de trabajo, el 84% también se siente positivo sobre las expectativas de asistencia. 

En pocas palabras: la gente no rechaza la oficina, rechaza una mala experiencia en la oficina. Esto trasciende los principios de diseño físico; la ubicación, el acceso a las comodidades y las experiencias sin fricciones son imperativas para crear valor para los usuarios. Los inversores y operadores con un enfoque en estrategias de ubicación y creación de lugares capturarán más usuarios al crear entornos que se sientan intuitivos, conectados y realmente valgan la pena. 

Las estrategias de ubicación se centran cada vez más en mercados secundarios y de estilo de vida, para satisfacer la demanda de talento por vecindarios de trabajo más vibrantes y ciudades habitables. En los EE. UU., la investigación de JLL muestra que las oficinas ubicadas en 'distritos de estilo de vida' que tienen acceso a amenidades como lugares de entretenimiento, pabellones al aire libre y atracciones frente al mar pueden atraer una prima de alquiler del 32%. Y los empleados están de acuerdo: nuestra reciente encuesta muestra que el 67% de las personas desean trabajar en un vecindario vibrante, aumentando al 74% de los jóvenes de 25 a 34 años. 

La experiencia en sí misma se volverá aún más importante en 2026 en todos los sectores y geografías. La convergencia de la competencia por talento en ubicaciones clave, las tasas de agotamiento laboral en aumento y los cambios impulsados por IA en las tareas laborales convergerán en 2026, requiriendo que los empleadores reflexionen sobre cómo sus espacios de trabajo están influyendo en la experiencia de los empleados y, en última instancia, en los resultados empresariales.

Las organizaciones de bienes raíces están acercándose a un punto crítico en su camino de adopción de IA. Tras la rápida expansión de los proyectos piloto de IA en 2025 - con el 92% de los ocupantes corporativos y el 88% de los inversores en nuestra reciente encuesta de tecnología iniciando programas de IA - la industria enfrentará un mayor escrutinio sobre la efectividad de la implementación y la escalabilidad en 2026.

Actualmente, las organizaciones están persiguiendo un promedio de cinco casos de uso de IA simultáneamente (a través de flujos de trabajo de datos, optimización de cartera, gestión de energía, análisis de mercado y modelado de riesgos), pero solo el 5 % informa haber logrado la mayoría de los objetivos de sus programas. Los inversores privados y las empresas de gestión de inversiones estaban ligeramente detrás de los inversores listados y los inversores institucionales en sus resultados de IA.

En 2026, la fatiga de pilotos de IA surgirá mientras las organizaciones luchan por escalar las iniciativas de IA de 2025 más allá de la experimentación. Aquellos que lanzaron múltiples pilotos sin planificación sistemática enfrentarán una creciente presión por demostrar un ROI significativo, y muchos descubrirán que su enfoque fragmentado tiene una escalabilidad limitada. Las empresas que carecen de capacidades fundamentales - infraestructura de datos, gestión del cambio, talento - chocarán con paredes de implementación, forzando decisiones entre inversión estratégica o abandono del programa de IA. 

El 60 % de los inversores de todos los tipos todavía no tiene una estrategia tecnológica unificada para sus funciones de bienes raíces y tipos de activos. Para los ocupantes, el 70 % no tiene un marco de gestión del cambio para IA. El 50 % no está suficientemente dotado de recursos en cuanto a talento digital y de IA. Industrias como ciencias de la vida y servicios profesionales están particularmente desafiadas en la disponibilidad de talento de IA para CRE. 

La brecha de rendimiento cada vez mayor entre los implementadores sistemáticos y los pilotos experimentales se volverá innegable, con organizaciones líderes avanzando mientras los rezagados luchan por justificar la inversión continua en IA. A medida que la transformación de IA se desplaza de productividad y eficiencia hacia el rediseño de flujos de trabajo e innovación del modelo comercial, las propuestas de valor de los actores inmobiliarios cambiarán. Las capacidades estratégicas para abrir nuevos mercados, operar con agilidad y proporcionar una ventaja impulsada por datos en la toma de decisiones se volverán gradualmente más importantes en la definición del éxito.

En 2026, la relación entre el sector inmobiliario y la energía cambiará de ser adyacente a interdependiente. La energía confiable, limpia y asequible estará junto con la ubicación como un factor definitorio de la competitividad inmobiliaria. El entorno construido ya no está posicionado en el borde de la transición energética. En lugar de eso, los edificios están comenzando a operar como partes integradas del sistema eléctrico, generando, almacenando y gestionando electricidad mientras participan en nuevas formas de mercados de energía locales.

La presión sobre los sistemas de energía está enfocando esfuerzos para aumentar la capacidad. Se proyecta que la demanda global de energía de los centros de datos por sí sola haya aumentado un 21% en 2025 y se más que duplicará para 2030. En áreas cercanas a grandes centros de datos, los precios de la electricidad ya han aumentado hasta un 267% en un solo mes durante los últimos cinco años.

El sistema energético no puede expandirse lo suficientemente rápido para satisfacer la demanda acelerada y las implicaciones están aterrizando a nivel de activos. Los costos energéticos son proporcionales a un 26% del valor del alquiler, lo que hace que la eficiencia sea esencial para la competitividad. Pero la oportunidad para bienes raíces se extiende más allá de la evitación de costos. Con la creciente volatilidad de precios, los riesgos de cortes y la demanda en aumento, los edificios pueden ayudar cada vez más a abordar estas presiones a través de soluciones de energía distribuida. 

En mercados como California y Nueva Jersey, así como en Alemania, los fuertes marcos políticos y los altos precios de electricidad ya están impulsando una rápida adopción de paneles solares en los techos y almacenamiento detrás del medidor, mientras los ocupantes buscan estabilidad y resiliencia. En China, los propietarios de edificios y ocupantes están acelerando la adopción de energía solar en tejados para asegurar un suministro de energía predecible y protegerse contra la variabilidad de la red. La trayectoria es clara y estos mercados están a la vanguardia: los edificios están pasando de ser consumidores pasivos a recursos energéticos activos — y los activos capaces de integrar soluciones in situ pueden desbloquear un aumento de ingresos del 25% al 50% en comparación con el alquiler.

Históricamente, la inversión en bienes raíces comerciales ha sido el dominio de inversores institucionales, empresas operadoras de bienes raíces, oficinas familiares y personas de alto patrimonio neto. Los requisitos de capital y financiamiento, experiencia operativa y barreras de entrada al mercado han favorecido a los inversores experimentados y bien capitalizados. Sin embargo, los cambios regulatorios, las nuevas tecnologías, el aumento de la riqueza personal y la mayor educación están allanando el camino para la democratización de la inversión y propiedad en bienes raíces comerciales.

Mientras que los planes de pensiones han invertido durante mucho tiempo en bienes raíces a través de sus gestores de inversiones, los cambios regulatorios ahora están transformando el panorama de inversión más amplio.: Políticas como el Acuerdo de Mansion House del Reino Unido, o la más reciente Orden Ejecutiva de EE.UU. que permite a los planes 401(k) ofrecer fondos de bienes raíces privados como parte de su oferta, están allanando el camino para una posible nueva ola de capital en el sector en los próximos años.

Más allá de los planes de pensiones y jubilación, el aumento colectivo de la riqueza privada en los últimos 15 años dará lugar a una nueva clase de inversores que buscan activos generadores de ingresos con un mayor valor relativo para los mercados de capital privado y acciones globales. Desde la crisis financiera global, la riqueza agregada de los multimillonarios ha aumentado un 265%, alcanzando un estimado de USD 15.4 billones en 2025, lo que resulta en un capital de inversión adicional significativo. 

Además, blockchain finalmente se ha convertido en una plataforma viable para la inversión en bienes raíces comerciales. Las transacciones recientes notables incluyen el Token de Realty de KJRM respaldado por Shiodome City Center, así como el token ofrecido públicamente por Kenedix, SMBC Trust Bank, Nomura Securities y BOOSTRY para la inversión en viviendas de alquiler. 

Los cambios regulatorios están ampliando las formas para que los inversores individuales de fondos de jubilación y pensiones accedan a mercados privados y bienes raíces comerciales, y la educación sobre los beneficios de la propiedad inmobiliaria también se está expandiendo. Esto permitirá a más inversores privados y minoristas tener exposición a fondos de inversión en bienes raíces privados y, en algunos casos, incluso poseer acciones fraccionadas de propiedades de alto valor, lo que resultará en la democratización de la inversión en bienes raíces.

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El panorama de bienes raíces comerciales de 2026 recompensará a las organizaciones que adopten la adaptación estratégica sobre las respuestas tácticas. Las seis fuerzas descritas - presiones de costos, limitaciones de suministro, experiencia como motor de valor,- maduración de la IA, convergencia energética y democratización de la inversión - no son desafíos y oportunidades aisladas, sino dinámicas interconectadas que requieren un pensamiento holístico y acción coordinada.

Para los inversores, el éxito en este entorno demanda ir más allá de la gestión tradicional de bienes raíces hacia una estrategia de activos integrada que considere la eficiencia operativa, la experiencia, la capacidad tecnológica, el rendimiento energético y el acceso al capital como componentes unificados de ventaja competitiva. Los inversores que vean estas fuerzas como oportunidades para la diferenciación, en lugar de obstáculos a superar, emergerán como líderes en el ecosistema transformado de bienes raíces de 2026 y más allá.

Para los ocupantes, las empresas que prosperen serán aquellas que reconozcan que los bienes raíces no son meramente una necesidad operativa, sino una plataforma estratégica para la innovación, la eficiencia y el crecimiento. Mientras la industria navega por este período de cambio sin precedentes, las organizaciones que inviertan en una transformación integral-equilibrando las presiones de costos inmediatos con el posicionamiento estratégico a largo plazo-definirán el futuro de los bienes raíces comerciales.