Perspectiva Global de Bienes Raíces, mayo 2025

• La narrativa económica global en 2025 ha estado dominada por un entorno impredecible en la política comercial y geopolítica. Aunque se espera que la mayoría de los principales mercados registre un crecimiento económico positivo este año, las perspectivas cambiantes han impactado la confianza empresarial y los mercados financieros.

• Los mercados inmobiliarios globales fueron en general resilientes durante el primer trimestre. La incertidumbre ha llevado a un enfoque en la planeación a corto plazo para aquellos mercados y sectores más expuestos a interrupciones en la cadena de suministro, como el industrial y el retail, mientras que la renta de oficinas siguió recuperándose.

• La actividad en los mercados de capitales se mantuvo sólida, apoyada por mercados de deuda líquidos, aumento de la inversión transfronteriza y ajustes en los valores de los activos en años recientes. Es probable que la alta volatilidad desacelere el impulso en el segundo trimestre. Los valores de los bienes raíces comerciales continúan siendo atractivos en comparación con otras clases de activos, y la oferta menguante en muchos mercados maduros respaldará el desempeño de los activos existentes.

La narrativa económica global en 2025 ha estado marcada por un entorno geopolítico y de políticas comerciales cambiante. Aunque los mercados inmobiliarios demostraron resiliencia en el primer trimestre, la atmósfera de incertidumbre ha afectado la confianza empresarial y generado un nuevo enfoque en las cadenas de suministro. Se espera que la mayoría de los principales mercados experimenten crecimiento positivo este año, pero el panorama es dinámico y depende de la política comercial de EE. UU. y de la respuesta comercial, fiscal y monetaria del resto del mundo.

La actividad ocupacional en el primer trimestre fue mixta, con desempeños variados según los mercados y los tipos de propiedades. Muchos inquilinos industriales y del sector retail están revisando el impacto de nuevos aranceles en sus cadenas de suministro y operaciones. Al mismo tiempo, la contratación de oficinas a nivel global continuó su recuperación, con las tres regiones registrando mayor actividad versus el primer trimestre de 2024.

Las inquietudes en torno al impacto económico de los aranceles recientes están ocasionando un cambio en el sentir de los inversionistas, dando lugar a un nuevo periodo de imprevisibilidad. Aunque la comunidad de inversión ya espera volatilidad y ha estado operando en entornos de incertidumbre durante los últimos cinco años, cada nuevo punto de inflexión en el mercado provoca una perturbación inicial, seguida de un tiempo en el que los inversionistas necesitan evaluar el impacto en sus inversiones y su estrategia de despliegue de capital.

Cabe destacar que el sector inmobiliario comercial ha entrado en este periodo de volatilidad en un estado relativamente saludable. Las correcciones prolongadas en el valor de los activos durante los últimos dos años y medio han reducido el riesgo de esta clase de activos, y el valor relativo del sector frente a alternativas de inversión en mercados públicos también presenta un contexto favorable. Los niveles de deuda y crédito a nivel global se encuentran en condiciones saludables, con mercados de deuda líquidos que respaldan la actividad en los mercados de capitales. Además, el desempeño de los activos existentes se beneficiará de la disminución en los nuevos desarrollos en muchos mercados maduros. Aunque empiezan a emerger señales de estancamiento, los valores de los activos en general se han mantenido estables y hubo una alta intensidad en las ofertas al inicio del año.

La actividad de transacciones directas totalizó 185 mil millones de dólares estadounidenses en el primer trimestre de 2025, un aumento del 34% interanual. Diversos factores se unieron para impulsar el crecimiento continuo de la actividad, incluyendo mercados de deuda líquidos, mayor participación institucional, un aumento gradual en transacciones de gran escala y un incremento interanual en transacciones transfronterizas. Los volúmenes de transacciones en las Américas durante el primer trimestre alcanzaron los 93 mil millones de dólares estadounidenses, un 37% más que el año anterior. EMEA registró volúmenes de transacciones por 55 mil millones de dólares estadounidenses, lo que representa un aumento del 41%. En Asia Pacífico, los volúmenes de transacciones subieron a 36 mil millones de dólares estadounidenses, un 20% más.

La inversión transfronteriza aumentó un 57% interanual en el primer trimestre. Este es el nivel más alto para un primer trimestre desde 2022, lo que demuestra cómo la continua mejora en la dinámica de los mercados de capital durante gran parte del trimestre llevó a una mayor normalización de la actividad transfronteriza, aunque al inicio del segundo trimestre se observó una mayor variabilidad.

En los diferentes sectores, los inversionistas están poniendo el foco en la calidad de los activos, el crédito de los inquilinos y en aquellos sectores que se encuentran en la senda del crecimiento estructural. Industrial y logística, vivienda y ciertos alternativos seleccionados siguen siendo los más demandados. La proporción de capital invertido en el sector retail mostró un ligero aumento, representando una mayor participación en comparación con los últimos cinco años, aunque las transacciones de gran escala aún están por debajo de su potencial. La segmentación entre y dentro de los sectores persiste, especialmente en el sector de oficinas en EE. UU., aunque las transacciones de oficinas han mejorado al comenzar el año.

La renta de oficinas a nivel global siguió recuperándose en el primer trimestre a pesar de un entorno económico volátil, con las tres regiones registrando un aumento en la actividad respecto al primer trimestre de 2024. Las renovaciones y extensiones representan una mayor proporción del arrendamiento en todas las regiones ante la limitada oferta nueva en Norteamérica y Europa, combinada con el aumento de rentas y costos de acondicionamiento.

El inicio de nuevas construcciones alcanzó un mínimo histórico en EE.UU. y, aunque la construcción está aumentando en Europa, la oferta en los submercados centrales sigue siendo excepcionalmente limitada. Se espera que esto contribuya a que la vacancia alcance su máximo y comience a disminuir en ambas regiones este año. Con menos espacios nuevos ingresando al mercado y la disponibilidad concentrada en edificios y ubicaciones menos atractivas, los ocupantes deberán explorar opciones con mayor antelación a medida que la competencia por los mejores espacios se intensifica.

Tendencias futuras: Aumento en la necesidad de transformar e invertir para satisfacer las expectativas laborales

Corto plazo: Aunque se prevé que un panorama económico impredecible ralentice la toma de decisiones, el avance continuo en programas de regreso a oficinas, la reducción en la tasa de reducción de espacios y el aumento en vencimientos de contratos de arrendamiento deberían impulsar la recuperación del arrendamiento de oficinas en 2025.

Largo plazo: La limitada nueva construcción y altos niveles de preventa intensificarán la competencia por espacios centrales de alta calidad en muchos mercados, mientras que la vacancia seguirá siendo elevada en edificios antiguos y secundarios. Con rentas prime y costos de acondicionamiento en aumento, esperamos una mayor demanda por proyectos remodelados y submercados fuera del CBD. 

La actividad de arrendamiento industrial mostró señales de estabilización en el primer trimestre, a pesar del entorno impredecible y la cautela de los ocupantes. Sin embargo, la imposición de nuevos aranceles por parte del gobierno de Estados Unidos al finalizar el trimestre ha generado mayor incertidumbre, mientras las empresas esperan nuevos acontecimientos y evalúan el impacto en las cadenas de suministro, la producción y la economía.

Tendencias futuras: Desafíos y oportunidades para el sector inmobiliario industrial

Corto plazo: Muchas empresas afectadas por aranceles priorizarán la planificación a corto plazo y la flexibilidad. En este entorno, algunas acelerarán, redireccionarán o pausarán envíos utilizando espacios adicionales; otras buscarán acuerdos o renovaciones a corto plazo mientras posponen decisiones adicionales.

Largo plazo: El crecimiento del comercio electrónico y la urbanización seguirán impulsando la demanda, mientras que los efectos a largo plazo de la evolución de las políticas comerciales aún son inciertos. Las cadenas de suministro necesitan tiempo para adaptarse, ya que las instalaciones de manufactura generalmente tardan de 3 a 5 años en estar operativas; esto ralentizará la toma de decisiones hasta que haya mayor claridad. El retorno de la manufactura de alto valor probablemente continuará aumentando, generando mayor demanda de espacios industriales equipados para producción avanzada y cadenas de suministro relacionadas, especialmente en mercados menos afectados por barreras comerciales.

El desempeño del mercado retail fue variado entre regiones durante el primer trimestre, con más cierres de tiendas en EE. UU. que resultaron en el primer trimestre de absorción neta negativa en cuatro años. Aunque la desocupación en centros power y vecinales probablemente seguirá en aumento, el mercado aún enfrenta escasez de espacios de nueva generación clase A. En Europa y en economías de mayor crecimiento o enfocadas al turismo en Asia Pacífico, la demanda de los retailers por ubicaciones premium en el centro sigue siendo sólida.

Tendencias futuras: Desempeño divergente mientras los retailers evalúan perspectivas de crecimiento y cadenas de suministro

Corto plazo: Es probable que la divergencia en el desempeño del mercado retail continúe durante 2025. En EE. UU., las preocupaciones por las cadenas de suministro originarán respuestas diversas conforme los retailers evalúan los efectos de políticas comerciales cambiantes. Los mercados con mayor crecimiento de PIB e ingreso, y destinos turísticos esperan mostrar el gasto del consumidor más resiliente. Con una nueva construcción limitada en mercados maduros, las ubicaciones prime seguirán siendo escasas.

Largo plazo: El aumento en los costos de entrega ha hecho que la recolección en tienda resulte, a menudo, más rentable que la entrega a domicilio. Como resultado, los retailers han recuperado confianza en las tiendas físicas, y muchos optarán por formatos más grandes que incorporen servicios de compra en línea y recolección en tienda. Este enfoque híbrido ofrece ventajas: mejora los márgenes de ganancia, incentiva compras por impulso cuando los clientes acuden a recoger sus pedidos y reduce los costos de almacenamiento para los retailers.

A pesar de las condiciones geopolíticas y económicas desafiantes, los fundamentos positivos a largo plazo para los activos residenciales continúan impulsando el crecimiento de la inversión.

Las inversiones en sector residencial en EE. UU. superaron los 22 mil millones de dólares estadounidenses durante el trimestre. El sector residencial en Europa mantuvo su posición como el de mayor volumen de transacciones, con el total del primer trimestre superando al cuarto trimestre y más que duplicando los niveles del mismo periodo del año pasado. En Asia Pacífico, el nuevo incremento en inversiones mantuvo las tendencias positivas registradas al cierre de 2024.

Tendencias futuras: Confianza inversora impulsa acuerdos más grandes y mayor institucionalización

Corto plazo: La escasez de oferta seguirá siendo una preocupación importante para los mercados de vivienda en todo el mundo, ya que la urbanización, la movilidad internacional y la reducción en el tamaño de los hogares contribuyen a una mayor demanda de vivienda en renta. A pesar de la volatilidad económica, la confianza de los inversionistas en el sector impulsará el crecimiento de operaciones de mayor escala —plataformas, portafolios y acuerdos a nivel de entidad— en 2025.

Largo plazo: Se espera que la creciente institucionalización de los mercados de vivienda, a medida que los inversionistas destinan más capital a los sectores residenciales y diversifican en nuevos mercados, lleve a que el número de países con inversiones anuales promedio superiores a US$500 millones supere los 20 para 2030. Living está previsto que mantenga su posición como el mayor sector por volumen de inversión  con transacciones adicionales de US$1.4 billones en los próximos cinco años.

Aunque el ingreso global por habitación disponible (RevPAR) mantuvo su ritmo histórico, creciendo 3.9% en los primeros dos meses de 2025, se vislumbra una nueva ola de incertidumbre. Gran parte de esto surge de EE. UU., el mayor mercado de viajes internacionales tras el Covid. A pesar de que podría haber una menor demanda futura de viajes, la demanda actual sigue siendo fuerte, con las tres regiones mostrando crecimiento en lo que va del año.

Tendencias futuras: Las marcas hoteleras cambian sus prioridades estratégicas

Corto plazo: En un entorno desafiante y de altos costos de construcción, las marcas hoteleras recurren cada vez más a sus balances para acelerar el crecimiento neto de unidades, un motor clave para el valor de los accionistas. Se prevé que haya más fusiones y adquisiciones de marcas durante 2025. Las compañías de gestión hotelera de terceros, marcas de hospedaje no tradicionales y hoteles del sector lifestyle probablemente atraigan la mayor cantidad de capital.

Largo plazo: La proporción global de hoteles de marca gestionados por terceros (es decir, franquiciados) aumentó 3.8 puntos porcentuales en 2024 y debería acelerarse aún más en los próximos tres a cinco años, ya que la mayoría de las grandes marcas hoteleras buscan mitigar riesgos e impulsar el valor para los accionistas. Todas las marcas importantes han mostrado disposición para convertir contratos de administración en acuerdos de franquicia, lo que liberaría capital para facilitar transacciones y aumentar las adquisiciones de marcas.

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